Bunga KPR Single Digit, Bisakah?

tirto.id - Bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih belum mengalami penurunan yang signifikan. Sejumlah bank bahkan masih mematok bunga kredit hingga dua digit. Sementara bank yang menawarkan KPR dengan bunga satu digit, memberikan prasyarat yang super ketat sehingga membuat nasabah berpikir ulang untuk mengambilnya.

Bank Indonesia (BI) sebenarnya sudah menurunkan suku bunga acuan atau BI rate sejak Oktober 2016 hingga tiga kali. Mulai dari 4,75 persen, 4,50 persen dan akhirnya 4,25 persen. Meski begitu, penurunan bunga KPR tidak berjalan linier dengan penurunan BI rate. Dengan BI rate atau tepatnya BI 7-Day (Reverse) Repo Rate di level 4,25 persen, seharusnya bunga KPR saat ini sudah menyentuh 7-8 persen.

Apa yang menghambat bunga KPR turun?

Bank mengaku butuh waktu melakukan penyesuaian suku bunga. Salah satu penyebabnya adalah masih mahalnya biaya dana, seperti deposito. Bagi perbankan, deposito dianggap dana mahal karena bunganya yang lebih tinggi ketimbang tabungan dan giro.

Deposito sendiri masih menjadi andalan bank untuk mendapatkan dana pihak ketiga (DPK). Ini dikarenakan uang yang tersimpan relatif lebih lama, mengingat deposito memiliki jangka waktu yang relatif panjang.

Selain itu juga, frekuensi penarikan juga terbilang jarang. Bank bersaing ketat untuk mendapatkan deposito. Salah satu caranya adalah dengan menawarkan tingkat suku bunga simpanan yang tinggi. Inilah yang kemudian membuat biaya dana semakin mahal, termasuk KPR.

Baca juga: Mengapa KPR Syariah Sulit Bersaing?

Bank-bank besar masih memiliki porsi yang cukup besar untuk deposito. PT Bank Mandiri Tbk (BMRI) misalnya. Bank pelat merah tersebut memiliki dana deposito berjangka sebesar Rp232,21 triliun pada semester I-2017, atau menyumbang 34 persen dari total simpanan nasabah sebesar Rp700,15 triliun.

Demikian pula PT Bank Central Asia Tbk. (BBCA). BCA punya dana deposito berjangka sebesar Rp121,92 triliun. Jumlah tersebut menyumbang 23 persen dari total simpanan nasabah sebesar Rp530,13 triliun.

“Tidak sedikit bank yang menggantungkan pendanaan dari dana deposito. Oleh karena itu, kalau bunga deposito enggak turun, suku bunga KPR juga sulit turun,” ujar David Sumual, Kepala Ekonom BCA.

Dalam satu tahun terakhir ini, rata-rata bunga deposito bank umum memang terlihat menurun seiring dengan dipangkasnya BI rate. Terkoreksinya bunga deposito itu juga linier dengan penurunan bunga KPR .

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mencatat rata-rata bunga deposito bank umum per Agustus 2017 sekitar 6,98 persen, turun 89 basis point dari Agustus 2016. Sementara rata-rata bunga KPR bank umum tercatat 10,22 persen, turun 77 basis point.

Apabila bunga KPR dipangkas tanpa menurunkan bunga deposito, secara teoritis pendapatan bank bisa terganggu. Bank lebih memilih menurunkan bunga deposito lebih dulu, sebelum memangkas bunga KPR.

“Dalam dua sampai tiga bulan ke depan ketika biaya dana sudah turun pada saat itu juga kami akan lebih agresif menurunkan bunga kredit,” kata Iman Nugroho Soeko, Direktur Keuangan dan Treasury Bank Tabungan Negara (BTN).

Iman mengklaim bunga KPR dari BTN sejak akhir 2016 sudah berada di level 9,5 persen. Meski begitu, dia mengakui untuk nasabah lama, bunga KPR yang diberikan masih menggunakan suku bunga kredit yang lama yakni 14,5 persen.

Baca juga: BTN Siapkan KPR Subsidi 500 Ribu Rumah pada 2017

Sejumlah bank juga ada yang menawarkan tingkat suku bunga rendah, seperti misalnya BCA. Bank milik Grup Djarum itu memiliki produk kredit KPR dengan bunga 6 persen. Namun, hal itu ternyata tidak lantas meningkatkan permintaan.

“BCA pernah punya promo bunga KPR 6 persen, namun permintaannya juga masih lemah. Dari kredit yang dialokasikan, yang terpakai hanya 70 persen. Sisanya 30 persen belum terpakai,” tutur David.

"BCA syaratnya ketat banget untuk dapat bunga rendah itu. Makanya saya pilih bank lain, yang tidak mematok syarat ketat, seperti uang muka hingga 30 persen," ujar Gito, seorang nasabah yang baru saja mengambil KPR.

Syarat Ketat Bunga KPR Satu Digit

Sebenarnya, bunga KPR satu digit sudah banyak diterapkan di sejumlah bank besar. Namun, bunga KPR satu digit tersebut hanya berlaku untuk beberapa tahun saja. Setelah masa promo lewat, bunga KPR berada di atas 10 persen alias dua digit.

Tak hanya itu, syaratnya pun terbilang cukup berat. Bank Mandiri misalnya, menawarkan bunga KPR tetap sebesar 8 persen untuk 3 tahun pertama, dan bunga 8,49 persen pada 5 tahun berikutnya.

Untuk mendapatkan bunga KPR spesial dari Mandiri ini, syarat nasabah di antaranya nasabah termasuk dalam kategori nasabah prioritas dan nasabah payroll. Kemudian, promo itu juga hanya berlaku untuk unit properti dari pengembang unggulan nasional (tier 1), misalnya Ciputra, Sinarmas, Alam Sutera, Pakuwon dan lain sebagainya.

Kemudian, berlaku juga tenor kredit minimum hingga 8 tahun. Tak hanya itu, nasabah yang mengambil penawaran tersebut juga dikenakan biaya provisi sebesar 1 persen dari limit kredit, dan biaya administrasi sesuai tarif yang berlaku.

Selain Mandiri, BCA juga menawarkan promo bunga KPR tetap sebesar 7 persen untuk 6 tahun pertama. Untuk tiga tahun berikutnya, bunga KPR naik maksimal 8 persen. Namun, untuk mengambil penawaran ini, nasabah harus deposit 3 kali cicilan di bulan pertama.

Hal yang sama juga diterapkan Panin Bank yang menawarkan bunga tetap 6,99 persen selama tiga tahun Untuk tiga tahun berikutnya, bunga KPR menjadi 7,99 persen. Nasabah juga diharuskan membayar deposit senilai 3 kali cicilan pada bulan pertama.

Lalu sejauh mana bunga KPR akan turun? Apakah bisa bunga KPR untuk rumah tinggal dipatok hingga 7-8 persen tanpa syarat-syarat yang memberatkan?

David memperkirakan bunga KPR yang rendah akan mulai terlihat di tahun depan, terutama oleh bank-bank BUKU 4--bank dengan modal inti paling sedikit Rp30 triliun. Namun jika melihat secara keseluruhan, paling kecil rata-rata bunga KPR akan dipatok di angka 9 persen.

Keberhasilan menurunkan bunga KPR juga bisa ditentukan dari seberapa patuh bank-bank dalam menurunkan bunga deposito. Kalau tidak berbarengan, besar kemungkinan yang terjadi adalah dana deposito pindah dari satu bank ke bank yang lainnya.

“Tapi kembali lagi, ini tergantung dari suku bunga deposito-nya, apakah semua bank akan menurunkan bunganya atau tidak. Yang pasti, bunga KPR di posisi 9 persen ini sudah sangat menggerus margin bank.”

Baca juga: Suku Bunga KPR Jadi Salah Satu Penghambat Usaha Properti