Tujuh Tahun Menanti Unit LRT City yang Tak Kunjung Berwujud

tirto.id - Tujuh tahun lalu, Pande melangkah dengan penuh keyakinan saat memutuskan membeli satu unit apartemen di LRT City Ciracas. Sebagai proyek yang dikembangkan oleh PT Adhi Commuter Property Tbk (ADCP)—anak usaha dari raksasa BUMN PT Adhi Karya (Persero) Tbk—tidak ada secuil pun keraguan di benaknya bahwa investasi ini akan bermasalah. Ia membayangkan sebuah hunian modern berbasis transit (TOD) yang nyaman, tepat di samping jalur kereta cepat.

Namun, waktu berjalan begitu lambat dan kejam bagi Pande. Tujuh tahun berlalu, harapan itu menguap, berganti menjadi ketidakpastian yang melelahkan.

Pande tercatat sebagai salah satu dari 2.400 konsumen yang belum menerima unit apartemen LRT City dari PT Adhi Commuter Property Tbk (ADCP). Padahal, total hunian yang terjual mencapai 5.392 unit. Kini Pande hanya berharap uang pembelian unit yang sudah lunas dapat kembali.

"Kami meminta full refund atas semua biaya yang telah kami keluarkan. Tujuh tahun bukan waktu yang sebentar," kenang Pande getir, saat mendapat kesempatan berbicara dalam audiensi bersama Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), dikutip dari kanal YouTube Kementerian PKP, Jumat (31/7/2026).

Saat membeli unit apartemen tersebut, Pande berharap dapat segera menempati hunian yang ditawarkan pengembang. Tidak ada kecurigaan sama sekali bahwa apartemen yang dikembangkan oleh anak usaha BUMN tersebut akan mangkrak.

"Namun tujuh tahun kami merasa ditipu pada akhirnya," kata konsumen LRT City Ciracas itu.

Janji Pondasi di Atas Hamparan Rumput

Cerita pilu lain datang dari Adityo, konsumen LRT City Cibubur. Bagi Adityo dan komunitas pembeli di klaster tersebut, keputusan untuk meminta pengembalian dana (refund) sudah bulat. Masalahnya, mengetuk pintu ADCP untuk meminta hak mereka kembali, ibarat berbicara dengan dinding.

"Kami beberapa yang sudah lunas juga sangat susah untuk meminta refund. Pihak ADCP sangat susah dihubungi. Bahkan saat rekan kami mendatangi kantor pusatnya, kantor itu kosong dan hanya ditemui oleh petugas satpam," ungkap Adityo di hadapan Menteri PKP, Maruarar Sirait.

Sebagai pekerja yang setiap hari menggunakan moda transportasi LRT, Adityo selalu mengamati lokasi yang seharusnya menjadi masa depan huniannya. Saban hari ia melongok dari jendela kereta, hanya untuk mendapati kenyataan pahit.

"Ketiga, karena kebetulan beberapa dari kami kerja naik LRT, Pak. Lokasinya itu pas di sebelah LRT, Pak. Pas kami lihat, tadi Pak Arif (Diru ADCP) bilang sudah ada pondasi, tapi bagi kami orang awam, itu hanya rumput biasa. Tidak ada apa-apa," keluhnya.

Kondisi lapangan yang mandek ini berbanding lurus dengan kesehatan finansial sang pengembang. Direktur Utama ADCP yang baru, Indra Syahruzza, blak-blakan mengakui bahwa perusahaan sedang berada dalam tekanan likuiditas yang amat serius. Arus kas (cash flow) perusahaan tercatat negatif sekitar Rp900 juta per Juni 2026, dan angka itu terus membengkak setiap bulan.

"Dari sisi performance keuangan untuk di ADCP saat ini kan likuiditasnya sudah sangat jeblok, Pak. Jadi, kalau mau refund kayaknya agak susah. Kondisi cash flow juga negatif," kata Indra dalam mediasi antara konsumen, Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP), dan manajemen ADCP yang digelar di Jakarta, dikutip Sabtu (24/7/2026).

Indra, yang sebelumnya berada di sister company Adhi Karya, menyebut bahwa benang kusut keuangan ini sebenarnya sudah terjadi sejak lama, jauh sebelum dirinya menjabat akibat proses restrukturisasi internal dan pergantian manajemen yang berulang kali terjadi.

"Kemarin terkait dengan refund ... [cash flow] negatifnya 900 juta. Per Juni 900 juta. Ya, per bulan nambah. Sebelumnya [saya] di sister company sudah memahami si. Sudah lama ini sebetulnya terjadinya. Tapi detailnya saya tidak tahu," ungkap Indra kepada Menteri PKP.

Akankah Negara Hadir Seperti Kasus Meikarta?

Mendengar jeritan para konsumen yang merasa tertipu oleh label "Anak Usaha BUMN", Menteri PKP Maruarar Sirait langsung mengambil langkah taktis. Ia menegaskan tidak akan tinggal diam melihat ribuan warga negara kehilangan haknya akibat salah kelola korporasi.

Langkah pertama yang diambil politisi Partai Gerindra ini adalah menggandeng Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) dan Badan Pengawasan Keuangan dan Pembangunan (BPKP) untuk menggelar audit investigasi secara menyeluruh terhadap proyek-proyek LRT City.

"Saya rasa [ADCP] ini kan [anak usaha] Adhi Karya, ya. Saya kebetulan nanti malam ini akan ketemu BPK. Kalau perlu audit investigasi saja. Saya usulkan saja. Saya rasa boleh kan saya sebagai menteri usulkan," ujarnya.

Maruarar juga berencana duduk bersama memanggil jajaran manajemen lama dan baru, termasuk mantan Dirut ADCP, Achmad Wachid Abdullah. Mengingat ADCP bernaung di bawah payung BUMN, kementerian juga akan melibatkan Badan Pengelola Investasi Daya Anagata Nusantara (BPI Danantara) serta Badan Pengelola BUMN.

Maruarar kemudian membandingkan sengkarut LRT City ini dengan mega skandal apartemen Meikarta yang sempat mengguncang publik beberapa tahun lalu. Kala itu, intervensi dan kehadiran negara terbukti mampu memaksa pengembang melakukan refund dan menyelesaikan sebagian unit hunian.

"Ini negara harus hadir. Seperti waktu soal Meikarta, negara hadir. Bisa dicek sudah berapa itu yang pengembalian. Negara harus hadir," tegasnya.

Kasus LRT City kini menambah daftar panjang rapor merah apartemen dengan sistem inden (beli sebelum dibangun) yang mangkrak di Indonesia. Pola ini seolah mengulang duka yang sama pada proyek Apartemen Arkamaya di Bekasi (sebelumnya bernama The MAJ Residences Bekasi) yang kini dimeja-hijaukan di DPR RI, serta Apartemen 45 Antasari yang sempat mati suri akibat pengembangnya pailit.

Selanjutnya, ada pula Apartemen Meikarta Bekasi yang dibangun oleh Lippo Group yang juga mangkrak dan bermasalah dengan janji serah terima unit. Maruarar bahkan ikut turun tangan menyelesaikan masalah proyek raksasa yang menghadapi gugatan konsumen karena serah terima unit tidak sesuai janji dan ganti rugi konsumen.

Bagi calon pembeli di masa depan, kisah pilu Pande dan Adityo menjadi alarm keras: bahkan logo BUMN di brosur pemasaran pun kini bukan lagi jaminan mutlak investasi properti aman.

Kala Badai Ekonomi Menerpa Proyek Vertikal

Bagi pelaku industri, kisah pilu mangkraknya proyek seperti Meikarta hingga LRT City tidak melulu soal kelalaian sepihak dari pengembang. Industri properti vertikal (high-rise) menyimpan kerentanan yang jauh lebih besar ketimbang rumah tapak.

Wakil Ketua Umum DPP REI, Bambang Ekajaya, menjelaskan bahwa struktur pembiayaan apartemen sangat sensitif terhadap gejolak ekonomi makro. Berbeda dengan rumah tapak, porsi harga tanah pada apartemen hanya berkisar 10 hingga 15 persen. Sisanya, lebih dari 80 persen, merupakan komponen biaya konstruksi.

Ironisnya, banyak komponen vital apartemen seperti lift, marmer, hingga sistem mekanikal yang masih mengandalkan barang impor. Saat gejolak geopolitik di Timur Tengah memicu pelemahan nilai tukar rupiah dan inflasi logistik, perencanaan biaya pengembang langsung berantakan.

Artinya, setiap kenaikan harga material akan sangat memengaruhi kelangsungan pembangunan proyek. Kenaikan harga material bangunan, pelemahan rupiah, hingga tingginya biaya logistik dapat membuat biaya pembangunan membengkak di tengah jalan.

"Ketika rupiah melemah dan biaya konstruksi naik, perencanaan yang awalnya 100 bisa membengkak jadi 150. Di situ terjadi mismatch karena harga unit yang sudah dijual ke konsumen sifatnya mengikat," urai Bambang kepada Tirto, Kamis (30/7/2026).

Beban ini kian berat bagi pengembang yang memiliki utang dalam valuta asing. Cash flow korporasi berdarah-darah, memicu proyek berhenti di tengah jalan.

Membaca "Lampu Kuning" Sebelum Membeli Apartemen Inden

Meski badai ekonomi menjadi alasan, pengembang sebenarnya diikat oleh aturan ketat. Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 menegaskan bahwa proyek baru boleh dipasarkan jika sudah mengantongi kepastian tata ruang, status tanah yang jelas, penguasaan lahan, dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, mengungkapkan bahwa tanda-tanda kejatuhan LRT City sebenarnya sudah terendus sejak dua tahun lalu. Indikasinya terlihat jelas dari aktivitas pemasaran yang tiarap dan progres fisik di lapangan yang melambat drastis.

"Tanda-tandanya sudah terlihat sejak dua tahun lalu. Progres pembangunan melambat dan aktivitas pemasaran pun relatif menurun," ujarnya kepada Tirto, Kamis (30/7/2026).

Untuk menghindari jebakan serupa, para pengamat sepakat membagikan panduan bagi calon konsumen:

• Cek Kemitraan Perbankan: Proyek yang sehat wajib didukung oleh bank melalui Perjanjian Kerja Sama (PKS). Bank memiliki tim legal ketat yang memverifikasi keabsahan proyek sebelum mencairkan kredit (KPA). Hindari proyek yang hanya menawarkan cicilan internal tanpa opsi bank.

• Minta Bukti Kepemilikan Lahan: Konsumen memiliki hak hukum untuk menanyakan status tanah tempat apartemen akan berdiri. Pastikan tanah tersebut bukan lahan sengketa atau belum dibebaskan.

• Skrining Portofolio Pengembang: Pelajari rekam jejak grup perusahaan. Jangan mudah tergiur oleh jargon utopis seperti janji membangun puluhan tower dalam waktu singkat.

Lemahnya Pelindungan Hukum Konsumen Indonesia

Satu hal yang paling krusial dipahami konsumen adalah posisi hukum mereka saat menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Ali Tranghanda mengingatkan, dalam fase PPJB, posisi konsumen sangat lemah karena fisik bangunan belum wujud. Berbeda dengan Akta Jual Beli (AJB) yang baru terbit setelah unit siap diserahterimakan dan memiliki kekuatan hukum absolut.

Pengamat properti senior, Panangian Simanungkalit, menyoroti akar masalah utama di tanah air: Indonesia belum memiliki sistem perlindungan konsumen properti inden yang bertaji.

"Kewajiban pengembang dan hak konsumen sebenarnya ada aturannya, tetapi belum dieksekusi dengan baik. Posisi konsumen kita masih jauh lebih lemah dibandingkan developer," kritik Panangian, dihubungi Tirto, pada Kamis (30/7/2026).

Kondisi ini berbanding terbalik dengan Singapura. Di negeri singa, dana dari skema inden tidak langsung masuk ke kantong pengembang, melainkan ditampung di rekening khusus (escrow account) perbankan yang ditunjuk pemerintah. Dana tersebut baru dicairkan ke pengembang secara bertahap, mutlak mengikuti persentase riil kemajuan konstruksi di lapangan.

Sistem di Singapura memastikan uang konsumen aman dari risiko pengembang yang terlalu agresif melakukan ekspansi atau salah urus finansial. Selama regulasi di Indonesia belum seketat negara tetangga, tameng terbaik bagi konsumen properti adalah ketelitian dan sikap skeptis sebelum menyetorkan uang muka.

Panangian menilai kasus LRT City semestinya menjadi momentum bagi pemerintah untuk memperkuat regulasi perlindungan konsumen properti. Tanpa pengawasan yang lebih ketat dan aturan yang memberikan posisi tawar yang seimbang antara pengembang dan konsumen, risiko proyek mangkrak diperkirakan akan terus membayangi pasar properti nasional.

"Selama posisi konsumen masih lebih lemah dibanding pengembang, masyarakat harus lebih cerdas dan berhati-hati sebelum membeli properti inden," pungkasnya.