Menimbang Baik dan Buruk Skema Tenor Cicilan KPR hingga 40 Tahun

tirto.id - Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, kembali melontarkan wacana terkait rumah subsidi. Kali ini, idenya adalah skema tenor 40 tahun dalam pembiayaan kredit perumahan rakyat berbasis subsidi. Dalam benaknya, ide tersebut menjadi solusi untuk pembiayaan dan meringankan beban angsuran bagi kalangan masyarakat menengah yang ingin memiliki rumah.

"Prinsipnya itu bukan untuk ditawar-tawar lagi, tapi untuk dijalankan dengan sesuai tata kelola yang benar," kata sosok yang akrab disapa Ara, Rabu (17/6/2026).

Ara menyatakan bahwa idenya bukanlah 'pepesan kosong' belakang. Dia mencatut nama Presiden Prabowo Subianto yang berharap agar beban rakyat terhadap cicilan rumah semakin dipermudah.

"Itu sudah arahan presiden dengan tujuan yang sangat baik memberikan kemudahan bagi rakyat supaya cicilannya jadi lebih rendah itu bagus sekali. Sekarang bagaimana tata kelolanya juga bisa berjalan dengan baik," tegasnya.

Untuk melaksanakan ide perumahan subsidi tersebut, Ara akan menggandeng Komite Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat Tapera. Diketahui, bahwa Komite Tapera tersebut berisikan sejumlah menteri seperti Menteri Keuangan hingga komisioner Otoritas Jasa Keuangan.

Dia berharap dalam pertemuan itu bisa ditemukan solusi sehingga aturan skema tenor cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) rumah subsidi hingga 40 tahun dapat rampung pada tahun ini.

"Kami lagi mencari waktu yang cocok karena harus dengan Komite Tapera. Dalam Komite Tapera itu ada saya, ada Pak (Menteri Keuangan) Purbaya, ada Menteri Tenaga Kerja serta Otoritas Jasa Keuangan (OJK)," ujarnya.

Hingga saat ini, pemerintah masih melakukan simulasi serta mempersiapkan berbagai aturan pendukung sebelum kebijakan tenor panjang tersebut diumumkan secara resmi kepada publik dalam waktu mendatang.

Meski demikian, skema tenor 40 tahun nantinya bersifat pilihan, sehingga masyarakat tetap dapat mengambil tenor lebih pendek sesuai kemampuan dan kebutuhan masing-masing.

Ara juga menyampaikan bahwa dirinya telah berbicara dengan pihak perbankan dan PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF yang memiliki peran sebagai fasilitator penyaluran dana dari pasar modal ke sektor perumahan untuk mendorong kepemilikan rumah yang terjangkau untuk setiap keluarga.

"Jadi sama-sama kita sudah dipersiapkan oleh Tapera, sudah dipelajari satu setengah bulan ini, sudah bicara dengan perbankan, bicara dengan SMF nanti diajukan dibawa ke Tapera dulu, komite yang bicarakan," terangnya.

Sebelum Ara mendengungkan wacana soal perumahan KPR subsidi dengan tenor 40 tahun, SMF sempat mewacanakan hal serupa dengan tenor lebih singkat yaitu 30 tahun. Direktur Keuangan dan Manajemen Risiko SMF, Bonai Subiakto, mengklaim bahwa kebijakan itu bisa membuat tingkat NPL (Non Performing Loan) semakin turun, KPR lebih stabil, dan menurunkan risiko kredit macet.

Bonai menegaskan bahwa besaran cicilan bulanan perumahan dapat dijaga tanpa harus khawatir terhadap kenaikan bunga. Menurutnya, cicilan masyarakat dapat tetap terjaga pada level yang relatif sama dibandingkan dengan KPR berjangka waktu lebih pendek.

"Justru (kemampuan bayar) itu bisa jadi lebih stabil. Kenapa? Karena kan daya beli-nya meningkat. Bukan daya belinya meningkat, kebutuhannya meningkat, tapi angsurannya tetap sama. Sementara, dari sisi penghasilan tahunannya, biasanya ada kenaikan setiap tahun," kata Bonai Subiakto dalam Taklimat Media di Artotel Gelora Senayan, Jakarta Pusat, Rabu (4/3/2026) lalu.

Fokus pada Harga Lahan dan Suku Bunga

Direktur Eksekutif Center of Economic and Law Studies (CELIOS), Bhima Yudhistira, menilai memperpanjang tenor bukanlah solusi atas mahalnya harga rumah. Bhima menekankan tenor yang terlalu panjang berarti nasabah baru akan melunasi utangnya saat memasuki masa pensiun, yang secara finansial sangat berisiko.

"Masalah utamanya bukan di tenor, tapi harga tanah, harga bangunan, dan bagaimana mengatasi spekulasi properti," kata Bhima.

Bhima menambahkan bahwa suku bunga KPR di Indonesia yang masih tinggi menjadi kendala besar. Tanpa penurunan suku bunga, cicilan bulanan yang terlihat ringan akibat tenor panjang sebenarnya hanya digunakan untuk membayar bunga di sepuluh tahun pertama.

"Jangan sampai 10 tahun mencicil kredit hanya untuk bayar bunga. Itu yang dikhawatirkan. Suku bunga harus diturunkan," tambahnya.

Sebagai solusi alternatif, Bhima mendorong pemerintah untuk memperbanyak pembangunan hunian vertikal (rusun) di pusat kota agar lebih dekat dengan lokasi kerja bagi kaum milenial dan Gen Z. Selain itu, ia mendesak agar subsidi pajak dibuat lebih tepat sasaran guna menekan harga properti di pasar.

"Subsidi pajaknya bisa lebih tepat sasaran sehingga milenial atau yang baru berkeluarga, baru kerja, Gen Z juga, itu bisa dapet rumah yang deket dengan kantor misalnya. Jadi perbanyak rusun-rusun," ujarnya.

Direktur Eksekutif Rujak Center for Urban Studies, Elisa Sutanudjaja, menyampaikan bahwa kebijakan memanjangkan tenor membuat harga perumahan menjadi 1,5 kali lipat mahal dari kondisi saat ini.

Selain membebani masyarakat berpenghasilan rendah sebagai target konsumen perumahan subsidi, hal itu menjadi beban bagi pemerintah dalam menanggung selisih beban.

"Ini namanya rugi semuanya, yang untung cuma developer karena barangnya lebih laku," kata Elisa.

Alih-alih memperpanjang masa tenor, Elisa meminta Kementerian PKP melakukan reforma agraria perkotaan untuk wilayah perkampungan di perkotaan. Selain itu, Elisa meminta pemerintah untuk memperkuat perlindungan hukum dalam hunian sewa sehingga terdapat standar hunian layak bagi rumah sewaan.

"Perkuat hunian kolektif yang basisnya koperasi seperti yang kami lakukan dengan rumah flat di Menteng," ujarnya.

Hal yang sama juga disampaikan oleh Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute, Zulfi Syarif Koto. Dia menyoroti bahwa masyarakat sebenarnya hanya sanggup dan mau mengambil tenor KPR selama 10 hingga 15 tahun.

"Dia dipaksa berutang 40 tahun. Sebenarnya 15 tahun saja mereka sudah malas. Jarang sekali yang mau 20 tahun, apalagi 40 tahun. Mereka sadar tidak ada jaminan pekerjaan tetap selama itu," ujar Zulfi.

Zulfi menyarankan agar, seperti menaikkan Bantuan Uang Muka (BUM) dari Rp4 juta menjadi Rp 10-15 juta sesuai amanat Pasal 54 UU Nomor 1 Tahun 2011.

"Bukan tenornya dipanjangin, bantuan negara yang diperbesar. Jangan terlalu memberatkan MBR, kasihan," tegasnya.

Hal Positif dari Tenor Panjang

Pengamat properti, Aleviery Akbar menuturkan bahwa skema tenor cicilan KPR subsidi selama 40 tahun memberikan kelegaan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dalam memiliki rumah. Hal itu dikarenakan rasio cicilan menjadi lebih terjangkau terutama bagi mereka yang memiliki rumah pertama.

"Rasio cicilan terhadap penghasilan menjadi lebih ringan," kata Aleviery.

Dia berpendapat bahwa arus laju kas rumah tangga masyarakat semakin sehat, karena tidak semua penghasilan masuk ke dalam pembiayaan cicilan.

Selain itu, KPR tenor panjang dapat menjangkau kelompok masyarakat yang sebelumnya tidak memenuhi syarat untuk membeli rumah subsidi tersebut.

"Menyisakan arus kas dana yang seharusnya digunakan untuk cicilan dapat dialihkan ke investasi atau kebutuhan lain," ujarnya.

Dari sudut perbankan, Aleviery berpendapat bahwa skema tenor panjang ini memberi keuntungan kepada industri perbankan karena jumlah bunga yang mereka hasilkan kian berlipat seiring panjangnya jangka pembayaran.

Dia memberikan ilustrasi dengan BRI yang kian menuai laba saat memberi jasa pinjaman dalam jumlah kecil kepada petani hingga UMKM.

"Benar sebab cicilan semakin murah dengan tenor yang lebih lama seperti yang dilakukan bank BRI memberikan pinjaman ke UMKM," terangnya.

Meski demikian, sebagai ahli di bidang properti, Aleviery tetap mengimbau masyarakat tidak terlena dengan kecilnya jumlah cicilan dan panjangnya tenor yang diberikan, apabila kebijakan ini benar dilaksanakan.

Dia menyarankan agar para debitur untuk fokus pada pelunasan utang pada tahun-tahun awal. Saat kondisi keuangan sedang baik, Aleviery meminta para debitur untuk bergegas melunasi tunggakan KPR tersebut agar total bunga tidak terlalu besar dan menjadi beban di kemudian hari.

"Secara umum, dari sudut keuangan pribadi, tenor 15–25 tahun biasanya akan lebih sehat daripada 40 tahun jika kemampuan cicilan memungkinkan," ungkapnya.