Mahalnya Properti Menular ke Daerah

Oleh: Suhendra - 22 Agustus 2016
Dibaca Normal 5 menit
Kenaikan harga properti di Jabodetabek dianggap paling pesat. Namun, di beberapa kota di Jawa dan luar Jawa, harga hunian juga mengalami pergerakan yang pesat. Kondisi ini menjadi momok bagi para keluarga yang belum punya rumah.
tirto.id - Sampai saat ini tak ada angka pasti soal kenaikan harga rumah sesungguhnya di Indonesia. Bank Indonesia (BI) memang punya survei harga properti residensial setiap triwulanan yang memotret perkembangan harga rumah di beberapa kota di Indonesia.

BI mencatat dalam empat tahun terakhir kenaikan harga rumah kategori baru untuk semua tipe yang tertinggi tak sampai 15 persen per tahun. Kenaikan harga tipe rumah kecil sebagai segmen “pasar gemuk” justru paling pesat pertumbuhan harganya. Selama empat tahun rumah tipe ini pernah naik hampir 20 persen dalam setahun. Sedangkan tipe sedang dan besar masing-masing pernah naik tertinggi 13 persen dan 9 persen per tahun. Di atas kertas, kenaikan harga ini masih relatif rendah bila dibandingkan yang terjadi di lapangan sesungguhnya, terutama di Jabodetabek.

Contohnya, harga rumah komersial di salah proyek The Avani BSD City, Tangerang Selatan, Banten. Pada saat pembukaan pada 2011, 150 unit rumah pertama hanya dijual Rp700 jutaan per unit. Saat ini, untuk harga rumah seken yang dijual di toko-toko online di lokasi yang sama dijual terendah sekitar Rp2 miliaran. Artinya, ada kenaikan harga sudah 3 kali lipat atau 200 persen, rata-rata 40 persen per tahun. Jelas, jauh dari angka-angka BI.

Sementara itu, harga rumah subsidi yang diatur pemerintah juga tak terbendung kenaikannya. Pemicunya, desakan dari pengembang untuk menaikkan harga rumah subsidi karena mereka merasa susah mendapatkan marjin dengan harga rumah subsidi yang ditetapkan pemerintah.

Perubahan komitmen pemerintah dalam menjaga harga rumah subsidi dapat dilihat dari fasilitas pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk rumah sederhana. Pada 2008 batas rumah yang layak dapat “subsidi” PPN di Jabodetabek adalah maksimal Rp55 juta, kemudian naik menjadi Rp88 juta di 2012. Pada 2014 juga mengalami perubahan, berdasarkan PMK 13/PMK.03/2014 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan PPN.

Pada PMK 2014, harga rumah sederhana yang dapat pembebasan PPN sudah dibuat proyeksi harganya untuk lima tahun ke depan. Artinya harga rumah subsidi yang dijual tentunya akan mengikuti fasilitas insentif pajak ini. Di Jabodetabek harga rumah yang bebas PPN di 2014 sebesar Rp120.000.000, kemudian pada 2018 sudah menjadi Rp148.500.000 per unit.

Harga hunian di Jabodetabek mengalami kenaikan untuk hunian komersial maupun rumah sederhana. Fakta lain, kota-kota lain di Jawa maupun luar Jawa juga mengalami kenaikan harga yang tak bisa dipandang sebelah mata. Beberapa kota seperti Manado, Yogyakarta, Batam, dan Surabaya mengalami kenaikan harga yang pesat. Pemerintah sudah tak bisa lagi menutup mata bahwa harga rumah di daerah juga terus terdongkrak naik.

Geliat di Daerah

BI memantau pergerakan harga rumah di berbagai daerah, tercatat yang paling atraktif adalah Manado. Hampir setiap tahun, rata-rata kenaikan harga rumah di Kota Manado, Sulawesi Utara memecahkan rekor kenaikan harga rumah sebagai yang paling tinggi di Indonesia. Pada triwulan II-2016 saja, rata-rata harga rumah di Manado sudah naik 7,52 persen dibandingkan tiga bulan sebelumnya. BI mengungkapkan penyebabnya karena kenaikan harga tanah pasca pembangunan infrastruktur seperti jalur ring road 1 dan 2 di ibukota Sulawesi Utara tersebut.

Geliat harga hunian di Manado tak terlepas dari masuknya pengembang-pengembang besar di sana. Beberapa nama besar seperti ‎Ciputra Grup, AKR Land Development dengan Grand Kawanua City, WIKA Realty dengan Tamansari Lagoon, dan Lippo dengan proyek mal, hotel, dan apartemen sudah bercokol lama di Manado.

Bagaimana dengan kota lainnya seperti Yogyakarta? Provinsi ini termasuk yang tak terpantau oleh BI dalam hal pergerakan harga properti residensial. Namun, dari fakta di lapangan, harga properti di Yogya sungguh mencengangkan. Harga yang sudah tak lagi ramah seperti keramahan warganya. Memiliki rumah masih merupakan mimpi bagi sebagian orang di Yogya yang masuk kategori masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan UMP hanya Rp1,2-1,4 juta per bulan. Harga hunian rumah di Yogya kini sudah selangit untuk segmen perumahan komersial.

Di wilayah Giwangan, Kota Yogya, kurang lebih 6 km dari Malioboro, harga rumah dengan luas bangunan (LB) 62 dan luas tanah 60 meter persegi mencapai Rp916 juta. Sedangkan untuk tipe lebih besar 75/76 menembus Rp1,1 miliar. Di kawasan Wirobrajan, butuh uang Rp1,2 miliar untuk menebus rumah tipe 77/ 82 meter persegi. Di daerah Sorogenen untuk tipe rumah 86/126 harganya sampai Rp1,3 miliar.

Sementara itu, kawasan pinggiran selatan Yogya, Bantul, harganya relatif jauh lebih murah dibanding dengan di Sleman atau Kota Yogya. Akan tetapi, jaraknya dari pusat keramaian dan fasilitas kurang lebih mencapai 15 km dari titik nol Yogya. Misalnya, perumahan di kawasan Kasongan, dengan tipe rumah lantai satu tipe 54/122 dijual dengan harga Rp464 juta, tipe 45/117 dijual dengan harga Rp408 juta dan tipe lebih besar lagi 45/211 dijual dengan harga Rp591 juta.

Harga hunian yang sudah terlalu tinggi ini membuat pasar properti Yogya terkoreksi. Penjualan rumah di Yogya hingga kuartal II-2016 melambat akibat daya beli masyarakat yang masih rendah. Hingga kuartal II-2016 penjualan perumahan oleh para pengembang REI baru mencapai 500 unit dari target 2.200 unit selama 2016. Target itu tumbuh 10 persen dari 2015 yang sebelumnya mencapai 1.950 unit.

"Pada kuartal kedua (April-Juni) 2016 penjualan rumah di DIY justru menurun 40 persen dibanding periode yang sama pada tahun lalu," kata Ketua Real Estate Indonesia (REI) DIY Nur Andi Wijayanto dikutip dari Antara.

Selain faktor daya beli masyarakat yang masih rendah, kenaikan harga tanah di Yogya cukup signifikan hingga punya andil dari melambatnya penjualan properti. Harga tanah sangat berpengaruh karena menentukan 40 sampai 50 persen dari harga pokok produksi sebuah proyek hunian.

Manado dan Yogya hanya contoh kecil bahwa kenaikan harga rumah di Indonesia sudah melanda banyak kota tak hanya di Jabodetabek saja. Namun, pengembang beralasan tak semua kota mengalami kenaikan harga rumah.

“Tidak semua daerah atau lokasi naik. Terus kalau umpamanya naik itu karena harga material, gaji upah minimum kabupaten (umk) tiap tahun naik. Dengan kenaikan itu tentu akan ada penyesuaian, bukan propertinya yang naik tapi penyesuaian harga kok,” kata Ketua Umum DPP REI Eddy Hussy kepada tirto.id, Kamis (18/8/2016).

Apapun alasan pengembang, kenyataannya kini harga rumah MBR maupun komersial sudah mengalami kenaikan. Kondisi ini membuat para rumah tangga di Indonesia makin sulit menggapai mimpi punya hunian.



Menabung Sampai Mati

Kasus Yogya bisa menggambarkan para MBR bakal makin susah memiliki rumah. Jangankan rumah komersial yang jelas-jelas harganya tak terkejar gaji mereka, keberadaan rumah subsidi atau rumah sederhana juga masih terbatas. Dari data BI tentang realisasi KPR subsidi atau fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) pada Maret dan Juni 2016, tak ada catatan realisasi pembiayaan rumah subsidi di Yogya.

Sekadar hitung-hitungan di atas kertas, yang realisasinya sudah pasti sulit direalisasikan. Dengan gaji UMR Rp1,3 juta untuk memiliki rumah komersial senilai Rp300 juta, maka butuh waktu menabung selama 230 bulan atau sekitar 19 tahun. Syaratnya gaji sebesar itu harus dialokasikan semua untuk menabung membeli rumah. Belum lagi dihitung inflasi yang mungkin terjadi selama 19 tahun ke depan.

Bila merujuk ketentuan BI yang mensyaratkan down payment (uang muka) sebesar 15 persen dari harga rumah, maka setidaknya butuh uang muka Rp45 juta untuk membeli rumah seharga Rp300 juta. Angka itu sudah pasti berat bagi MBR yang bergaji UMR Rp1,3 juta/bulan. Jika berandai mereka sudah memiliki DP sebesar itu, karyawan bergaji UMR tak akan sanggup membayar besarnya cicilan per bulan. Perhitungannya dengan asumsi bunga tetap 12 persen per tahun dan tenor maksimal 180 bulan atau 15 tahun maka angsuran per bulan sekitar Rp1,57 juta.

Jelas, dengan hitungan cicilan sebesar itu sudah hampir pasti MBR di Yogya tak akan lolos memenuhi kelayakan kredit umumnya oleh bank yang mensyaratkan besarnya angsuran minimal 1/3 dari pendapatan. Artinya seseorang yang layak mendapatkan kredit KPR rumah Rp300 juta, pendapatannya minimal Rp4,5 juta per bulan. Di Yogya, gaji sebesar itu hanya bisa diraih PNS golongan 4E dengan masa kerja 18 tahun.

Hitungan di atas memang sangat mustahil diterapkan. Sehingga sejak beberapa tahun lalu pemerintah punya program KPR subsidi, termasuk subsidi bunga, hingga bantuan uang muka, dan sebagainya bagi MBR yang akan membeli rumah tapak dengan penghasilan di bawah Rp4 juta per bulan. Artinya bagi mereka yang berpenghasilan rendah bisa mengajukan KPR subsidi, tapi persoalan baru muncul di lapangan. Akses informasi dan peluang mendapatkan fasilitas ini masih terbatas.

Persoalan yang dihadapi oleh pekerja di Yogya, juga dialami oleh banyak pekerja atau kepala rumah tangga di Indonesia. Dengan menghitung asumsi penghasilan UMP memang tak mungkin memiliki peluang untuk punya rumah di dekat kota apalagi di dalam kota.

Data sejutarumah.id bisa menggambarkan bagaimana rumah-rumah subsidi hanya bisa dibangun jauh di luar kota. Hal ini karena persoalan harga tanah yang tinggi perkotaan, misalnya di Kota Serang Banten ada 5 proyek rumah subsidi, sedangkan di tingkat kabupaten jumlahnya jauh lebih banyak mencapai 16 proyek. Di Karawang lebih parah, di Kota Karawang tak ada proyek rumah subsidi, tapi di tingkat kabupaten ada 33 proyek rumah subsidi. Kota-kota lainnya seperti Bandung, Bogor, Tangerang juga mengalami hal sama.

Kondisi serupa juga terjadi di Yogya, bahkan lebih parah. Di Yogya hanya ada 3 proyek lokasi rumah subsidi. Proyek rumah subsidi hanya satu lokasi di kawasan kota, selebihnya hanya ada dua lokasi di Bantul.

Keterbatasan rumah subsidi berimbas pada realisasi pembiayaannya. Data per Juni 2016 realisasi KPR dengan skema subsidi FLPP hanya mampu terealisasi untuk 7.000 unit rumah dengan nilai sekitar Rp630 miliar. Bila dihitung 12 bulan maka hanya ada 84.000 unit rumah yang mendapatkan subsidi KPR ini. Angka ini belum menghitung yang tak tepat sasaran. Padahal target pemerintah dari FLPP sebanyak 87.390 unit rumah bisa dibiayai dari skema ini.

Semuanya ini berakar dari ketersedian lahan bagi pengembang hunian subsidi. Persoalan ini diperparah dengan perizinan pembangunan rumah yang rumit, kontribusi pemerintah daerah, hingga pembiayaan yang belum maksimal. Sudah saatnya pemerintah mulai menyentuh akar permasalahan di sektor papan. Tanah!

Baca juga artikel terkait RUMAH atau tulisan menarik lainnya Suhendra
(tirto.id - Ekonomi)

Reporter: Suhendra
Penulis: Suhendra
Editor: Nurul Qomariyah Pramisti
Artikel Lanjutan