Membongkar Lingkar Setan Korupsi Pengembang Properti

tirto.id - Pusaran kasus dugaan korupsi di sektor pertanahan kembali mengguncang industri properti tanah air. Komisi Pemberantasan Korupsi (KPK) resmi menetapkan Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk, Adrianto Pitojo Adhi, sebagai tersangka kasus dugaan suap pengurusan Hak Guna Bangunan (HGB) di Kabupaten Bogor.

Langkah tegas ini menjadi babak baru dari Operasi Tangkap Tangan (OTT) yang digelar lembaga antirasuah pada Senin (14/9/2026). Dari total 17 orang yang sempat diamankan, KPK akhirnya menetapkan delapan orang tersangka yang melibatkan petinggi birokrasi, elite politik, hingga pucuk pimpinan korporasi kakap. KPK turut menyita barang bukti dengan nilai sekitar Rp106,3 miliar.

Konstruksi perkara ini menyingkap jaringan berlapis (layering) yang sistemik. Di jajaran birokrasi, KPK menjerat Dirjen Pengendalian dan Penertiban Tanah dan Ruang (PPTR) ATR/BPN, Lampri, serta Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor I, Sontang Coin Manurung.

Sementara dari klaster perantara dan swasta, muncul nama politikus Golkar Fahd El Fouz (Fahd A Rafiq), mantan Bupati Kebumen Arif Sugiyanto, Rizal Fahlevi, Erwin, dan Muhammad Fakhry. Empat nama terakhir diduga kuat menjadi orang kepercayaan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Nusron Wahid.

Dua tersangka lainnya adalah Presiden Direktur PT Summarecon Agung Tbk, Adrianto Pitojo Adhi; dan Rizal Fahlevi selaku pihak swasta.

Dalam konstruksi perkara yang diumumkan KPK, perkara ini bermula dari sengketa lahan antara pihak pengembang dengan ahli waris. Demi memuluskan klaim dan legalitas proyek, duit pelicin pun digelontorkan.

Adrianto diduga menyerahkan uang Rp1,5 miliar kepada Erwin selaku ring satu Menteri ATR/BPN. Tak hanya itu, Summarecon juga terdeteksi menyetor Rp300 juta ke Kantah Kabupaten Bogor I pada Maret 2026 untuk memuluskan HGB di lahan kelolaan mereka.

Merespons jeratan hukum terhadap sang nahkoda, pihak korporasi langsung mengambil sikap aman.

"Summarecon menghormati proses hukum yang saat ini sedang berjalan di KPK dan siap bekerja sama dengan seluruh pihak terkait sesuai ketentuan yang berlaku, agar proses hukum dapat segera terselesaikan dengan baik," sebut Corporate Communications PT Summarecon Agung Tbk, Rulli Lazuardi, dalam keterangan resmi, Rabu (16/9/2026).

Anatomi Korporasi: Modus Berulang Demi Margin Bisnis

Dimensi hukum ekonomi dalam kasus ini menunjukkan bahwa suap perizinan sering kali dianggap sebagai cost of doing business bagi segelintir pengembang. Juru Bicara KPK, Budi Prasetyo, menegaskan bahwa pola ini bukanlah fenomena tunggal. Dia menyebut kasus suap perizinan merupakan praktik sistemik yang berulang.

“Praktik yang tidak berdiri sendiri, namun dilakukan secara sistemik dan terpola,” kata Budi kepada wartawan di Gedung Merah Putih KPK, Jakarta Selatan, Rabu (16/9/2026).

Dalam kajian yang dilakukan melalui Direktorat Monitoring pada 2021-2022, KPK mengidentifikasi tingginya risiko suap, pungutan liar, dan penyalahgunaan kewenangan dalam tata kelola perizinan maupun administrasi pertanahan di lingkungan ATR/BPN. Salah satu titik yang disoroti adalah diskresi dalam pencatatan dan penghapusan blokir tanah. Kewenangan tersebut memiliki potensi disalahgunakan sehingga membuka ruang terjadinya suap atau gratifikasi.

"Selain itu, berdasarkan kajian tersebut, ditemukan pembengkakan biaya tidak resmi di luar tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) yang bahkan berpotensi naik mencapai 5.500 persen dari tarif resmi yang diduga mengalir di banyak Kantor Pertanahan (Kantah) oleh sejumlah oknum," lontarnya.

Budi mengakui, ini merupakan persoalan berulang, di mana pada 2022 lalu, ‘pihak pengembang’ ini juga ikut tersangkut dalam perkara terkait kasus suap pengurusan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di Yogyakarta.

Modus operandi yang digunakan sangat konsisten:

• Menyediakan 'dana khusus' atau biaya pelicin untuk memotong kompas regulasi.
• Memanipulasi syarat administratif pertanahan.
• Menerobos aturan tata ruang dan wilayah demi mengejar margin keuntungan proyek.

Mengurai 5 Titik Rawan: Ketika Waktu Adalah Uang

Dalam kacamata ekonomi properti, keterlambatan birokrasi bukan sekadar urusan administrasi, melainkan beban finansial yang terus membengkak. Pengamat properti, Aleviery Akbar, memetakan sedikitnya ada lima titik krusial dalam siklus pengembangan properti yang bersinggungan langsung dengan ATR/BPN:

• Due Diligence Tanah: Proses pemeriksaan rekam jejak dan legalitas lahan sebelum transaksi pembelian.
• Kesesuaian Rencana: Memastikan status tanah klop dengan rencana induk pengembangan korporasi.
• Konversi Hak Atas Tanah: Proses memperoleh atau mengubah hak tanah menjadi HGB atau hak operasional lainnya.
• Pemecahan Sertifikat: Langkah vital memecah sertifikat induk menjadi sertifikat per unit demi penjualan ke konsumen.
• Resolusi Sengketa: Penyelesaian konflik tumpang tindih lahan atau klaim dengan ahli waris.

Namun, Aleviery mengingatkan ATR/BPN bukan pihak yang mengeluarkan seluruh izin pembangunan. Untuk mempercepat proses perizinan, seringkali pengembang mengambil jalan pintas.

"Di lima titik krusial di atas kemungkinan developer mengambil jalan pintas supaya cepat selesai. Masalah waktu kita tidak mengetahui bisa dicek ke kantor BPN, seharusnya tertera di sana," tuturnya kepada Tirto, Rabu (16/9/2026).

Bagi perusahaan properti, keterlambatan penyelesaian persoalan tanah bukan sekadar persoalan administrasi. Proyek membutuhkan modal, pembiayaan, konstruksi, penjualan, hingga penerbitan sertifikat kepada konsumen.

Namun bagi developer nakal, musuh utama mereka sebenarnya bukan semata-mata proses yang lama. Melainkan adanya ruang negosiasi ilegal: membayar biaya non-resmi agar HGB cepat terbit atau agar blokir lahan segera dibuka. Di sinilah nilai ekonomi proyek bernilai miliaran rupiah bertemu dengan diskresi absolut birokrasi.

Dari 'Tata Ruang' Menjadi 'Tata Uang'

Sektor properti sangat sensitif terhadap perubahan regulasi wilayah. Pakar tata ruang dan perkotaan, Yayat Supriatna, menilai perizinan telah menjelma menjadi "sandera" utama dalam ekosistem pembangunan.

Menurut Yayat, risiko dapat muncul sejak pengembang memperoleh tanah yang secara tata ruang belum sesuai dengan rencana pemanfaatannya. Ketika terdapat kebutuhan untuk mengubah status atau pemanfaatan lahan, proses tersebut kemudian bersinggungan dengan berbagai dokumen, rekomendasi, dan persetujuan pemerintah.

Dilema besar muncul ketika pengembang sudah menggelontorkan modal investasi jumbo (sunk cost). Tekanan untuk segera mengembalikan modal, membayar bunga pinjaman, hingga memasarkan unit rumah ke konsumen memicu kepanikan moral.

“Tekanan ingin cepat kembali modal, tekanan cepat rumahnya dibeli, itu kan menjadi dilema kalau persoalan-persoalan perizinannya belum selesai,” ujar Yayat.

Ketika dokumen perizinan belum rampung, korporasi terjebak dalam lingkaran setan dan memilih menyuap sebagai jalan keluar instan. Perizinan pun jadi titik yang kemudian menjadi “sandera” dalam proses pembangunan properti.

“Sandera utama dalam konteks tata ruang dan lingkungan di bidang properti itu adalah sandera perizinan,” katanya.

Dalam kasus korupsi di sektor pertanahan, persoalan tidak selalu berlangsung secara tatap muka antara pejabat dan pihak yang berkepentingan. Apalagi, sektor ini merupakan salah satu area yang rawan terhadap pemerasan, suap, gratifikasi, hingga penyalahgunaan kewenangan.

“Kita juga mengedepankan prinsip praduga tidak bersalah,” kata Peneliti PUKAT UGM, Zaenur Rohman, kepada Tirto, Rabu (16/9/2026).

Zaenur menegaskan bahwa KPK wajib mengusut tuntas rantai transaksi ini secara melingkar. Tidak hanya siapa yang memberikan dan menerima uang, tetapi juga siapa yang menjadi penghubung, bagaimana komunikasi berlangsung, serta apakah modus serupa pernah terjadi sebelumnya.

“Praktik suap di BPN itu tidak jauh-jauh dari praktik penerbitan izin. Jadi ini izin yang diuangkan,” ujarnya.

Rekam Jejak Hitam Gurita Properti Nasional

Skandal yang menyeret Summarecon di Bogor bukanlah anomali tunggal, melainkan sebuah pola yang jamak terjadi. Jika ditarik garis ke belakang, sejarah mencatat sederet nama raksasa properti yang tergelincir di lubang yang sama:

• Kasus Reklamasi Jakarta: Mantan Presdir PT Agung Podomoro Land Tbk, Ariesman Widjaja, divonis bersalah menyuap anggota DPRD DKI Jakarta sebesar Rp2 miliar demi memuluskan Raperda tata ruang pesisir.
• Mega Proyek Meikarta: Mantan Direktur Operasional Lippo Group, Billy Sindoro, terseret dalam pusaran suap masif pengurusan izin proyek hunian di Bekasi.

Berulangnya kasus-kasus ini membuktikan bahwa korupsi di sektor properti adalah penyakit sistemik, bukan sekadar perilaku buruk individu pelaku usaha.

Digitalisasi Saja Tak Cukup: Mengikis Budaya 'Titip Kunci'

Juru Bicara KPK, Budi Prasetyo, menyatakan kerawanan korupsi di sektor properti menjadi perhatian lembaganya. Praktik penyimpangan, kata dia, dapat berulang ketika perusahaan menggunakan jalur pembayaran ilegal untuk memuluskan ekspansi bisnis.

"Tidak hanya melalui identifikasi dan rekomendasi, KPK juga turut mendorong perbaikan sistemik dengan terjun secara langsung melakukan serangkaian upaya edukasi antikorupsi bagi jajaran Kementerian ATR/BPN," katanya.

Persoalan berikutnya adalah bagaimana menutup ruang transaksi ketika proses pelayanan sudah semakin terdigitalisasi.

Aleviery Akbar menekankan pentingnya memotong interaksi fisik. "Yang paling penting: ubah 'orangnya' menjadi 'sistemnya'," cetusnya.

Idealnya, seluruh proses mulai dari dokumen masuk, verifikasi, hingga pembayaran resmi diatur oleh sistem yang traceable (dapat dilacak).

Namun, teknologi bukan peluru perak yang otomatis menghapus korupsi.

Yayat Supriatna mengingatkan bahwa mesin hanyalah alat bantu. Persoalan tetap berada pada manusia yang memiliki kewenangan untuk mengambil keputusan.

“Mesin kan hanya alat bantu. Pada akhirnya, yang tanda tangan-tanda tangan kan pejabatnya. Masa iya, mesin bisa tanda tangan?" kata Yayat.

Kemudian, persoalan yang lebih mendasar adalah ketika prosedur yang seharusnya memberikan kepastian justru dapat dinegosiasikan.

Menurut Yayat, pembenahan tidak cukup dilakukan dengan membangun aplikasi atau mendigitalisasi proses administrasi. Pemerintah perlu memastikan adanya kepastian tata ruang dan prosedur sejak awal, sehingga pengembang maupun masyarakat mengetahui dengan jelas apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan terhadap suatu bidang tanah.

Selain itu, pemerintah juga perlu memperkuat penegakan aturan administratif. Pelanggaran tata ruang, pembangunan sebelum seluruh persyaratan dipenuhi, maupun ketidaklengkapan dokumen tidak seharusnya dibiarkan dengan pendekatan permisif.

Menurut Yayat, ketika pelanggaran administratif dibiarkan, persoalan tersebut pada akhirnya dapat bergeser menjadi perkara pidana ketika muncul transaksi suap atau gratifikasi untuk meloloskan prosesnya.

“Yang masalah sekarang tuh di kita tuh bukan persoalan masalah proseduralnya, tapi prosedural yang dirusak oleh budaya korupsi," tandasnya.