Peluang & Kendala Replikasi Program Perumahan India di Indonesia

tirto.id - Presiden Prabowo Subianto tak ingin Indonesia malu belajar dari negara lain untuk terus berkembang. Kali ini, India menjadi rujukan setelah dinilai mampu membangun sekitar 40 juta rumah dalam 12 tahun atau rata-rata 3 juta unit per tahun. Bagi Prabowo, capaian itu layak dipelajari untuk mempercepat penyediaan hunian di dalam negeri.

"Saya tertarik pada pengalaman bangsa India. Mereka mampu membangun 40 juta rumah dalam 12 tahun atau kira-kira 3 juta rumah setiap tahun. Ini sedang saya pelajari, bagaimana caranya. Ada teknik-teknik tertentu dan ini bisa kita coba," kata Prabowo dalam sambutannya di acara akad massal 62.710 unit KPR rumah subsidi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dan penyaluran Kredit Usaha Rakyat (KUR) Perumahan senilai Rp880 miliar di Batang, Jawa Tengah, Kamis (30/7/2026).

Prabowo menegaskan cara-cara klasik yang sudah terbukti benar akan tetap dilanjutkan pemerintah. Namun, dia menilai bangsa Indonesia perlu memiliki keberanian untuk belajar dari negara lain demi mempercepat transformasi di sektor perumahan.

"Kalau bangsa kita mau bangkit dan bertransformasi, kita tidak boleh malu untuk belajar dari siapa pun," ujarnya.

Presiden mengungkapkan telah mengirim tim khusus ke sejumlah negara untuk mempelajari praktik terbaik di bidang perumahan, termasuk Cina, India, dan Mesir.

"Saya kirim tim ke Tiongkok, tim ke India, tim ke Mesir untuk melihat, mencatat, dan belajar. Kita ambil yang terbaik dari bangsa-bangsa lain," katanya.

Sepakat dengan Prabowo, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Maruarar Sirait, mengatakan untuk mempercepat realisasi Program 3 Juta Rumah, pihaknya terbuka mempelajari pengalaman negara lain dalam mengelola program perumahan, termasuk skema pembangunan dan teknologi yang digunakan. Langkah tersebut dilakukan agar Indonesia dapat mengadopsi praktik terbaik yang sesuai dengan kebutuhan nasional.

Namun, sampai saat ini baru India dan Cina yang akan menjadi rujukan pemerintah dalam mempelajari percepatan pembangunan perumahan.

"India dan RRC (Republik Rakyat Cina) mungkin itu, kita (pelajari) dua itu, ya. Jadi, suatu hal yang kita dalami (untuk mempercepat program pembangunan 3 juta rumah)," jelas Maruarar saat ditemui Tirto, di Kompleks Istana Kepresidenan, Jakarta Pusat, Jumat (31/7/2026).

Meski belajar dari Cina dan India, kerja sama dengan negara-negara tersebut harus tetap mengutamakan kepentingan nasional. Maruarar tidak ingin Indonesia hanya menjadi pasar bagi teknologi asing.

Sebaliknya, kerja sama yang dibangun harus memberikan manfaat bagi industri dalam negeri melalui alih teknologi.

"Tentu dengan menghargai, saling percaya, dan kepentingan nasional kita diutamakan. Harus manfaat, ya. Contoh, jangan menjadikan Indonesia sebagai market saja. Harus ada transfer teknologi. Kami lihat teknologi yang aman, yang cepat, dan juga murah, terjangkau," sambung Maruarar.

Pada saat yang sama, dia juga ingin kerja sama yang terjalin dengan India dan Cina dapat memberikan keuntungan bagi para pelaku usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM). Hal tersebut dapat terjadi jika konstruksi dalam program 3 juta rumah menggunakan bahan-bahan bangunan yang diproduksi di dalam negeri.

"Dan juga bagaimana UMKM kita harus menjadi prioritas. Genteng kita, bata kita, semen kita, besi kita," tegas Maruarar.

Pelajari secara Holistik

Ketua Umum Ikatan Arsitek Indonesia (IAI), Georgius Budi Yulianto, menilai rencana Prabowo untuk belajar ke India dan sejumlah negara lain yang sukses melakukan program penyediaan rumah rakyat merupakan keputusan yang tepat. Bahkan, menurutnya, Indonesia memang tidak perlu malu belajar dari negara manapun untuk membuat kebijakan paling tepat dalam mengembangkan program perumahan nasional.

Namun, menurutnya, pemerintah tidak boleh hanya melihat keberhasilan India dari sisi jumlah rumah yang dibangun.

"Yang perlu dipelajari bukan hanya angka produksinya, melainkan keseluruhan sistem yang membuat angka tersebut dapat dicapai," kata Georgius kepada Tirto, Jumat (31/7/2026).

Georgius menjelaskan keberhasilan India dibangun melalui kombinasi kebijakan pertanahan, skema pembiayaan, pembagian peran pemerintah pusat dan daerah, dukungan industri konstruksi, standarisasi, pengawasan mutu, serta keberlanjutan pengelolaan perumahan.

Pada saat yang sama, pemerintah India juga memberikan bantuan langsung kepada penerima manfaat, menyediakan prasarana dasar di tempat konstruksi, serta sistem pemantauan digital berbasis tahapan dan dokumentasi terverifikasi.

Data pemerintah India menunjukkan sekitar 28,2 juta rumah perdesaan telah selesai dibangun hingga Agustus 2025. Sementara itu, program perumahan perkotaan telah menghasilkan lebih dari 9,8 juta unit hingga pertengahan 2026.

"Artinya, pelajaran terpenting dari India justru terletak pada konsistensi kebijakan dan arsitektur kelembagaannya, bukan sekadar pada kecepatan membangun," tegas dia.

Sayangnya, menurut Georgius, Indonesia menghadapi tantangan yang jauh lebih kompleks. Dia menyebutkan, sampai saat ini, Indonesia masih memiliki backlog sekitar 12,7 juta rumah tangga dan bertambah sekitar 600.000-800.000 rumah tangga setiap tahun. Persoalan itu bahkan tersebar di kawasan metropolitan, pedesaan, kepulauan, hingga daerah rawan bencana.

"Karena itu, solusi perumahan tidak mungkin disederhanakan menjadi satu tipe rumah, satu teknologi, atau satu model pembiayaan yang diterapkan secara seragam di seluruh Indonesia," sambungnya.

Dus, Georgius menilai Program 3 Juta Rumah tetap realistis, tetapi pendekatan implementasinya perlu diubah.

"Targetnya, menurut saya, tetap relevan mengingat backlog perumahan Indonesia memang masih sangat besar. Namun, mungkin yang perlu terus disempurnakan adalah pendekatan implementasinya. Kebutuhan rumah di Indonesia tidak homogen sehingga solusinya pun tidak bisa menggunakan satu pendekatan yang sama untuk semua kelompok masyarakat," jelas Georgius.

Dia mencontohkan kebutuhan pekerja di kawasan industri berbeda dengan masyarakat perkotaan. Di kota besar, keterbatasan lahan membuat pengembangan hunian vertikal yang terhubung transportasi massal menjadi lebih tepat dibanding rumah tapak.

Sementara itu, kawasan industri memerlukan skema kemitraan antara pemerintah, pengembang, dan perusahaan agar pekerja dapat tinggal dekat lokasi kerja.

"Jadi, penyediaan rumah bukan semata tanggung jawab pemerintah, tetapi menjadi tanggung jawab bersama antara pemerintah, dunia usaha dan pengembang," lanjutnya.

Georgius juga mendorong pemerintah memanfaatkan aset-aset negara, seperti lahan milik PT KAI maupun BUMN lain. Menurutnya, aset-aset milik negara itu dapat dimanfaatkan lebih optimal untuk membangun hunian masyarakat berpenghasilan rendah maupun menengah, sementara sisanya dapat dikembangkan secara komersial sebagai mekanisme cross-subsidy agar proyek tetap layak secara finansial.

"Tantangan utamanya bukan hanya bagaimana membangun 3 juta unit rumah, tetapi bagaimana membangun rumah yang tepat, untuk kelompok masyarakat yang tepat, di lokasi yang tepat, dengan model pembiayaan dan kemitraan yang juga tepat. Ketika strategi tersebut semakin presisi, percepatan penyediaan perumahan akan jauh lebih mudah dicapai," kata Georgius.

Kendala-Kendala di Indonesia

Sementara itu, Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI), Bambang Ekajaya, mengingatkan bahwa Indonesia dan India memiliki karakteristik yang berbeda sehingga tidak semua kebijakan dapat diadopsi secara langsung.

Menurutnya, India memiliki populasi sekitar 1,6 miliar jiwa dalam satu hamparan daratan. Sedangkan Indonesia merupakan negara kepulauan dengan lebih dari 17 ribu pulau dan jumlah penduduk hanya sebanyak 288,3 juta jiwa sampai pertengahan 2026.

"Jadi, memang secara fisik ataupun secara tipologi bangunan ataupun kondisinya juga sudah sangat berbeda kan. Dan, ini juga yang membuat memang kadang-kadang kendalanya menjadi tidak merata gitu," ujarnya saat dihubungi Tirto, Jumat (31/7/2026).

Perbedaan tersebut menyebabkan biaya pembangunan rumah di Indonesia sangat bervariasi. Rumah subsidi di wilayah Jabodetabek, misalnya, masih diperjualkan di kisaran Rp170 juta. Namun, di Papua Pegunungan, rumah dengan tipe yang sama dapat mencapai Rp500 juta hingga Rp700 juta akibat tingginya biaya distribusi material.

Selain persoalan geografis, Bambang menyebut keterbatasan lahan, belum optimalnya bank tanah, regulasi yang rumit, serta pembiayaan murah menjadi pekerjaan rumah yang harus diselesaikan pemerintah. Pada saat yang sama, pemerintah seharusnya juga mulai mengarahkan pembangunan hunian vertikal berbasis transit oriented development (TOD) di kawasan perkotaan, sedangkan kawasan industri masih membutuhkan rumah tapak.

"Lalu, yang terakhir pasti adalah kebutuhan akan pembiayaan dari perbankan yang murah. Murah dan ketersediaannya juga ada, serta mudah (proses pengajuan pembiayaan). Murah, mudah, dan adanya ketersediaan," sambungnya.

Meski demikian, Bambang menilai pelajaran terpenting dari India justru terletak pada konsistensi kebijakan. Selain juga, bekerja keras untuk melakukan reformasi birokrasi.

Kemudian, pemerintah pusat juga memberikan dukungan penuh kepada seluruh stakeholder untuk melaksanakan pembangunan perumahan rakyat hingga ke seluruh pelosok negeri.

"Dan yang pasti juga pemerintah kasih dukungan. Maksud saya di depan maupun di belakang. Jadi, pemerintah yang paling depan adalah Presiden, supporting sampai ke bawah dan di belakang dan sampingnya juga mendukung. Jangan sampai ini jadi slogan kemudian muncul hilang, muncul, hilang gitu ya. Jadi, kurang konsisten kalau menurut saya," katanya.

Dia juga menilai anggaran sektor perumahan masih jauh tertinggal dibanding program prioritas lain, seperti Makan Bergizi Gratis (MBG). Perlu diketahui, untuk sepanjang 2026, pemerintah mengalokasikan anggaran sebesar Rp57,7 triliun untuk pelaksanaan Program Pembangunan 3 Juta Rumah, sementara MBG mendapat kucuran anggaran senilai Rp268 triliun.

Dengan kondisi tersebut, dibutuhkan kreativitas pembiayaan agar target pemerintah dapat tercapai.

"Bahkan enggak sampai sepersepuluhnya gitu. Dengan kondisi seperti itu, memang dibutuhkan kreativitas. Yang kedua kemudahan, yang ketiga tentunya ada program yang berkesinambungan. Jangan istilahnya impulsif—menggebu-gebu, tapi nanti memplem lagi," tegas Bambang.

Kembangkan Jalur Informal

Pandangan berbeda disampaikan Peneliti pada Pusat Riset Kependudukan BRIN, Rusli Cahyadi. Menurutnya, persoalan terbesar Indonesia justru terletak pada paradigma pembangunan perumahan yang terlalu bergantung pada sektor formal.

Hal itu jauh berbeda dari India yang justru menitikberatkan pembiayaan perumahan untuk sektor informal.

"Kalau di Indonesia, titik beratnya itu pemerintah lebih banyak mendorong perumahan melalui sektor formal. Jadi, memberikan subsidi itu lebih kepada, misalnya, melalui perbankan untuk kredit kepemilikan rumah, melalui developer untuk membangun rumah," kata dia kepada Tirto, dikutip Sabtu (1/8/2026).

Lebih lanjut, Rusli menjelaskan pemerintah India memberikan bantuan kepada masyarakat yang telah memiliki lahan, tetapi belum mampu membangun rumah. Bantuan tersebut tidak besar, hanya cukup untuk membangun rumah dasar, sementara proses pembangunannya dilakukan sendiri oleh masyarakat.

Model tersebut dinilai lebih efisien karena biaya pembangunan per unit jauh lebih murah sekaligus memastikan rumah benar-benar ditempati oleh pemiliknya.

"Kita ambil kasarnya, kayak beginilah kalau sekarang itu kita bisa bangun rumah itu misalnya butuh Rp500 juta. Pemerintah India tuh hanya ngasih Rp100-150 juta. Itu udah kebangun satu rumah kalau melalui jalur informal," ujar Rusli mencontohkan.

Menurutnya, sekitar 70-80 persen rumah di Indonesia selama ini telah dibangun secara swadaya. Selain itu, pemerintah juga sebenarnya sudah memiliki program yang cukup bagus, yakni Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), yang juga lebih dikenal sebagai program bedah rumah dari pemerintah.

Sayangnya, porsi anggaran pemerintah untuk skema tersebut masih sangat kecil dibanding dukungan kepada sektor formal. Pada 2026, Kementerian PKP mengalokasikan Rp8,57 triliun untuk pelaksanaan program renovasi rumah tidak layak di seluruh Indonesia.

"Kalau Pak Prabowo bilang dia mau meniru India, itu minimal di tiga hal itu tadi yang harus dia perbaiki. Yang pertama itu fokusnya dia harus diubah, enggak lagi berfokus pada sektor informal. Jadi, jangan lagi pemerintah itu memberikan subsidi, memberikan anggaran yang besar untuk sektor pembangunan perumahan formal melalui bank, melalui pengembang," tegasnya.

"Pemerintah harus memperbesar porsi pembangunan perumahan yang swadaya, yang informal, yang skemanya sekarang sudah ada sebenarnya di Indonesia," imbuh Rusli.

Selain itu, Indonesia juga perlu memperbaiki koordinasi antarinstansi karena pembangunan rumah, jalan, sanitasi, dan utilitas masih dikelola kementerian yang berbeda-beda. Dus, jika pemerintah ingin mengadopsi skema pembangunan perumahan rakyat dari India, pemerintah pusat hanya perlu membangun infrastruktur penunjang karena telah menyerahkan proses pembangunan hunian secara swadaya.

"Kalau modelnya sekarang, dengan skema misalnya pembangunan jalan ada di satu kementerian, ada di satu lembaga. Kemudian, pembangunan sanitasi ada di lembaga yang lain, kemudian sarana dan prasarana pendukung sebuah kawasan perumahan itu juga ada di tempat yang lain. Ya itu nggak akan jalan," tuturnya.

Selain itu, Rusli juga menyoroti pentingnya sistem data penerima bantuan yang terintegrasi sebagaimana diterapkan India. Perbaikan data penerima manfaat ini menjadi penting sehingga proses pembangunan dapat dipantau secara digital mulai dari penetapan penerima hingga rumah selesai dibangun.

Tidak kalah penting, Indonesia juga membutuhkan blueprint pembangunan perumahan jangka panjang yang tetap dijalankan lintas pemerintahan.

"Jadi, kalau target 3 juta dengan model kita sekarang, misalnya kayak Menteri Ara (Maruarar), ngejar developer buat bangun rumah, bangun, bangun ya nggak akan tercapai. Nggak akan tercapai karena kemampuan developer sangat terbatas dan itu udah dibuktika. Bukti yang paling jelas adalah data empiris tentang pembangunan perumahan yang kalau dilihat sampai sekarang itu kebanyakan rumah yang berhasil dibangun itu karena dibangun melalui sektor informal," tukas Rusli.