Apa yang Menghambat Program Pembangunan 3 Juta Rumah?

tirto.id - Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), Maruarar Sirait, baru-baru ini mengungkap adanya sejumlah tantangan untuk mencapai target pembangunan 3 juta rumah per tahun, yang merupakan bagian program kerja pemerintahan Kabinet Merah Putih.

Target 3 juta ini, merunut pada peta jalan Satuan Tugas Perumahan, akan dibagi menjadi dua skema. Pertama, rumah yang diperuntukkan bagi MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) di wilayah perkotaan. Skema kedua, dengan jumlah 2 juta rumah, diperuntukkan bagi masyarakat yang tinggal di area pedesaan.

Dia menjabarkan masalah yang dihadapi dalam pelaksanaan program 3 juta rumah adalah dana yang terbatas, lahan, kualitas bangunan dan penyaluran rumah yang ditemukan tidak tepat sasaran.

"Ada masalah soal keterbatasan dana, Bapak tahu persis berapa dana kita. Ada masalah soal lahan, ada soal kualitas, ada soal ketidaktepatsasaran," kata sosok yang akrab disapa Ara dalam Rapat Kerja Menteri Perumahan dan Kawasan Pemukiman dengan Komisi V DPR RI, Senin (19/5/2025).

Sebagai informasi, alokasi anggaran Kementerian PKP awal Tahun Anggaran 2025 sebesar Rp5,27 triliun. Namun dipotong oleh efisiensi dan rekonstruksi belanja sebesar Rp1,82 triliun, menjadi sebesar Rp3,446 triliun.

Perlu diketahui, salah satu urgensi pelaksanaan program 3 juta rumah adalah tingginya tingkat backlog, yakni kesenjangan antara jumlah rumah yang terbangun, dengan jumlah rumah yang dibutuhkan masyarakat.

Berdasarkan data Survei Sosial Ekonomi (Susenas) yang dirilis Badan Pusat Statistik (BPS), angka backlog tercatat masih sebesar 9,9 juta unit di 2023. Kondisi ini mengalami perbaikan dari tahun sebelumnya, dimana backlog masih tercatat sebanyak 10,51 juta unit.

Kembali ke Menteri Ara, ia juga mengkritik sejumlah kepala daerah yang menurutnya tidak mendukung program pembangunan 3 juta rumah dari sisi kebijakan.

Padahal, Ara bersama Menteri Pekerjaan Umum Dody Hanggodo, dan Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian, telah meneken Surat Keputusan Bersama (SKB) Tiga Menteri pada 25 November 2024. Isi SKB tersebut mencakup penggratisan pajak pertambahan nilai (PPN), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) bagi proyek pembangunan rumah untuk rakyat.

"Ada soal SKB tiga menteri, kita sudah bulan Januari itu, sudah bikin PPN, BPHTB, dan PBG gratis. Sampai sekarang masih ada 70 bupati dan wali kota yang jalanin, padahal masuk dalam NKRI," kata Ara.

Di hadapan Komisi V, Ara mengeklaim telah mengantongi restu dari sejumlah petinggi DPR, seperti Ketua Komisi XI, Mukhamad Misbakhun, Ketua Badan Anggaran, Said Abdullah, dan Wakil Ketua DPR RI, Sufmi Dasco Ahmad. Dukungan dari para petinggi DPR tersebut menjadi pemulus bagi laju pendanaan Bank Indonesia untuk program 3 juta rumah.

"Kami juga sudah mendapatkan bantuan luar biasa dari pimpinan DPR, Pak Dasco, Pak Misbakhun, dari Bank Indonesia, kemudian juga dari Departemen Keuangan untuk pendanaan dari BI," kata dia.

Dalam rapat tersebut Ara mengklaim telah mendapat arahan dari Presiden Prabowo Subianto untuk terus melanjutkan program tiga juta rumah dengan segala tantangan tersebut.

"Tidak ada visi misi menteri tapi hanya ada visi misi Presiden. Saya prajurit dan semua jurus akan kami lakukan untuk mencapai 3 juta rumah," ungkapnya.

Bagaimana Pemerintah Mengejar Target 3 Juta Rumah Tercipta Setiap Tahun?

Arahan Prabowo bukan hanya sekedar omongan belaka, namun telah ditetapkan dalam 77 Proyek Strategis Nasional yang masuk ke menjadi bagian dari RPJMN 2025-2029. Dalam poin 75 termaktub soal pembangunan 3 juta rumah (nasional) dengan koordinator Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman.

Dalam RPJMN, isu perumahan dan hunian rakyan juga dicantumkan dalam poin ke-13, yakni “Menjamin pembangunan hunian berkualitas terjangkau, bersanitasi baik untuk masyarakat pedesaan/perkotaan dan rakyat yang membutuhkan.”

Karena telah tercantum dalam RPJMN, Ara merasa lebih terdorong untuk mengejar realisasi alokasi anggaran untuk mencapai target 3 juta rumah, di tengah keterbatasan kas kementeriannya karena efisiensi. Dalam rapat yang sama, Ara menuturkan, jika dana dari APBN hanya memenuhi 269.779 rumah dengan rincian 96.035 unit telah selesai terbangun, 39.948 unit dalam proses, dan 133.796 unit dalam proses perencanaan.

Dia mendorong pembiayaan yang berasal dari pengembang perumahan, corporate social responsibility (CSR) perusahaan swasta sampai dengan investasi dari luar negeri dalam rangka mencapai Program 3 Juta Rumah. Mengenai investasi, dia berbagi tugas dengan Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Pemukiman, Fahri Hamzah, untuk mencari suntikan dana dari luar negeri. Di antara negara yang disebut akan membantu Indonesia terkait program 3 juta rumah adalah Qatar.

"Kami menargetkan 3 juta rumah dimana 2 juta unit rumah menjadi tanggung jawab saya sebagai Menteri PKP. Sisanya satu juta merupakan investasi luar negeri yang menjadi tanggung jawab Wamen PKP untuk mencari investasi dari luar negeri," kata Ara.

Tirto mengonfirmasi mengenai tindaklanjut proses pencarian investasi pembangunan 3 juta kepada Fahri Hamzah. Meski namanya telah disebut dalam rapat bersama DPR, namun Fahri enggan menjelaskan dengan alasan ketiadaan dokumen pembagian tugas terkait pencarian investasi tersebut.

"Dokumen pembagian tugasnya nggak ada, jadi saya nggak bisa menjelaskan," kata Fahri Hamzah, Jumat (30/5/2025).

Kepada DPR, Ara memohon DPR untuk melakukan revisi Undang-undang Perumahan dan Kawasan Pemukiman untuk mendorong Program 3 Juta Rumah. Dia menilai, dalam produk undang-undang yang lama, masih terdapat tumpang tindih, termasuk mengenai regulasi pengurusan perumahan yang harus dengan pemerintah pusat dan belum sampai ke provinsi, hingga kabupaten/kota.

Ara juga mendesak pembentukan Badan Percepatan Penyelenggaraan Perumahan (BP3) dalam bingkai revisi Undang-undang Perumahan. Selain itu, kepada setiap pengembang, Ara meminta untuk diatur mengenai kebijakan hunian berimbang agar pengembang bisa melaksanakan pembangunan 1-2-3, yakni 1 rumah mewah, 2 rumah menengah, serta 3 rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah.

"Saat ini hunian berimbang belum jalan. Apa masalahnya supaya kami bisa buat UU Perumahan yang bisa menyelesaikan semua masalah secara efektif dan produktif dengan kondisi sekarang," kata Ara.

Bagaimana dengan Pengembang?

Wakil Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI) Bambang Ekajaya mengungkapkan bahwa pengusaha properti di Indonesia mendukung program 3 juta rumah demi menurunkan jumlah backlog di Indonesia. Namun, dia memberi catatan, pengusaha properti menjadi mitra pemerintah dari segi pembangunan dan pengembangan, bukan pendanaan.

Sehingga, dia meminta pemerintah segera menyelesaikan masalah pendanaan, sehingga program ini menjadi realistis untuk diterapkan.

"Itu kan kewajiban pemerintah, kita hanya ikut berpartisipasi. Sedangkan kita sebenarnya bisnisnya bukan hanya rumah sederhana atau yang kebutuhan pokok itu, tapi ada rumah komersial, mal dan sebagainya," kata Bambang saat dihubungi Tirto, Jumat (30/5/2025).

Dia juga mempertanyakan dana investasi dari Qatar yang sering kali disampaikan pemerintah akan membantu program 3 juta rumah. Sebelumnya, Bambang mendapat kabar bahwa salah satu bantuan pendanaan dari Qatar akan digunakan untuk membangun hunian vertikal di salah satu kawasan di Jakarta Selatan. Meski dijanjikan sejak April lalu untuk peletakan batu pertama, namun hingga kini realisasinya masih belum ada.

"Nah itu yang sebenarnya kita juga agak sedih juga ya, karena kemarin sempat disebutkan bahwa ada semacam loan atau bantuan dari pemerintah Qatar, untuk satu juta unit vertikal dan akan dimulai dengan proyek yang di Kalibata City. Tapi ternyata di Kalibata City itu harusnya udah starting groundbreaking sekitar April tapi sampai hari ini masih belum berjalan gitu," katanya.

Hal senada juga disampaikan oleh Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat. Syarifah mendorong pemerintah untuk bekerjasama dengan pihak swasta sebagai upaya menambal kekurangan dari sisi fiskal. Namun, dia memberi catatan, perlu ada potensi keuntungan dan insentif yang diberikan pemerintah kepada investor.

"Bagi investor, potensi keuntungan bisa muncul dari pengembangan kawasan terpadu, atau insentif lain yang ditawarkan," katanya.

Program 3 juta rumah juga memiliki tantangan pada ketersediaan lahan, harga, skema pembiayaan, realisasi, dan konsistensi. Syarifah menyebut, jika hunian yang dibangun terlalu jauh dari pusat kota, maka program ini akan sulit diterima.

"Karena itu, pembangunan perlu disertai dukungan infrastruktur, konektivitas transportasi, serta inovasi KPR yang fleksibel dan inklusif bagi segmen ini," katanya.

Selain itu, menanggapi hal ini, anggota Komisi V DPR RI, Mori Hanafi, juga meminta Kementerian Perumahan untuk melakukan akselerasi dan sinkronisasi data terkait pembangunan 3 juta rumah. Dia menerima laporan jika ada data yang tidak sinkron antara pemerintah dan pengembang, terlebih mengenai peta jalan pembangunan 3 juta rumah.

"Jadi memang sinkronisasi data ini sangat penting dan roadmap dari Menteri PKP ini memang harus sesuai dengan asosiasi dan stakeholder terkait. Tapi sekali lagi, kami melihat sampai saat ini, peta jalannya belum ketemu," kata Mori, Jumat.

Tidak hanya mengenai data yang tidak sinkron, DPR juga mengkritik Kementerian perumahan yang dinilai lambang dalam mencapai target 3 juta rumah per tahun.

Anggota Komisi V DPR, Yanuar Arif Wibowo, menyebut, selama lima tahun kerja sejak Januari 2025, Kementerian Perumahan hanya berhasil membangun 210.596 hunian. Dengan capaian tersebut, menurut Yanuar, konsep 3 juta rumah sulit untuk dibangun dalam kurun waktu satu tahun.