Apakah Urus Balik Nama Rumah Warisan Bisa Tidak Kena Pajak?

tirto.id - Bagi masyarakat awam, urusan perpajakan kerap menjadi hal yang pelik. Banyak aturan yang tidak diketahui sehingga membuat kaget saat harus membayar pajak dalam jumlah yang sangat besar, khususnya pajak balik nama rumah warisan.

Baru-baru ini, mantan penyanyi cilik, Leony, mencurahkan isi hatinya terkait pajak yang harus ia bayarkan saat mengurus balik nama rumah orang tuanya. Dalam unggahan di akun Instagram pribadinya tersebut, ia mengaku kena pajak hingga puluhan juta. Ia harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 2,5% dari nilai rumah berdasarkan PBB yang rutin dibayarkan tiap tahun.

Kolom komentar pun akhirnya dipenuhi dengan curhatan orang-orang yang mengalami nasib serupa. Saat hendak melakukan balik nama rumah milik orangtua menjadi nama mereka justru dikenai pajak yang sangat besar. Sama halnya dengan Leony, mereka juga mempertanyakan mengapa meski sudah bayar PBB tiap tahun, tapi saat balik nama tetap harus membayar BPHTB.

Sebenarnya, bagaimana aturan terkait hal ini? Apakah ada cara balik nama rumah waris agar tidak kena pajak, atau setidaknya pajak yang dikenakan lebih ringan?

Aturan Pajak Balik Nama Rumah Warisan

Dasar hukum yang melandasi aturan pajak balik nama rumah warisan tercantum dalam UU No. 20 Tahun 2000. Undang-undang ini merupakan perubahan atas UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Undang-undang ini mengatur lebih lanjut mengenai pemungutan BPHTB, termasuk pembagian hasil penerimaan, pengenaan pajak berdasarkan beberapa peristiwa hukum, serta sanksi administrasi yang akan dikenakan kepada pihak yang melanggar.

Secara umum, perbedaan utama antara pajak jual beli rumah dan pajak warisan terletak pada jenis pajak yang dikenakan, tarif, serta subjek pajaknya. Dalam konteks jual beli, pajak dikenakan kepada penjual dan pembeli. Sementara untuk warisan, pajak dikenakan kepada ahli waris yang menerima properti tersebut, dan seringkali ada keringanan atau pembebasan.

BPTHB nantinya akan dibayarkan pada saat-saat berikut:

• Pada saat perjanjian jual beli ditandatangani;
• Pada saat akta tukar menukar, hibah, atau waris ditandatangani;
• Pada saat pendaftaran warisan dilakukan;
• Pada saat putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap diterbitkan;
• Pada saat tanggal ketika penunjukan pemenang lelang.

Berikut ini rumus perhitungan BPHTB:

BPHTB = 5% x (Nilai Perolehan Objek Pajak - NPOPTKP)

Mari gunakan contoh rumah senilai Rp1.000.000.000 dengan asumsi:

• Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) = Rp1.000.000.000
• NPOPTKP Warisan (nilai yang seringkali ditetapkan) = Rp300.000.000
• Tarif BPHTB untuk warisan juga seringkali mendapatkan diskon, misalnya diskon 50% dari tarif normal (5%), sehingga tarif efektif menjadi 2,5%.

Langkah 1: Hitung NPOPKP

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

NPOPKP = Rp1.000.000.000 - Rp300.000.000

NPOPKP = Rp700.000.000

Langkah 2: Hitung BPHTB

BPHTB = (Tarif BPHTB Warisan) x NPOPKP BPHTB

BPHTB = 2,5% x Rp700.000.000

BPHTB = Rp17.500.000

Perbandingan Balik Nama Rumah Warisan vs Hibah

Meskipun balik nama rumah warisan dan hibah sama-sama merupakan pengalihan hak tanpa transaksi jual beli, keduanya memiliki perbedaan mendasar yang signifikan dari sisi proses, persyaratan, hingga perlakuan pajak. Memahami perbedaannya sangat penting untuk menghindari masalah hukum dan biaya tak terduga.

Balik Nama Warisan

Warisan merupakan pemberian harta kepada seseorang. Balik nama warisan hanya bisa dilakukan setelah pemilik properti meninggal dunia. Pengalihan hak ini terjadi secara otomatis berdasarkan hukum waris yang berlaku (hukum perdata, Islam, atau adat). Subjek hukumnya adalah ahli waris yang sah.

Dokumen yang diperlukan untuk balik nama warisan adalah:

• Akta Kematian pewaris;
• Surat Keterangan Waris dari notaris atau pemerintah setempat;
• Surat kuasa jika diwakilkan;
• Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sudah dibayar (walaupun dengan keringanan).

Sebagai informasi, ahli waris tidak dikenakan PPh atas pengalihan hak, selama properti tersebut sudah dilaporkan dalam SPT Tahunan pewaris. Sementara, untuk BPHTB tetap dikenakan tetapi tarifnya bisa dikurangi 50% dan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) jauh lebih tinggi, sehingga BPHTB bisa menjadi nol jika nilai properti tidak terlalu besar.

Balik Nama Hibah

Hibah adalah pemberian yang dilakukan saat pemberi masih hidup. Rumah yang diberikan dari orang tua kepada anak bisa disebut hibah jika dilakukan selama orang tua masih hidup. Berikut ini syarat-syaratnya.

• Membuat akta hibah di hadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT);
• Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang sudah dibayar.

Saat balik nama hibah, PPh hibah akan dikenakan. Namun, jika hibah dilakukan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat (misalnya orang tua ke anak kandung) maka bisa mendapatkan pembebasan (Surat Keterangan Bebas PPh).

Sementara untuk BPHTB akan dikenakan dengan tarif yang lebih ringan. Umumnya tarifnya 5% tetapi bisa mendapatkan diskon hingga 50% di beberapa daerah, sehingga tarif efektif menjadi 2,5%. NPOPTKP-nya juga lebih besar dibandingkan jual beli. Jumlah ini bisa dibebaskan atau dikurangi signifikan jika ada perda yang mengatur.

Bedanya dengan warisan, untuk hibah antar keluarga inti (orangtua ke anak, suami-istri), biasanya ada keringanan / pembebasan BPHTB (tergantung perda setempat). Kalau bukan keluarga inti, tetap kena penuh.

Cara Mengurangi atau Menghindari Pajak Balik Nama

Guna menghindari atau mengurangi pajak balik nama rumah dan bangunan yang nominalnya bisa jadi sangat besar dan terasa membebani, ada beberapa hal yang bisa dilakukan oleh wajib pajak. Berikut ini di antaranya.

1. Lakukan Balik Nama saat Pemilik Masih Hidup

Lakukan balik nama saat orangtua masih hidup. Nantinya bisa mengurus Surat Keterangan Bebas PPh sehingga tidak perlu membaayar PPh. Namun, syaratnya adalah hibah dilakukan kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat.

2. Manfaatkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) Daerah

Secara sederhana, NPOPTKP berfungsi sebagai pengurang dari nilai properti. Jadi, saat Anda menerima hibah atau mewarisi sebuah properti, Anda hanya membayar BPHTB atas selisih antara nilai properti dengan NPOPTKP. Jika nilai properti sama atau di bawah NPOPTKP, maka BPHTB yang harus dibayarkan adalah nol. Sebagai informasi, besaran NPOPTKP tidak sama di tiap daerah.

3. Pastikan Dokumen Waris Lengkap agar Tidak Ada Biaya Tambahan

Sebelum mengurus balik nama rumah, pastikan semua dokumen yang diperlukan sudah lengkap. Sebab, jika ada dokumen yang masih kurang, biasanya akan ada tambahan biaya untuk mengurus dokumen-dokumen tersebut.

4. Konsultasi ke BPN atau Notaris

Apabila merasa bingung kala mengurus balik nama rumah, sebaiknya lakukan konsultasi ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) tentang langkah-langkah yang diperlukan serta syarat dalam mengurus balik nama. Pilihan lainnya adalah menghubungi notaris tepercaya untuk membantu mengurus semuanya.

Semua informasi soal pajak waris, hibah, hingga BPHTB sudah kami himpun agar lebih mudah dipahami. Yuk, pelajari lebih lanjut lewat tautan berikut: kumpulan artikel tentang pajak.