Apa Itu NJOP & Kaitannya dengan Tarif PBB-P2

tirto.id - Nilai jual objek pajak (NJOP) merupakan salah satu dasar penetapan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). Belakangan tarif PBB-P2 jadi perbincangan publik terkait kenaikan di beberapa daerah.

Berdasarkan artikel yang ditulis staf Kementerian Keuangan, Badrud Duja, di laman Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Wilayah Papua-Maluku, NJOP didefinisikan sebagai harga rata-rata atas transaksi jual beli bangunan dan tanah yang terjadi secara wajar.

Secara sederhana, NJOP merupakan taksiran rerata harga suatu bangunan dan tanah di satu area dalam meter persegi (m²). Atau dengan kata lain, NJOP merupakan kisaran harga wajar tanah dan bangunan di suatu wilayah.

Dalam perpajakan, NJOP digunakan sebagai salah satu komponen penetapan tarif pajak bumi dan bangunan (PBB).

Sementara di industri jual-beli lahan dan bangunan, NJOP kerap digunakan sebagai patokan harga sebuah properti ketika dipasarkan.

Oleh karenanya, jika NJOP suatu bangunan dan tanah di bawahnya makin tinggi, maka tarif pajak bumi bangunan atasnya juga akan meningkat.

Pun, ketika rumah mengalami renovasi dan menjadi lebih luas atau pemilik rumah memperluas lahan yang dimilikinya, maka tarif PBB yang dikenakan juga berpotensi akan meningkat.

Sebagaimana dalam aktivitas jual beli properti, besaran NJOP untuk keperluan perpajakan juga akan diperbarui secara periodik. Hal ini dilakukan demi memastikan bahwa tarif pajak atas lahan dan bangunan selalu adil sesuai keadaan nyata di lapangan.

Bagaimana Penentuan NJOP & Kaitannya terhadap Besaran PBB-P2

Besaran NJOP memiliki kaitan yang tak terpisahkan dari besaran tarif PBB-P2. Nilai tersebut menjadi dasar dari penentuan tarif.

Hal ini sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 85 Tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. Dalam Pasal 3 PMK 85/2024, dijelaskan bahwa, "Dasar pengenaan PBB-P2 adalah NJOP."

Oleh karenanya, dalam menetapkan besaran PBB-P2 untuk setiap warga, pemerintah daerah diharuskan untuk terlebih dahulu menghitung NJOP dari bangunan dan lahan yang dimiliki oleh warga yang dimaksud.

Sementara itu, sesuai PMK 85/2024 di atas, besaran NJOP tiap wajib pajak ditentukan dengan mengalikan luas aset yang dimiliki dengan besaran NJOP wilayah.

Sebagai contoh, di suatu wilayah, besaran NJOP yang ditetapkan pemerintah daerah adalah Rp3 juta per m² untuk bangunan dan Rp1 juta per m² untuk tanah. Kemudian terdapat rumah A dengan spesifikasi luas bangunan 30 m² dan luas lahan 35 m².

Dengan ilustrasi di atas, maka besaran NJOP bumi dan bangunan dari rumah A tersebut dihitung dengan rumus sebagai berikut:

• =(luas lahan x NJOP lahan di wilayah terkait) + (luas bangunan x NJOP bangunan di wilayah terkait)
• =(35 x 1.000.000) + (30 x 3.000.000)
• =35.000.000 + 900.000.000
• =125.000.000.

Setelah mengetahui besaran NJOP bangunan milik seorang wajib pajak, besaran PBB-P2 dari orang tersebut kemudian dihitung dengan rumus mengalikan NJOP bumi dan bangunan milik wajib pajak dengan tarif yang diatur dalam peraturan daerah terkait.

Sebagai contoh, jika peraturan daerah di wilayah tersebut mengatur bahwa tarif PBB-P2 untuk aset senilai Rp125 juta adalah 2 persen, maka besaran PBB-P2 dari rumah A dihitung dengan rumus sebagai berikut:

• =(NJOP bumi & bangunan) x 2%
• =125.000.000 x 2%
• =2.500.000.

Namun, perlu diketahui bahwa besaran tarif PBB-P2 akan berbeda-beda di setiap kabupaten/kota. Hal ini dikarenakan tarif PBB-P2 adalah kewenangan pemerintah kabupaten/kota.

Masyarakat dapat mengecek besaran tarif pajak ini melalui peraturan daerah (perda) terkait tarif PBB-P2 di wilayah masing-masing.