Paradoks Properti: Backlog Tinggi, Tapi Jutaan Rumah Kosong

tirto.id - Hari-hari nan berdebu telah lama menjadi bagian dari kehidupan Supriyati (bukan nama sebenarnya), seorang pemulung barang bekas yang ditemui Tirto saat beristirahat di sisi Jalan Sultan Agung, Manggarai, pada Selasa (31/3/2026). Sudah belasan tahun ia menggantungkan hidup dari memulung. Selama itu pula, bersama suami dan anaknya, ia hidup berpindah-pindah, menumpang di gerobak dari satu sudut jalan ke sudut lain di kawasan Manggarai, Kuningan, hingga Menteng, Jakarta.

“Saya dari kampung. Bukan asli sini, ya mulung udah lama [belasan tahun]. Tinggalnya pindah-pindah aja di gerobak. Dulu sempet ngontrak pas anak masih kecil tapi sekarang balik ke jalan lagi,” ujarnya.

Memiliki rumah atau hunian tetap baginya terasa seperti mimpi di siang bolong. Penghasilannya yang tidak menentu hanya cukup untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Bahkan untuk mengontrak rumah petak di bantaran rel atau kawasan permukiman padat sekalipun terasa berat. Dalam seminggu, ia kadang hanya mampu mengumpulkan Rp100 ribu hingga Rp200 ribu dari hasil memulung.

”Gak kepikiran punya rumah. Mana bisa. Paling banter juga ngontrak itu juga bayarnya pas-pasan banget. Ini [penghasilan] cuma cukup buat makan sehari-hari,” ujarnya.

Supriyati bercerita, ia bahkan pernah tinggal di kolong jembatan di Jalan Sukabumi, Menteng, Jakarta Pusat. Ia bercerita bahwa dulu ada hampir sepuluh orang—sebagian besar juga pemulung—yang tinggal menetap di bawah jembatan tersebut, memanfaatkan ruang di antara tiang-tiang penyangga yang membentuk rongga di bawah jembatan penghubung Manggarai dan Menteng.

Ketika Tirto mengunjungi lokasi tersebut pada hari yang sama, tak terlihat seorang pun berada di sana. Namun, jejak kehidupan masih tampak melalui tumpukan kardus, tas, beberapa barang, dan sebuah gerobak di sisi jembatan .Salah satu pedagang yang berjualan di bantaran kali itu mengamini ada orang yang masih tinggal di kolong jembatan tersebut.

“Masih ada yang tinggal. Kalo siang gini emang gak ada. [Mereka] kerja ada yang mulung ada yang kerja di bengkel,” ujarnya.

Pedagang lain di sekitar Pasar Rumput, Manggarai, mengungkapkan bahwa dulu memang ada beberapa kepala keluarga yang tinggal di kolong jembatan tersebut. Namun, sebagian besar telah lama pindah. Meski demikian, masih ada satu-dua orang yang sesekali bermalam di sana, biasanya hanya sementara dan tidak menetap.

“Biasanya orang baru yang cuma sementara. Semalem nginep, abis itu pergi gak permanen,” ujarnya.

Kisah Supriyati menjadi potret dari jutaan masyarakat Indonesia yang belum memiliki rumah. Data LPEM FEB UI menunjukkan bahwa 93 persen angka backlog perumahan berasal dari kelompok Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), dan sekitar 60 persen di antaranya bekerja di sektor informal seperti dirinya.

Indonesia sendiri tengah menghadapi krisis kebutuhan kepemilikan rumah yang dikenal sebagai backlog, yakni kesenjangan antara kebutuhan dan pasokan rumah sebagaimana diukur dalam Rencana Strategis (Renstra) dan RPJMN. Berdasarkan data Susenas yang diolah LPEM FEB UI, backlog kepemilikan rumah di Indonesia mencapai rata-rata 13 juta unit sejak 2010, dengan tren yang fluktuatif.

Data Survei Sosial Ekonomi Nasional (Susenas) 2023 dari Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat backlog perumahan sebesar 9,9 juta unit. Namun, pada April 2025, Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Fahri Hamzah menyebut angka backlog telah meningkat menjadi sekitar 15 juta untuk kebutuhan kepemilikan rumah baru, serta sekitar 26 juta untuk backlog renovasi rumah tidak layak huni.

Terkait perbedaan data ini, Wakil Kepala BPS, Sonny Harry Budiutomo Harmadi, menjelaskan bahwa perbedaan tersebut disebabkan metodologi penghitungan. Data Susenas mencatat backlog secara unit rumah, sedangkan Data Terpadu Statistik Ekonomi dan Sosial Nasional (DTSEN) dihitung berdasarkan satuan keluarga. Dengan metode DTSEN, tercatat 15 juta keluarga tidak memiliki rumah atau tinggal di rumah tidak layak huni.

“Kalau data dari Susenas, backlog 1 sebesar 9,9 juta. Sedangkan dari DTSEN adalah 15 juta. Perbedaan data tersebut didasari karena DTSEN dihitung berdasarkan satuan keluarga, di mana 15 juta keluarga tidak punya rumah, namun tinggal di rumah tidak layak. Data tersebut dapat digunakan untuk intervensi pemerintah," jelas Sonny Harry Budiutomo Harmadi, Wakil Kepala Badan Pusat Statistik (BPS).

Di tingkat provinsi, Jakarta tercatat sebagai wilayah dengan tingkat kepemilikan rumah terendah di Indonesia. Data Susenas BPS 2025 menunjukkan hanya 54,54 persen rumah tangga di DKI Jakarta yang memiliki rumah sendiri, jauh di bawah rata-rata nasional yang mencapai 85,07 persen.

Paradoks Rumah Tak Berpenghuni di Kawasan Elit Jakarta

Ironisnya, di tengah tingginya kebutuhan akan hunian, terdapat fenomena rumah kosong dalam jumlah besar. Berbagai sumber menyebut lebih dari 16 juta unit rumah di Indonesia tidak berpenghuni, terutama di kawasan perkotaan. Bahkan, sejumlah rumah subsidi dilaporkan juga kosong tanpa penghuni.

Tak jauh dari kolong jembatan Jalan Sukabumi, Tirto menelusuri kawasan elit Menteng dan menemukan sejumlah rumah yang tampak kosong dan berstatus dijual. Di ruas-ruas seperti Jalan Teuku Umar, Jalan Imam Bonjol, Jalan Cut Nyak Dien, hingga Jalan Rembang, terlihat belasan rumah tidak berpenghuni, sebagian besar ditawarkan untuk dijual atau disewakan.

Penelusuran melalui situs properti Rumah123.com menunjukkan bahwa pada 31 Maret 2026 terdapat 15 rumah dijual di Jalan Teuku Umar Menteng dan 20 rumah dijual di Jalan Imam Bonjol Menteng. Fenomena serupa juga terlihat di kawasan elit Pondok Indah, Jakarta Selatan, di mana sejumlah rumah besar tampak kosong dan dipasarkan, termasuk di Jalan Metro Alam yang mencatat puluhan unit rumah dijual.

Menurut Head of Research Rumah123.com, Marisa Jaya, meningkatnya jumlah rumah yang dipasarkan di kawasan high-end seperti Menteng dan Pondok Indah mencerminkan pergeseran siklus kepemilikan serta adaptasi pasar terhadap dinamika ekonomi.

Ia mencontohkan pada akhir 2025, harga tanah di Menteng mencapai rata-rata Rp71,3 juta per meter persegi, sementara Pondok Indah sekitar Rp40,9 juta per meter persegi. Tingginya nilai aset ini berbanding luru dengan beban pajak (PBB) dan biaya pemeliharaan yang signifikan.

“Kami mengamati adanya kecenderungan regenerasi kepemilikan, di mana ahli waris seringkali memilih untuk melikuidasi aset tersebut karena beban biaya retensi (holding cost) yang tidak lagi sebanding dengan profil penggunaan mereka,” ujarnya saat dihubungi Tirto, Selasa (31/3/2026).

Selanjutnya, ia menyebut adanya kesenjangan likuiditas dan keterbatasan segmentasi pasar. Harga properti yang sangat tinggi membuat pasar yang mampu menyerapnya menjadi sangat terbatas, sehingga waktu penjualan menjadi lebih lama dibandingkan segmen menengah.

Selain itu, khusus dalam kasus Menteng dan Pondok Indah terdapat Pergeseran preferensi pasar sewa Secara historis, Menteng adalah pilihan utama ekspatriat. Namun, saat ini terjadi pergeseran preferensi ke arah kawasan yang lebih adaptif seperti Kemang atau Cilandak.

“Dengan harga sewa yang lebih kompetitif, kawasan penyangga di Jakarta Selatan menawarkan value for money yang lebih menarik tanpa mengorbankan aksesibilitas,” ujarnya.

Keempat, khusus di Menteng, status sebagai kawasan cagar budaya menjadi pedang bermata dua. Di satu sisi, status tersebut menjaga nilai historis dan prestise kawasan. Namun di sisi lain, pembatasan renovasi dan pengembangan membuat properti kurang fleksibel untuk disesuaikan dengan kebutuhan hunian modern generasi baru.

Senada, Ketua Research Center for Housing and Policy (RECEHPOL) Universitas Indonesia, Ar. Joko Adianto, PhD, IAI, menilai fenomena banyaknya rumah tak berpenghuni dengan status dijual, khususnya di kawasan elit dan strategis seperti Menteng dan Pondok Indah, antara lain dipicu oleh praktik spekulasi yang turut dipengaruhi oleh tingkat inflasi.

Ia menjelaskan bahwa kenaikan harga pasar rumah tidak berjalan selaras dengan besaran Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang dalam beberapa kasus juga ditentukan oleh warga di lingkungan tersebut. Akibatnya, harga rumah menjadi tidak lagi sebanding dengan kemampuan finansial masyarakat perkotaan.

“Sayangnya, harga ini tidak dapat dikendalikan oleh Negara, dalam hal ini Pemerintah Pusat maupun Daerah,” ujarnya saat dihubungi Tirto, Selasa (31/3/2026).

Ironi Rumah Subsidi: Tersedia tapi Tak Terjamah

Fenomena rumah kosong ternyata tidak hanya terjadi di kawasan perkotaan dan lingkungan elit, tetapi juga menyasar rumah subsidi pemerintah yang sejatinya diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Data Kementerian PUPR pada 2024 bahkan menunjukkan tingkat kekosongan rumah subsidi di sejumlah daerah mencapai 60 hingga 80 persen.

Dilansir CNN, Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR saat itu, Iwan Suprijanto, mengungkapkan bahwa pihaknya masih menemukan banyak rumah yang dibeli melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) tidak ditempati. Kondisi tersebut terjadi di berbagai provinsi, dengan tingkat kekosongan yang dalam beberapa kasus mencapai 60 persen hingga 80 persen.

"Saya melihat, ini mohon maaf sekali, beberapa perumahan yang mendapatkan FLPP, KPR (kredit pemilikan rumah), dan sebagainya saya temui masih banyak yang kosong. Itu masih ada yang kosong di beberapa provinsi, ada yang 60 persen bahkan 80 persen," ucap dia dalam acara Proptech Convention and Expo di Auditorium Kementerian PUPR, Jumat (23/8/2024).

Kualitas dari rumah subsidi tampaknya perlu menjadi perhatian. “Rumah siap renovasi” jadi sebutan beberapa orang soal untuk unit bangunan tersebut.

Tri (32), merasakan betul pengalaman merombak rumah yang dibelinya sekitar tahun 2016 itu. Rumah subsidi di kawasan Cikarang, Jawa Barat, itu perlu permak sana-sini sebelum akhirnya dia jadikan tempat tinggal.

“Waktu baru masuk saja, tembok langsung saya cat ulang, soalnya langsung pecah, seperti kapur,” ceritanya kepada Tirto, Rabu (1/4/2026).

Meski komplek perumahannya saat ini sudah cenderung ramai, terdapat sejumlah rumah yang hancur berantakan karena terbengkalai. “Rumahnya ada yang kebelah, karena gak ada yang nempatin, jadi rusak,” tambahnya.

Lokasinya yang jauh dari sarana transportasi umum dan tempat kerjanya juga membuat dia memutuskan menyewakan lagi rumahnya itu, untuk kemudian tinggal di rumah mertuanya di Kota Bekasi.

Pin (31), juga mengaku enggan menjadikan rumah subsidi sebagai opsi tempat tinggal. Dia memilih menabung untuk bisa mengakses rumah di kawasan yang punya akses pelayanan publik dan transportasi umum yang memadai.

“Biaya renovasinya terlalu tinggi, lokasinya juga absurd, gak jarang juga perumahan subsidi itu kosong melompong,” ujarnya.

Dia juga bukan asal menilai, Pin berkaca dari rumah subisidi yang ditinggali salah seorang keluarga dekatnya. Rumah tinggal kakak iparnya di salah satu kawasan di Kecamatan Sukatani, Kabupaten Bekasi, tak ideal.

Selain biaya renovasi yang kian tinggi, cerita kakak iparnya juga kerap terjadi banjir di daerah itu, pihak pengembang juga cenderung abai dalam menambal kebutuhan di daerah itu.

“Kalau dari pengalaman gw yang berkunjung ke sana, jalannya rusak dan lokasinya yang remote banget. Fasilitas yang proper, seperti rs atau sekolah tuh paling cuman ada 1 atau 2,” tambah dia.

Cerita soal suramnya rumah subsidi juga sudah banyak terungkap. Salah satunya terjadi di Villa Kencana Cikarang, proyek perumahan subsidi yang diresmikan oleh Joko Widodo pada 2017. Berdasarkan laporan lapangan Antara pada 2024, kawasan ini tampak terbengkalai, dipenuhi rumput liar dan ilalang. Warga sekitar menyebut banyak rumah rusak karena ditinggalkan penghuninya tanpa perawatan. Bahkan, beberapa blok dilaporkan kosong dan tidak lagi layak huni.

Kondisi ini memunculkan pertanyaan mendasar: di tengah tingginya kebutuhan hunian, mengapa rumah yang sudah tersedia justru tidak ditempati?

Akar Masalah: Mismatch Lokasi dan Financialization of Housing

Peneliti dari Kelompok Riset Dinamika Kota-Desa, Pusat Riset Kependudukan BRIN, Rusli Cahyadi, melihat fenomena ini sebagai cerminan dua krisis yang berlangsung bersamaan: backlog dan oversupply. Di satu sisi, jutaan keluarga—terutama di kota besar—masih kesulitan mendapatkan hunian layak. Di sisi lain, jutaan unit rumah, baik subsidi maupun komersial, justru kosong tanpa penghuni.

Menurutnya, persoalan utama perumahan di Indonesia saat ini bukan semata kekurangan jumlah rumah, melainkan ketidaksesuaian antara lokasi rumah yang dibangun dengan kebutuhan riil masyarakat. Banyak proyek perumahan subsidi dibangun di wilayah yang jauh dari pusat aktivitas ekonomi, sementara kebutuhan terbesar justru berada di kota-kota besar dan kawasan penyangganya.

“Ini menyebabkan mismatch: rumah dibangun di satu tempat, sementara kebutuhan nyata ada di tempat lain. Misalnya, kebutuhan tinggi di Jakarta atau kawasan penyangga, tetapi rumah justru dibangun di lokasi yang jauh seperti Karawang, di mana permintaan sebenarnya lebih rendah. Bahkan, orang yang membeli rumah di sana sering tidak bisa menempatinya karena biaya transportasi yang tinggi. Akhirnya rumah tersebut kosong,” ujarnya saat dihubungi Tirto, Selasa (31/6/2026).

Di sisi lain, Rusli juga menyoroti fenomena rumah kosong pada segmen berbeda, yakni rumah mewah, apartemen, dan perumahan klaster di kota-kota besar seperti Jakarta, Bandung, dan Surabaya. Berbeda dengan rumah subsidi yang kosong karena faktor keterjangkauan dan lokasi, unit-unit di segmen ini kerap tidak dihuni sejak awal karena memang tidak ditujukan sebagai tempat tinggal.

Menurutnya, banyak properti di kelas menengah atas dibeli bukan oleh pencari hunian, melainkan oleh investor yang berharap memperoleh keuntungan dari kenaikan nilai aset. Dalam konteks ini, rumah beralih fungsi menjadi instrumen investasi, bukan lagi ruang hidup.

Rusli mengaitkan fenomena tersebut dengan konsep financialization of housing yang diperkenalkan oleh David Madden dan Peter Marcuse dalam buku In Defense of Housing. Konsep ini menjelaskan bagaimana perumahan tidak lagi dipandang sebagai kebutuhan dasar yang harus dipenuhi, melainkan sebagai komoditas finansial yang diperjualbelikan demi keuntungan.

Dari perspektif tersebut, Rusli melihat paradoks antara tingginya angka rumah kosong dan besarnya backlog perumahan bukanlah dua persoalan yang berdiri sendiri. Keduanya justru merupakan gejala dari satu masalah yang sama: sistem perumahan yang lebih didorong oleh logika pasar daripada prinsip keadilan sosial.

“Ke depan pembangunan perumahan harus lebih berbasis data. Pemerintah perlu mengetahui secara spesifik siapa yang membutuhkan rumah, di mana mereka berada, dan seperti apa karakteristiknya. Dengan begitu, pembangunan bisa tepat sasaran,” ujarnya.

Senada dengan itu, penelitian yang dilakukan Yusuf dkk. (2024) dari LPEM FEB UI mengungkap faktor lain yang relevan dalam menjelaskan penyebab dari permasalahan ini, yaitu persoalan job-residence spatial mismatch dan fenomena urban sprawl.

Job-residence spatial mismatch merujuk pada situasi di mana masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah cenderung memilih tinggal di area yang relatif dekat dengan pusat perkotaan.

“Hal ini terjadi karena kesempatan kerja yang menawarkan upah memadai atau lebih baik di daerah suburban sangat terbatas, meskipun di wilayah suburban terdapat peluang lebih besar untuk memiliki rumah dengan harga lebih terjangkau,” tulis isi penelitian tersebut.

Sementara itu, urban sprawl menggambarkan pola perkembangan kota yang ditandai oleh ekspansi luas dan tidak terkendali dari kawasan perkotaan metropolitan ke daerah pinggiran, sehingga lahir kota-kota baru atau wilayah peri-urban.

“Sayangnya, banyak perumahan subsidi yang dibangun di wilayah peri-urban tidak selalu memenuhi standar kualitas yang diharapkan atau berada di lokasi yang jauh dari kota besar, sehingga kurang diminati masyarakat karena jauhnya lokasi rumah dengan pusat aktivitas ekonomi,” tulis hasil penelitian itu.

Pemerintah melalui Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera) menyatakan terus berupaya meningkatkan tingkat keterhunian sekaligus kualitas rumah subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP).

“Ada keterkaitan antara tingkat keterhunian dan kualitas hunian. Para penghuni dapat atau tidaknya menghuni rumahnya dikarenakan kualitas bangunan menjadi salah satu faktor penyebabnya,” ujar Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho dilansir Antara.

Di sisi lain, pada April 2025, Direktur Operasi Pemanfaatan BP Tapera, Muhammad Nauval Al-Ammari, mengklaim bahwa hasil pemantauan dan evaluasi hingga 2024 menunjukkan adanya tren peningkatan keterhunian dari tahun ke tahun.

Pada 2022, dari target 52.000 rumah, BP Tapera berhasil memantau 57.757 unit, dengan 41.435 rumah atau sekitar 71,62 persen dihuni sesuai ketentuan. Kemudian pada 2023, dari target 62.000 rumah, sebanyak 70.422 unit berhasil dipantau, dengan 65.162 rumah atau 92,53 persen di antaranya telah dihuni sesuai ketentuan.

Sementara itu, pada 2024, dari target 62.000 rumah, BP Tapera memantau 66.541 unit, dengan hasil 62.294 rumah atau sekitar 93,62 persen telah dihuni sesuai ketentuan.

Sebelumnya, Prabowo Subianto juga telah memanggil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, ke kediaman pribadinya di Hambalang pada Kamis, 29 Januari 2026. Dalam pertemuan tersebut, Presiden menerima laporan terkait progres pengembangan hunian bersubsidi yang tengah berjalan.

Salah satu yang dilaporkan adalah pelaksanaan land clearing lahan seluas 30 hektare di kawasan Cikarang yang akan dimanfaatkan untuk pembangunan rumah susun bersubsidi. Proyek ini menjadi bagian dari upaya pemerintah untuk meningkatkan pasokan hunian terjangkau, khususnya di wilayah penyangga ibu kota.

Selain itu, pemerintah juga melaporkan kesiapan groundbreaking pembangunan sekitar 141.000 unit rumah bersubsidi yang akan tersebar di tiga kawasan yang saling berdekatan. Lokasi pembangunan tersebut diklaim strategis karena berada dekat dengan fasilitas penting seperti sekolah, rumah sakit, kawasan perkantoran dan industri, serta memiliki akses langsung ke jalan utama.