Masuk tirto.id
tirto.id - Di tengah upaya panjang pemerintah mengatasi backlog perumahan yang hingga kini belum menunjukkan tanda-tanda penyelesaian signifikan, muncul wacana kebijakan baru terkait perumahan yang memantik perdebatan publik. Pemerintah dikabarkan tengah mengkaji perubahan standar minimal luas rumah subsidi.
Usulan tersebut tertuang dalam sebuah draf Keputusan Menteri PKP Nomor/KPTS/M/2025, yang saat ini masih dalam tahap pembahasan internal. Meski belum memiliki nomor keputusan final, substansi dokumen itu telah beredar dan mengindikasikan arah kebijakan baru: memperkecil batas minimal luas tanah dan bangunan rumah subsidi.
Dalam rancangan tersebut, pemerintah mengusulkan agar rumah subsidi dapat dibangun dengan luas bangunan mulai dari 18 meter persegi hingga maksimal 36 meter persegi. Sementara untuk luas tanah, rentang yang ditetapkan berada antara 25 hingga 200 meter persegi. Angka ini jelas lebih kecil dibandingkan ketentuan yang berlaku saat ini.
Sebagai perbandingan, aturan sebelumnya, yang tertuang dalam Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023, menetapkan luas tanah rumah tapak minimal 60 meter persegi dan maksimal 200 meter persegi, dengan luas bangunan berkisar antara 21 hingga 36 meter persegi.
Seturut pemberitaan Detik, Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP, Sri Haryati, menjelaskan bahwa revisi regulasi rumah subsidi sedang disusun dan akan difinalisasi melalui proses konsultasi publik.
Ia menjelaskan, upaya ini dilakukan pemerintah sebagai strategi untuk mengatasi backlog perumahan yang masih tinggi. Menurut data Survei Sosial Ekonomi (Susenas) 2023 Badan Pusat Statistik (BPS), jumlah backlog mencapai 9,9 juta unit.
Langkah ini, menurut Sri, dilatarbelakangi oleh kondisi keterbatasan lahan dan melambungnya harga tanah di wilayah perkotaan. Rumah dengan ukuran lebih efisien diharapkan dapat menjangkau lebih banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), khususnya di kawasan padat perkotaan.
Alih-alih mendorong masyarakat untuk tinggal semakin jauh dari pusat kota demi mengejar harga murah, desain rumah dengan luasan efisien diharapkan dapat memperluas cakupan program subsidi ke lokasi yang lebih strategis.
Lalu, tepatkah kebijakan tersebut?
Langkah Mundur Pemerintah dalam Penyediaan Rumah Layak
Namun, di tengah dorongan efisiensi yang menjadi landasan kebijakan baru pemerintah, sejumlah pengamat mempertanyakan efektivitas pendekatan tersebut dalam menjawab persoalan perumahan nasional. Chief Executive Officer (CEO) Indonesian Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, menilai bahwa rencana memperkecil luas rumah subsidi justru dapat mencerminkan kemunduran dalam penyediaan hunian yang layak.
Menurutnya, pengurangan luas bangunan dan tanah secara signifikan berisiko menciptakan lingkungan hunian yang padat, tidak sehat, dan berpotensi menjadi kawasan kumuh.
“Dengan luas bangunan yg diperkecil, bahkan luas tanahnya juga, akan menimbulkan masalah sosial karena akan crowded dan kumuh, tentunya jangan disamakan dengan tren rumah kecil perkotaan karena segmen harga berbeda,” ujarnya saat dihubungi Tirto, Senin (2/6/2025).
Lebih lanjut, ia mengkritisi proses perumusan kebijakan yang dinilainya belum berbasis kajian mendalam. Menurutnya, perubahan regulasi semestinya didasarkan pada evaluasi komprehensif, bukan langkah tambal sulam yang tidak disertai justifikasi yang kuat.
Terkait isu backlog perumahan, Ali secara tegas menyatakan bahwa memperkecil ukuran rumah subsidi bukanlah solusi yang realistis. Menurutnya, permintaan terhadap rumah subsidi tetap tinggi, dan kuota tahunan selalu terserap habis. Jadi, masalah utama dari keberadaan rumah subsidi saat ini bukan soal ukuran.
“Tidak akan efektif dan tidak ada urgensinya. Karena kalo dilihat permintaan rumah subsidi masih tetap banyak dan kuota selalu habis jadi masalahnya bukan di ukuran,” ujarnya
Sebagai alternatif kebijakan untuk mengatasi backlog perumahan, Ali mengusulkan sejumlah kebijakan strategis, di antaranya penerapan konsep bank tanah di tingkat pemerintah daerah, serta optimalisasi aset-aset lahan milik Badan Usaha Milik Negara (BUMN) dan Badan Usaha Milik Daerah (BUMD) untuk kebutuhan perumahan rakyat.
Ia juga menyoroti perlunya pembenahan tata kelola perizinan, termasuk penghapusan biaya-biaya tidak resmi di level pemerintah daerah dan Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Tak hanya itu, menurutnya, proyek perumahan subsidi perlu didukung oleh sistem transportasi massal yang terintegrasi, guna memastikan konektivitas dan keberlanjutan mobilitas penghuninya.
“Dan bisa diterapkan Undang-Undang Hunian Berimbang. Jadi persoalannya bukan masalah ukuran yg diperkecil,” tutup Ali.
Jadi Solusi Permasalahan Lahan
Di sisi lain, pengamat properti Aleviery Akbar, menilai kebijakan memperkecil rumah subsidi masih dapat dipahami sebagai salah satu upaya adaptif dalam mengatasi keterbatasan lahan, terutama di wilayah perkotaan yang padat.
Ia menyebut bahwa langkah ini, bisa menjadi bagian dari solusi praktis untuk menambah jumlah unit hunian dalam rangka menekan backlog perumahan yang kian menumpuk.
“Salah satu cara menambah jumlah rumah dari lahan yang semakin terbatas untuk menjawab backlog. Selain dari pada itu, solusinya adalah pembangunan rumah susun/vertikal,” ujarnya saat dihubungi Tirto, Senin (2/6/2025).
Terkait usulan pemerintah untuk menetapkan batas minimal rumah subsidi hingga 18 meter persegi, Aleviery mengakui bahwa ukuran tersebut tergolong sempit jika diposisikan sebagai hunian permanen. Terlebih, bagi keluarga dengan jumlah anggota lebih dari dua orang. Meski demikian, ia menjelaskan bahwa kelayakan dari sebuah rumah atau hunian dipengaruhi oleh sejumlah faktor.
Ia menyebutkan bahwa rumah berukuran 18 meter persegi bisa dianggap cukup jika dihuni oleh satu atau dua orang dengan kebutuhan ruang yang sederhana. Selain itu, desain arsitektur dan efisiensi tata letak ruang menjadi penentu penting dalam menciptakan kenyamanan meskipun dalam keterbatasan ruang.
“Desain yang baik dan tata letak yang efisien dapat memaksimalkan ruang yang tersedia. Jika memiliki kebutuhan ruang yang minimal, seperti hanya membutuhkan tempat tidur, meja, dan lemari, maka 18 meter persegi mungkin cukup,” ujarnya.
Sebagai acuan, standar minimum kelayakan ruang per orang dalam hunian ditetapkan sebesar 7,2 meter persegi, sebagaimana tercantum dalam Buku Metadata Sustainable Development Goals (SDGs) serta Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah (Kepmen Kimpraswil) Nomor 403/KPTS/M/2002 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Sederhana Sehat (RS Sehat).
Dengan merujuk pada ketentuan tersebut, maka hunian yang diperuntukkan bagi keluarga dengan tiga anggota setidaknya memerlukan luas bangunan minimal 21,6 meter persegi agar dapat dikategorikan layak huni.
Terakhir, Aleviery juga menyoroti pentingnya aspek teknis lain di luar sekadar ukuran bangunan. Kelayakan rumah, menurutnya, sangat bergantung pada kualitas bahan bangunan, kekuatan struktur, ventilasi udara yang baik, ketersediaan air dan listrik, infrastruktur jalan, hingga ruang terbuka hijau.
“Selain yang disebut dari pada diatas, bahan bangunan yang digunakan dan kekuatan bangunan harus sesuai standar, ketersediaan air & listrik, infrastruktur jalan, penghijauan/ruang terbuka, ventilasi udara dan sifat teknis lainnya (harus diperhatikan),” katanya
Pemerintah Sebut Keputusan Belum Final
Seturut pemberitaan Antara, pemerintah, melalui pernyataan Wakil Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Fahri Hamzah, menegaskan bahwa pemerintah belum mengambil keputusan final terkait rencana pengurangan luas rumah subsidi, baik dari sisi tanah maupun bangunan.
Fahri bahkan menegaskan bahwa arah diskusi yang saat ini berkembang di internal pemerintah justru mengarah pada upaya untuk memperluas ukuran rumah subsidi. Menurutnya, langkah tersebut perlu diambil agar kualitas hunian yang disediakan negara tetap memenuhi standar kelayakan sebagaimana diatur dalam kerangka pembangunan berkelanjutan (Sustainable Development Goals/SDGs).
“Sebenarnya itu belum diputuskan. Karena yang benar adalah justru ukurannya dibesarkan. Jadi ada perdebatan itu, yang benar adalah harusnya ukurannya dibesarkan. Dari ukuran yang sekarang itu 36, 40, paling tidak 40 meter persegi,” kata Fahri dikutip dari Antara, Minggu (1/6/2025).
Ia menjelaskan, kebijakan perumahan ke depan perlu disesuaikan dengan standar SDGs yang menetapkan standar kelayakan ruang hidup sekitar 7,2 meter persegi per orang. Standar tersebut, menurutnya, menjadi acuan penting dalam memastikan setiap warga mendapatkan hunian yang manusiawi dan memadai.
“Kita mau justru arahnya ke sana. Sebab standar bagi SDGs itu kira-kira 7,2 meter persegi. Itu SDGs ya, kita harus pakai itu. Tidak boleh dikecilkan itu karena itu standarnya. Kalau rumah itu mau dinyatakan layak, maka kita harus pakai SDGs,” ujar Fahri.
Fahri juga menyoroti tantangan keterbatasan lahan dan harga tanah yang terus meningkat. Dalam konteks tersebut, ia menyebut bahwa strategi pembangunan perumahan nasional harus mulai mengarah pada model hunian vertikal, seperti rumah susun, flat, atau apartemen.
“Maka orientasi kita adalah membangun rumah vertikal, rumah susun, flat, apartemen dan sebagainya. Pokoknya, ukurannya harus kita sesuaikan dengan standar rumah layak menurut PBB. Ini yang kita pakai nanti ke depan,” kata Fahri.
Penulis: Alfitra Akbar
Editor: Farida Susanty
