Ide RK Bangun Hunian di Atas Pasar & Stasiun, Memang Bisa?

tirto.id - Bakal calon Gubernur DKI Jakarta, Ridwan Kamil, berencana membangun perumahan di atas sejumlah pasar dan stasiun yang ada di Jakarta, jika dirinya terpilih pada Pilkada Jakarta 2024. Dibangunya perumahan di atas dua area tersebut, menurutnya akan lebih murah dan dapat memudahkan akses transportasi para penghuninya ke tempat kerja.

"Kita akan coba bangun perumahan di atas pasar, Stasiun Manggarai, Dukuh Atas, Tanah Abang, Juanda dan tanah lahan-lahan bekas kantor pemerintahan yang pindah ke IKN (Ibu Kota Nusantara)," kata Ridwan Kamil di kantor Tim Kampanye Nasional Pemilih Muda (TKN-Fanta), Menteng, Jakarta Pusat, Senin (2/9/2024).

Menurut pria yang akrab disapa Kang Emil itu, masalah di Jakarta saat ini adalah jarak rumah ke tempat kerja terlalu jauh. Kondisi itu membuat sebagian orang akhirnya stres dan penghasilan warga Jakarta 30 persennya justru habis di transportasi, sehingga perlu adanya pembangunan rumah-rumah di atas pasar dan stasiun.

Kang Emil mengatakan, konsep pembangunan rumah di atas pasar dan stasiun tersebut juga sejalan dengan keinginan presiden terpilih, Prabowo Subianto, yang menginginkan agar warganya memiliki rumah layak. Terutama, bagi generasi muda yang sering mengeluhkan harga rumah yang mahal.

Bukan Ide Baru

Chief Executive Officer Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, melihat bahwa ide Kang Emil sebenarnya sudah ada sejak lama dan pada prinsipnya bisa dieksekusi. Namun, tetap saja ide itu harus diimbangi dengan patokan harga yang tidak terlalu tinggi untuk rusunami atau rumah susun sederhana milik.

“Jadi bisa mulai dari Rp350 jutaan kalau terlalu tinggi nanti malah banyak investor yang akan beli untuk disewakan lagi. Selain rusunami bisa juga dikembangkan rusunawa,” kata Ali kepada Tirto, Rabu (4/9/2024)

Pengamat Tata Kota dari Universitas Trisakti, Nirwono Joga, mengatakan konsep bangunan ditawarkan Kang Emil memang bukan ide baru. Di Indonesia sendiri, sebenarnya sudah dikenal sebagai Transit Oriented Development (TOD). Ini menjadi salah satu konsep perencanaan kota yang sudah banyak diterapkan di negara-negara lain.

Umumnya konsep TOD di Indonesia menggabungkan sistem transportasi, tempat tinggal, area komersial, ruang terbuka, dan ruang publik menjadi satu kawasan. Tujuannya yakni untuk memudahkan masyarakat dalam melakukan aktivitas sehari-hari.

“Membangun rumah susun (rusun) di atas pasar atau stasiun kereta api merupakan bagian dari TOD. Masih realistis daripada membangun di atas jalan tol,” ujar Nirwono kepada Tirto, Rabu (4/9/2024)

Namun, kata Nirwono, yang perlu diiperhatikan adalah pembangunan tersebut tetap harus sesuai dengan Peraturan Gubernur (Pergub) Nomor 31 Tahun 2022 tentang Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Wilayah Perencanaan DKI Jakarta.

Dalam Pergub tersebut dikatakan bahwa semakin dekat hunian vertikal dengan area transit transportasi maka bangunannya diizinkan lebih tinggi dari bangunan lain.

”Yang perlu dicek kesesuaian dengan RDTR, berapa ketinggian yang diizinkan berapa daya tampung penghuninya dan siapa target penghuninya,” jelas Nirwono.

APBD Tak Mendukung dan Sulit Direalisasikan?

Anggota DPRD DKI Jakarta Fraksi PDIP, Gilbert Simanjuntak, menilai tampaknya Ridwan Kamil belum paham betul kondisi yang ada di Jakarta. Karena menurutnya, persoalan di Jakarta ini rumit dan belum tentu Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) bisa digunakan untuk membangun keinginan tersebut.

“Karena perumahan sekitar stasiun itu (transit oriented development) bukan hal baru tapi tidak terealisasi dari dulu,” ujar Gilbert kepada Tirto, Rabu (4/9/2024).

Gilbert lantas berkelakar bahwa Jakarta sebenarnya hanya perlu mandor dan kuli untuk menjadi pemimpin. Bukan justru orang-orang yang cuma punya ide dan gagasan atau sekedar kata-kata saja.

“Saya sulit membayangkan bagaimana itu terealisasi,” jelas dia.

Di sisi lain, Gilbert juga menyoroti ide liar Kang Emil yang ingin bikin rumah di atas sungai. Menurutnya, kondisi ini semakin sulit dan tidak realistis karena sungai-sungai yang ada di Jakarta saja kondisinya sudah tidak beres.

Mantan Gubernur Jawa Barat itu memang sempat menyebutkan juga bahwa akan memperbanyak hunian di tengah kota dengan konsep seperti RSUD Tarakan yang dibangun di atas Kali Cideng, Jakarta Pusat.

Ide itu disampaikannya usai menjalani tes kesehatan di RSUD Tarakan, Jakarta, Sabtu (31/8/2024) lalu.

“Saya bingung. Masih banyak cara lain yang menyentuh tapi tidak spektakuler seperti itu,” ujar Gilbert.

Ide Kang Emil membangun perumahan di atas stasiun juga mendapat kritik dari lawannya di Pilkada 2024.

Bakal calon wakil gubernur, Rano Karno, bahkan meragukan ide tersebut. Pasalnya membangun hunian di atas fasilitas umum seperti stasiun pasti bakal lebih berat, karena selain membutuhkan anggaran yang cukup besar, Rano khawatir nantinya tranportasi publik bisa terganggu.

Menurut Rano, dibanding membangun hunian di atas stasiun, lebih baik pemerintah daerah nantinya fokus dan memanfaatkan rumah susun yang sudah dibangun. Terlebih, rumah susun yang ada di kawasan Manggarai dan Pasar Rumput, Jakarta Selatan saja sampai saat ini masih kosong.

“Jadi ide oke, tapi apakah akan realita? Mungkin agak berat. Menurut saya gitu,” kata Rano.

Di sisi lain, Anggota DPRD DKI Jakarta dari Fraksi PKS, Muhammad Taufik Zoelkifli, justru mengatakan ide disampaikan Kang Emil bukan tidak mungkin dapat terealisasikan. Mengingat Jakarta, sendiri sebenarnya sudah memiliki rumah susun (rusun) yang ada di Pasar Rumput.

“Jadi di atas Pasar Rumput itu ada rumah loh, ada apartemen, ada rumah susun di atasnya yang bisa dibeli, bisa disewa mungkin,” jelas Taufik kepada Tirto, Rabu (4/9/2024).

Maka tidak menutup kemungkinan juga, kata Taufik, dengan contoh yang sudah ada seperti rusun di Pasar Rumput, ke depannya akan ada perumahan-perumahan dibangun di kawasan-kawasan stasiun. Mengingat beberapa negara lain juga sudah menggunakan konsep TOD ini.

“Dan memang contoh di luar juga sudah ada. Saya kira ini ide yang cukup bagus, cukup menarik,” kata dia.

Konsep TOD yang diterapkan di Jepang sejak tahun 1972 misalnya, hingga kini dijadikan sebagai acuan dalam pembangunan sarana transportasi dan tata kelola.

Jepang telah menerapkan pembangunan dengan konsep TOD di beberapa kota, tidak hanya di Tokyo, tetapi juga seperti di Nagoya, Fukuoka, dan Kokura di mana semua terminal dan stasiun telah dikembangkan dengan konsep TOD.

Jepang dinilai sebagai negara yang konsisten dan memiliki perencanaan yang berkesinambungan dalam pengembangan TOD.

Di Asia Tenggara sendiri, salah satu contoh negara yang sukses menerapkan konsep kawasan TOD yaitu Singapura. Keberhasilan penerapan konsep kawasan TOD membuat banyak warga Singapura dimanjakan dengan fasilitas dan infrastruktur, terutama transportasi massal yang terintegrasi dengan hunian dan tempat aktivitas sehari-hari.

“Dengan demikian tempat kerja dari seseorang yang tinggal di Jakarta tidak terlalu jauh dari tempat rumahnya. Jadi akan mengurangi kemacetan dari lalu lintas gitu. Dan kemudian juga akan membuat ada waktu-waktu lebih banyak ya,” jelas Taufik.

Menurut Taufik, secara teknis untuk masalah pembangunan penataan tata kota Kang Emil tidak diragukan lagi. Sebagai seorang arsitek, Kang Emil sendiri sudah merancang sejumlah bangunan ikonik di Indonesia dan negara-negara lain.

“Ridwan Kamil kan arsitek ya. Jadi dia mengerti lah secara teknis juga hal tersebut. Dan di luar negeri juga sudah banyak yang seperti itu,” pungkas Taufik.