Advertorial

Permukiman Rakyat dan Keberpihakan

Oleh: Advertorial - 5 Desember 2018
Dibaca Normal 5 menit
“Bank-bank lain memberikan penghidupan, BTN memberikan kehidupan, bagi rakyat Indonesia, terutama yang membutuhkan,” ujar Enggartiasto Lukita, mantan ketua Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI)
tirto.id - Orang-orang kota, termasuk warga Jakarta, dalam masalah besar.

Populasi perkotaan global berlipat ganda dari 751 juta pada 1950 menjadi 4,2 miliar pada 2018. Lebih dari separuh warga dunia kini tinggal di kota. Berbagai proyeksi menunjukkan bahwa perpindahan bertahap dari desa-desa, ditambah perkembangbiakan warga kota, bakal menghasilkan sekitar 2,5 miliar manusia urban baru dalam dua puluh tahun mendatang.

Bersamaan dengan itu, Jakarta akan mekar jadi megakota dengan jumlah penduduk terbesar di dunia pada 2030. Populasinya, yang tumbuh sebesar 4,1% per tahun, diperkirakan bakal mencapai 35,6 juta jiwa.

Populasi besar berarti kebutuhan permukiman yang besar pula. Kita bisa berkaca pada situasi Cina, negara dengan penduduk terbanyak di dunia. Dalam sepuluh tahun, harga rata-rata nasional hunian di negara itu meningkat hingga 250%. Di kota-kota besar seperti Beijing dan Shanghai, di mana apartemen mungil lazim dijual seharga jutaan yuan dan disewakan seharga ribuan yuan, keadaan lebih parah. “Luar biasa tak terjangkau,” tulis Huang Youqin dari China Dialogue, dan “merupakan kekhawatiran utama sebagian besar keluarga berpenghasilan rendah dan sedang.”

Situasi ini punya akar yang dalam. Menurut Yok-shiu F. Lee dalam “The Urban Housing Problem in China”, dipublikasikan The China Quarterly (1988), sebabnya adalah kebijakan pembangunan yang bias pada masa silam. Pada satu sisi, Cina bergegas mengindustrialisasi ekonomi, dan hal itu meningkatkan kebutuhan hunian di perkotaan, tetapi di sisi lain, Cina menganggap penyediaan hunian sebagai proyek sia-sia.

Sejak 1957, pemerintah Cina menggenjot pertumbuhan industri berat. Untuk menjamin kesuksesannya, sumberdaya dari sektor-sektor lain dialihkan … Pada waktu itu, prinsipnya adalah 'produksi nomor satu, kualitas hidup belakangan,'” tulis Lee.

Dalam dua dekade terakhir, Cina berupaya memperbaiki kesalahan tersebut dengan berbagai cara. Menurut Economist Intelligence Unit, Cina telah membangun rumah sebanyak jumlah keseluruhan rumah di Jepang, atau dua kali lipat jumlah rumah di UK, hanya dalam rentang 2000-2010. Namun itu jauh dari memadai. Hasil sensus 2010 menyatakan ada 17% keluarga urban Cina yang hidup di ruang-ruang kurang dari 13 meter persegi per orang, dan itu bahkan belum mencakup para “pemukim ilegal.”

Dekolonisasi dan Peran Pemerintah

Indonesia memang bukan Cina dan Jakarta bukan Beijing, tetapi siapa bisa menyangkal bahwa di sini pun tempat tinggal sudah jadi perkara yang bikin orang-orang berpenghasilan rendah dan, terutama, kaum miskin kota sengsara?

Pada 2016, Badan Pusat Statistik (BPS) menyatakan 48,91% warga Jakarta tak punya hunian, dan ada backlog atau kebutuhan papan untuk 1,3 juta rumah tangga. Sementara itu, persewaan tempat tinggal tak benar-benar bisa jadi solusi.

Seiring perpindahan banyak orang ke kota-kota besar demi peluang kerja dan penghasilan yang lebih baik, pasar hunian sewaan menjadi sukar dikendalikan. Data Statista menyatakan biaya sewa tempat tinggal rata-rata di Jakarta sekitar 37% dari gaji seseorang. Padahal, menurut Quiken—sebuah perangkat lunak pengatur pengeluaran—biaya sewa rumah maksimum ialah 25% penghasilan. Lebih dari itu, keuangan seseorang akan jadi rentan dan ia tak bisa menikmati gaji atau menyisihkan dana untuk perlindungan diri dan keluarganya.

Sebagaimana di Beijing, kekurangan tempat tinggal di Jakarta punya sejarah panjang. Dalam buku Under Construction: The Politics of Urban Space and Housing during the Decolonization of Indonesia, 1930-1960 (2014), Freek Colombijn mengatakan pada 1948 saja Jakarta telah mengalami kekurangan 80 ribu hunian untuk populasinya yang berjumlah 1,2 juta orang.

Kata Colombijn, kemerdekaan menciptakan gelombang migrasi raksasa ke kota-kota besar. Keterbatasan jumlah hunian, baik yang sudah ada maupun yang akan dibangun, melahirkan kompetisi keras. Berbagai pihak berebut akomodasi: otoritas militer lawan sipil, pemerintah lawan warga, pemilik lahan lawan pemukim-liar, pemilik properti lawan penyewa, dan sebagainya. Banyak pendatang menempati hunian yang ditinggalkan semasa perang tanpa membayar sewa. Ketika para pemilik hunian itu kembali dan menagih hak, mereka yang tak mampu membayar terusir dan digantikan keluarga-keluarga kelas menengah.

Rupa-rupa persoalan karena hiper-urbanisasi ini bahkan tak terselesaikan hingga kini,” tulis Colombijn. “Kekurangan tempat tinggal, sistem pembuangan yang tak terawat, sistem kendali banjir yang tak berfungsi, persediaan air bersih yang tak memadai, rancangan penzonaan yang terabaikan, dan sistem registrasi lahan yang berantakan adalah masalah-masalah mutakhir yang secara historis berakar pada dekolonisasi.”

Pemerintah Republik Indonesia pertama kali menunjukkan perhatian terhadap soal keterbatasan tempat tinggal lewat Kongres Perumahan Rakyat Sehat, Bandung, 25-30 Agustus 1950. Menurut Vivek Neelakantan dalam buku Science, Public Health and Nation-Building in Soekarno-Era Indonesia (2017), tujuan kongres adalah membicarakan kemungkinan pembangunan dan peremajaan rumah untuk masyarakat kurang mampu. Dalam kongres itu pula, untuk pertama kalinya, peran pemerintah sebagai fasilitator pembangunan hunian sederhana untuk rakyat dibahas secara resmi.

Pada 20 Maret 1951, Badan Pembantu Perumahan Rakyat (BPPR) dibentuk sebagai tindak lanjut kongres. Tugasnya ialah memberikan masukan kepada presiden atau institusi pemerintahan terkait mengenai rencana pembangunan rumah untuk rakyat. Setahun kemudian, proyek perumahan nasional pertama dimulai dengan peresmian Jawatan Perumahan Rakyat, di bawah Kementerian Pekerjaan Umum dan Tenaga serta Yayasan Kas Pembangunan (YKP).

Menurut buku Setengah Abad Perumahan Rakyat (1995) terbitan Kantor Menpera, YKP membangun 12.460 unit rumah di 12 kota hingga tahun 1961. Namun, proyek ini kemudian terbunuh oleh masalah-masalah keuangan.

Rezim berganti dan negara tetap mengupayakan hunian bagi orang banyak. Salah satu sasaran utama Rencana Pembangunan Lima Tahun II (1974-1979), misalnya, adalah penyediaan perumahan nasional. Pemerintah membentuk Badan Kebijaksanaan Perumahan Nasional (BKPN) dan menunjuk Bank Tabungan Negara (BTN) sebagai mitra untuk memfasilitasi KPR atau Kredit Pemilikan Rumah pertama di Indonesia. Lebih lanjut, sebuah BUMN bernama Perum Perumnas diresmikan pada 18 Juli 1974. Dua tahun kemudian, KPR BTN pertama direalisasikan di Perumnas Tanah Mas, Semarang.

Infografik Advertorial BTN


Keberpihakan dan Akses Kredit

Menurut data BPS pada 2015, kalangan yang membutuhkan tempat tinggal paling banyak adalah orang-orang berpenghasilan di bawah Rp3 juta (MBR). Data backlog dalam kategori MBR informal tercatat mencapai lebih dari 6 juta unit rumah. Di Yogyakarta, misalnya, upah minimum regional hanya Rp1,4 juta, sedangkan penghasilan minimum untuk mengajukan KPR Rp5 juta. Belum lagi perkara kenaikan harga rumah yang melesat meninggalkan pertumbuhan rata-rata penghasilan masyarakat.

Dalam artikel “Properti Kian Tak Terbeli”, Wan Ulfa Nur Zuhra menulis: “Sebuah perumahan ... dekat Stasiun Citayam, Depok, dijual dengan harga mulai Rp450 juta tahun lalu. Tahun ini, perumahan yang sama, jenis rumah yang sama, harga jualnya menjadi Rp600 juta. Penyesuaian seperti apa yang mengakibatkan kenaikan harga sedemikian rupa?”

Kata Wan Ulfa, anggapan bahwa harga hunian naik secara gila-gilaan karena pertambahan jumlah penduduk melampaui pertumbuhan persediaan tempat tinggal, atau karena kenaikan biaya pembangunan properti, hanyalah mitos. Persoalan yang lebih gawat adalah “kepemilikan rumah kedua.”

“Coba jalan ke daerah Kemang, Jakarta. Anda akan menemukan banyak sekali properti yang disewakan atau dijual. Di wilayah Kemang Timur saja, ada lebih dari sepuluh rumah dengan pamflet “Dijual” bergantung di pagarnya. Begitu juga apartemen-apartemen di Jakarta. Banyak sekali unit-unit kosong. Unit-unit itu sudah terjual, tetapi tak ada yang menempati … Semakin banyak orang menjadikan properti sebagai instrumen investasi, harganya semakin tak terjangkau bagi mereka yang belum memiliki rumah,” tulisnya.

Menurutnya, situasi ini menuntut keberpihakan pemerintah dalam wujud regulasi kepemilikan rumah dan lahan, penyediaan instrumen investasi lain, atau penurunan bunga kredit. Jika tidak, katanya, “generasi mendatang akan semakin sulit memiliki rumah tanpa mengandalkan warisan.”

Kyung-Hwan Kim, Penasihat Keuangan Badan PBB untuk Tempat Tinggal Manusia (UN-Habitat), menulis dalam makalahnya "Access to Credit, Terms of Housing Finance, and Affordability of Housing" (1995) bahwa pemerintah dapat meringankan biaya hunian untuk rakyat dengan cara mempekerjakan subkontraktor-subkontraktor kecil dengan biaya dan target keuntungan yang lebih rendah ketimbang para pengembang komersial raksasa.

Selain itu, pemerintah juga dapat menyederhanakan prosedur penerbitan izin bangunan. Prosedur yang ruwet dan makan waktu hanya akan meningkatkan biaya pekerja dan bahan-bahan bangunan, juga menghambat aliran dana masyarakat yang harus membayar biaya sewa tempat tinggal mereka saat ini sekaligus uang muka untuk hunian baru.

Namun, di atas semua itu, menurut Kim, halangan terbesar bagi orang-orang miskin buat memiliki hunian adalah ketaktersediaan kredit. Permohonan kredit keluarga-keluarga berpenghasilan rendah galibnya ditolak karena karakteristik dan kebutuhan finansial mereka dianggap tak sejalan dengan cara kerja lembaga-lembaga keuangan.

Lembaga-lembaga itu menuntut para peminjam mempunyai sumber pemasukan yang ajek ditambah agunan dengan kepemilikan yang jelas, padahal kebanyakan keluarga berpenghasilan rendah tak mempunyai itu. Lembaga-lembaga finansial juga cenderung menganggap keluarga berpenghasilan rendah sebagai risiko buruk, padahal itu tak terbukti,” tulisnya.

Menurut Kim, keluarga-keluarga berpenghasilan rendah bahkan tak memerlukan subsidi suku bunga kredit. Selama mereka punya akses terhadap kredit dan jangka pembayaran bisa dibuat lebih panjang, mereka sanggup membayar cicilan dengan suku bunga pasar.

Kabar baiknya: akses kredit bagi masyarakat berpenghasilan rendah disediakan secara konsisten oleh Bank Tabungan Negara (BTN). Sejak 2015 hingga September 2018, misalnya, BTN sudah membagun lebih dari 1,6 juta unit rumah, baik dalam bentuk KPR subsidi ataupun kredit konstruksi perumahan subsidi, sebagai bagian dari program “Satu Juta Rumah” yang ditaja pemerintah.

Ada pula program Bantuan Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT) yang diluncurkan oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) pada Agustus 2018. Program ini menyokong pembiayaan KPR bagi keluarga-keluarga berpenghasilan di bawah Rp3 juta per bulan. Mereka dapat menabung secara rutin selama 6 bulan dan menyiapkan uang muka sebesar 5% untuk membeli rumah.

Skema bantuan pembiayaan KPR dengan syarat menabung rutin sebenarnya telah diterapkan Bank BTN lewat produk KPR Mikro dan KPR Subsidi,” kata Direktur Utama Bank BTN Maryono kepada Tirto. “Tahun depan, target BTN ialah membangun 775 ribu unit rumah baru.”

Kerja nyata berdasarkan keberpihakan itulah yang kita perlukan. Cosmas Batubara, Menteri Perumahan Rakyat periode 1978-1988, menyatakan, “BTN masih tetap merupakan bank yang paling banyak memberikan kredit kepemilikan rumah kepada mereka yang membutuhkan.”

Pendapat serupa disampaikan pula oleh Enggartiasto Lukita, mantan ketua Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI). Menurutnya, tanpa BTN takkan lahir pengusaha pembangunan perumahan sebanyak sekarang, dan tak mungkin masyarakat bisa memiliki hunian sangat sederhana.

Bank-bank lain memberikan penghidupan, BTN memberikan kehidupan, bagi rakyat Indonesia, terutama yang membutuhkan,” ujar Enggartiasto.

Memenuhi kebutuhan hunian bagi semua kalangan memang pekerjaan teramat besar. Maka, setiap inisiatif buat mencapainya harus didukung, serta diawasi agar berjalan sebagaimana mestinya. Tidakkah pembangunan nasional baru layak dikatakan berhasil apabila setiap orang, terutama mereka yang paling rentan dalam masyarakat kita, sanggup menyongsong hari depan dengan kepala tegak?