Pakar UI: Akar Masalah Perumahan Adalah Ketidaksesuaian Suplai

tirto.id - Jutaan masyarakat Indonesia hingga kini masih belum memiliki tempat tinggal yang layak. Persoalan ini tercermin dari tingginya angka kesenjangan antara kebutuhan dan pasokan perumahan (backlog) yang dirilis pemerintah. Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) mencatat bahwa backlog perumahan mencapai 15 juta unit pada 2025, meningkat 18,11 persen dibandingkan data Badan Pusat Statistik (BPS) pada 2023 yang sebesar 12,7 juta unit.

Namun, di saat yang sama, fenomena rumah kosong justru marak, baik di kawasan perkotaan elit maupun perumahan subsidi. Berdasarkan pantauan reporter Tirto di lapangan, di sejumlah wilayah menengah dan elit Jakarta seperti Pondok Indah, Menteng, hingga Kemang, beberapa rumah tampak kosong, bahkan sebagian di antaranya berstatus dijual.

Fenomena ini tidak hanya ditemukan di kawasan elit. Data Kementerian PUPR per Agustus 2024 menunjukkan bahwa tingkat kekosongan rumah subsidi di sejumlah daerah mencapai 60–80 persen. Dalam wawancara khusus ini, Tirto mengulas paradoks tersebut: mengapa di tengah kekurangan rumah, banyak hunian justru tidak ditempati, serta apa akar persoalan dan solusi kebijakan yang diperlukan.

Tirto mewawancarai Ketua Research Center for Housing and Policy (RECEHPOL) Universitas Indonesia, Ar. Joko Adianto, PhD, IAI. Joko merupakan arsitek, peneliti, sekaligus pengajar di Departemen Arsitektur Fakultas Teknik Universitas Indonesia dengan fokus penelitian pada perumahan dan permukiman berkelanjutan.

Berikut hasil wawancara Tirto.

Akar Masalah: Ketidaksesuaian Supply dan Demand Perumahan

Bagaimana Bapak melihat paradoks antara backlog perumahan yang masih tinggi dengan maraknya fenomena rumah kosong di Indonesia? Menurut Bapak, apa akar persoalan utama yang menyebabkan kondisi ini terjadi?

Secara umum, akar permasalahannya adalah ketidaksesuaian antara kemampuan kuantitatif dan kualitatif pada sisi housing supply dan housing demand. Kemampuan kuantitatif housing supply merujuk pada jumlah rumah layak huni dengan harga terjangkau (khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah/MBR). Sementara itu, kemampuan kualitatif housing supply berkaitan dengan kualitas atribut fisik rumah yang dibangun, kesesuaian dengan preferensi kelompok sasaran, serta keandalan bangunan.

Di sisi lain, kemampuan kuantitatif housing demand adalah kemampuan kelompok sasaran untuk membeli rumah sesuai harga dan skema angsuran secara stabil hingga akhir tenor. Adapun kemampuan kualitatif housing demand mencakup kemampuan rumah tangga dalam melakukan trade-off atas kebutuhan lain demi membeli dan menghuni rumah yang tersedia di pasar.

Dari sisi housing supply, tantangan kuantitatif meliputi sulitnya memperoleh lahan dengan harga yang layak (feasible) agar sesuai dengan harga jual rumah subsidi yang ditetapkan negara, kenaikan harga bahan bangunan, serta keterbatasan jumlah dan kompetensi tenaga kerja konstruksi. Kondisi ini turut memengaruhi kualitas rumah yang dibangun, seperti lokasi yang jauh dari pusat ekonomi dan fasilitas umum, serta kualitas bangunan yang belum optimal.

Hal tersebut berdampak pada kemampuan kualitatif housing demand, karena lokasi dan kondisi rumah subsidi sering kali tidak sesuai dengan preferensi calon penghuni. Dampak ini juga merembet pada kemampuan kuantitatif housing demand, sebab lokasi yang jauh dari tempat kerja meningkatkan beban pengeluaran, terutama untuk transportasi, di samping kebutuhan rutin lainnya seperti pangan, pendidikan anak, utilitas, pajak, dan tabungan darurat.

Jika kondisi rumah masih memerlukan perbaikan, maka beban biaya akan semakin bertambah, khususnya bagi MBR. Situasi ini menjadi semakin rentan bagi mereka yang memiliki pekerjaan kontrak (outsourcing), yang mungkin mampu membayar cicilan di awal, tetapi belum tentu stabil setelah masa kontrak berakhir.

Kondisi tersebut turut memicu fenomena “rumah subsidi kosong”. Fenomena ini tidak hanya terjadi karena pembelian oleh kelompok non-sasaran untuk tujuan investasi, tetapi juga sebagai bagian dari strategi pengelolaan keuangan rumah tangga MBR. Dalam publikasi kami tahun 2021 berjudul “Determinants of Vacant Subsidized House in Greater Metropolitan Jakarta Area, Indonesia”, ditemukan bahwa sebagian kelompok sasaran membeli rumah subsidi di pinggiran kota, tetapi tetap tinggal di pusat kota demi menekan pengeluaran harian.

Rumah tersebut baru ditempati ketika kondisi keuangan sudah lebih stabil, misalnya setelah anak mandiri atau tabungan mencukupi.

Oleh karena itu, fenomena rumah subsidi kosong perlu dipahami dalam konteks ekosistem sosial-ekonomi yang lebih luas. Meski demikian, pengawasan terhadap konsumsi rumah subsidi oleh kelompok non-sasaran tetap harus diperketat agar tujuan kebijakan dapat tercapai.

Di sejumlah kawasan menengah dan elit di Jakarta, banyak rumah terpantau kosong bahkan bertahun-tahun tidak terjual. Menurut Bapak, faktor paling dominan dari fenomena ini apa: harga, lokasi, spekulasi, atau faktor lain?

Menurut saya, faktor paling dominan adalah melambungnya harga properti yang tidak lagi sejalan dengan kemampuan finansial masyarakat perkotaan. Kenaikan harga ini kemungkinan dipengaruhi oleh spekulasi dan inflasi. Selain itu, harga pasar rumah sering kali tidak selaras dengan besaran Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), yang dalam beberapa kasus juga dipengaruhi oleh kesepakatan warga setempat. Sayangnya, harga pasar ini tidak sepenuhnya dapat dikendalikan oleh pemerintah, baik pusat maupun daerah.

Data Kementerian PUPR menunjukkan tingkat kekosongan rumah subsidi di sejumlah daerah mencapai 60–80 persen. Menurut Bapak, apa penyebab utama tingginya angka ini?

Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya, persoalan ini berkaitan erat dengan ketidaksesuaian antara supply dan demand. Namun demikian, perlu ditambahkan bahwa kebijakan perumahan seharusnya tidak hanya berfokus pada kemampuan penyedia (pengembang), tetapi juga memahami kondisi kehidupan kelompok sasaran.

Menurut saya, kelompok MBR justru membutuhkan hunian yang dekat dengan lokasi kerja dan fasilitas umum karena keterbatasan finansial. Sebaliknya, kelompok non-MBR memiliki fleksibilitas lebih untuk tinggal di pinggiran kota karena mampu menanggung biaya transportasi dan kebutuhan lainnya.

Kebijakan Rumah 18 Meter Persegi: Solusi atau Masalah Baru?

Pemerintah menargetkan pembangunan 3 juta rumah per tahun, termasuk rumah subsidi berukuran kecil sekitar 18 m². Bagaimana Bapak menilai kebijakan ini?

Kebijakan mengurangi luasan rumah, bagi saya, bukanlah masalah. Perubahan cara hidup dan preferensi generasi Z (dan mungkin yang lebih muda) kini sangat praktis sehingga luasan rumah yang “terbatas” dapat sesuai bagi mereka. Apalagi, luasan tersebut sudah pernah diterapkan di tahun 1980-an atau 1990-an di Indonesia dengan konsep “Rumah Inti Tumbuh” (RIT).

Menurut saya, justru adalah ketersediaan ruang untuk “tumbuh” dari luasan awal tersebut (18 m2) yang perlu didiskusikan lebih kritis. Ruang untuk “tumbuh” menuntut luasan tanah yang “cukup” bagi penghuni untuk menambah ruang secara horizontal saat kebutuhan hidupnya bertambah. Saat ruang “tumbuh” secara horizontal tidak cukup, maka vertikal menjadi pilihan terbaiknya.

Keduanya memiliki konsekuensi yang dilematis tentunya. Ketersediaan ruang “tumbuh” horizontal menuntut luasan tanah yang memadai, namun berpeluang untuk “memahalkan” harga jual rumah, karena justru harga tanah yang paling dominan dalam menentukan harga jual rumah, sehingga berpotensi tidak terjangkau oleh kelompok sasaran.

Namun, vertikal pun menuntut perubahan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi (RDTR-PZ) yang mengizinkan rumah tinggal memiliki jumlah lapis lebih dari 2 (dua) lantai. Sependek pengetahuan saya, baru Provinsi DKI Jakarta yang mengizinkan rumah tinggal memiliki maksimal 4 (empat) lantai. Hal ini mengindikasikan perlunya perubahan RDTR-PZ di kota-kota besar Indonesia jika luasan 18 m2 ingin diterapkan.

Sejauh mana persoalan seperti ketidaksesuaian lokasi hunian dengan pusat pekerjaan (job-residence mismatch) berkontribusi terhadap fenomena ini? Apakah pembangunan perumahan di kawasan pinggiran (peri-urban) justru memperparah masalah keterhunian?

Ketidaksesuaian lokasi hunian dengan pusat pekerjaan (job-residence mismatch) merupakan faktor signifikan. Pembangunan rumah subsidi di pinggiran kota cenderung menimbulkan lebih banyak dampak negatif, seperti berkurangnya lahan produktif, meningkatnya konsumsi energi transportasi, serta penurunan kesejahteraan akibat waktu tempuh yang panjang.

Bahkan, dalam kajian kami pada 2022 (belum dipublikasikan), ditemukan bahwa sebagian pembeli rumah di pinggiran kota hanya menggunakannya pada akhir pekan, sementara pada hari kerja mereka tetap tinggal di pusat kota. Hal ini menunjukkan ketidakefisienan dalam program penyediaan perumahan.

Dalam konteks paradoks ini, apa kebijakan paling krusial yang perlu diperbaiki agar pembangunan perumahan lebih tepat sasaran?

Saya menyarankan perlunya penambahan rumah layak huni dengan harga terjangkau dengan beragam variasi status tenurial (sosial, sewa, milik individu, milik bersama dan lain sebagainya) untuk menambah pilihan warga negara dalam memenuhi kebutuhan papannya yang bermartabat.

Pemanfaatan aset-aset Pemerintah (Pusat maupun Daerah) berupa pasar, terminal, atau gelanggang olahraga untuk menyediakan rumah vertikal dengan sistem mixed-use, sekaligus menstimulasi geliat pengembangan kawasan TOD (Transit-Oriented Development).

Selain itu, kewajiban pengembang perumahan untuk membangun rumah sederhana (yang biasanya berlokasi di tepi kota dengan ketersediaan fasilitas umum terbatas) melalui skema “Hunian Berimbang” dapat dialihkan untuk meningkatkan kualitas kampung kota melalui skema Konsolidasi Tanah Vertikal (Mikro) sebagaimana sudah terwujud di Palmerah (Jakarta Barat) dan Tanah Tinggi (Jakarta Pusat), atau kampung susun yang sudah dihuni di Kunir, Akuarium dan Bayam (semua berkolasi di Jakarta Utara) melalui program Reforma Agraria Perkotaan.

Akhir kata, seluruh perbaikan pembangunan perumahan membutuhkan kolaborasi lintas sektor (bidang pemerintahan dari pertanahan, tata ruang, perumahan, ekonomi, dan sosial) dan aktor (pemerintah, badan usaha, masyarakat, dan lembaga pendidikan) sehingga ruang diskusi hingga penetapan dan pelaksanaan keputusan kolaboratif perlu dibuat. Selama ini, perumahan hanyalah dilaksanakan oleh lembaga sektor teknis karena hanya bertugas membangun rumah sebagai benda fisik. Jika ingin berhasil, sudah saatnya memahami rumah sebagai ruang kehidupan yang kompleks dan dinamis sehingga membutuhkan kolaborasi intens tersebut.