Dugaan Rekayasa Izin KLB DKI Jakarta Untuk Apartemen Menteng Park

Oleh: Reja Hidayat - 20 November 2019
Dibaca Normal 5 menit
Lima lantai Apartemen Menteng Park seharusnya dihancurkan atau mencari lahan pengganti karena pelampauan KLB. Namun mereka justru merenovasi Taman Ismail Marzuki.
tirto.id - Tiga tower apartemen Menteng Park menjulang tinggi, dibangun di area seluas 1,6 hektar yang masing-masing tower memiliki ketinggian 37 lantai. Lokasi apartemen milik PT Cempaka Wenang Jaya, anak usaha Agung Sedayu Group terletak di Jalan Cikini Raya No 79, bersebelahan dengan Taman Ismail Marzuki, sebuah pusat kesenian dan Kebudayaan di Jakarta Pusat.

Bangunan tinggi tersebut kontras dengan gedung lainnya di sepanjang Jalan Cikini Raya yang terlihat rendah-rendah. Pembangunan apartemen, awalnya direncanakan pada 2010-2013 dengan nama Apartemen Mutiara Mension. Namun molor karena ada konflik dan pembangunan apartemen belum dilengkapi izin pada November 2013.

Suku Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Jakarta Pusat sempat menyegel bangunan tersebut.

Sebelum ramai jadi pemberitaan, pada 20 Juni 2013, PT Cempaka Wenang Jaya mengajukan permohonan penambahan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) menjadi 6,3 atau penambahan luas lantai bangunan kurang lebih 33.181 meter persegi. Namun, tak ada respons dari pemerintah sampai Apartemen Mutiara Mension berganti nama menjadi Apartemen Menteng Park.

Permohonan penambahan KLB PT Cempaka Wenang Jaya ini tidak mungkin disetujui karena tidak sesuai dengan Pergub DKI Jakarta 210 tahun 2016 tentang pengenaan kompensasi terhadap pelampauan nilai KLB.

Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang dan Pertanahan (CKTRP) DKI Jakarta Heru Hermawanto mengatakan Pergub DKI Jakarta 210 tahun 2016 tidak bisa jadikan dasar karena bangunan PT Cempaka Wenang Jaya sudah terbangun.

"Waktu itu kan izinnya boleh dikasih sekian tapi ternyata saat diaudit ada perubahan KLB. Pengembang itu di akhir-akhir nambah sedikit-sedikit. Enggak kelihatan lah kalau dikerjain sedikit-sedikit, 50 centimeter kali sekian lantai jadi banyak," kata Heru kepada Tirto, Jakarta, Selasa (12/11/2019).

Selain itu lokasi apartemen itu tidak masuk lokasi yang ditetapkan sebagai zona teknik pengaturan zonasi (TPZ) bonus dengan kode a sebagaimana ditetapkan pada Perda Nomor 1 tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.

Pergub Spesial untuk Pengembang

Empat tahun permohonan KLB PT Cempaka Wenang Jaya tak ada kabar. Barulah empat tahun kemudian pemda DKI merespon permohonan itu dengan melakukan rapat pimpinan gubernur tanggal 16 Maret 2017. Hal itu tertulis dalam laporan Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) terhadap Pemda DKI Jakarta tahun 2018.

Mengetahui pelanggaran itu, bukannya menegakan aturan membongkar pelampauan KLB bangunan apartemen Menteng Park, Plt Gubernur Sumarsono justru aturan spesial untuk PT Cempaka Wenang Jaya.

Kurang dari sebulan setelah rapat pimpinan gubernur merespons permohonan KLB PT Cempaka, Sumarsono menerbitkan Pergub Nomor 41 tahun 2017 tentang Pengembalian Intesitas Melalui Penyerahan Lahan Pengganti. Aturan baru itu menjadi dasar pengembang Menteng Park menambah ketinggian apartemen dari 32 menjadi 37 lantai.

Diakui Heru pertimbangan menggunakan Pergub Nomor 41 tahun 2017 karena bangunan PT Cempaka Wenang Jaya sudah terbangun sehingga tidak bisa menggunakan Pergub 210 tahun 2016.

"Kompensasi menggunakan mekanisme [pergub] 210 tahun 2016 enggak mungkin. Mekanismenya sebenarnya tidak sama persis karena ini kan sesuatu yang belum diatur, maka kita pendekatannya adalah pendekatan pakai Pergub 41/2017 walaupun tidak sepenuhnya pergub 41," kata Heru kepada Tirto, Jakarta, Selasa (12/11/2019).



Terbitnya pergub nomor 41 tahun 2017, dimanfaatkan oleh PT Cempaka Wenang Jaya dengan mengirim dua surat kepada Pemda DKI Jakarta. Pertama surat Direktur PT Cempaka Wenang Jaya Nomor 464/PRJ/CWJ/V/2017 tanggal 19 Mei 2017 perihal kesediaan dan pernyataan untuk melaksanakan hasil Rapat Pimpinan Gubernur terkait penyelesaian perizinan apartemen yang melampaui intensitas bangunan KLB. Kedua, surat nomor 048/SP-PRJ/CWJ/IV/2017 mengenai kesediaan melaksanakan hasil rapim gubernur.

Nilai kompensasi atas pelampauan KLB ditetapkan 13 kewajiban atas usulan Dinas pariwisata DKI Jakarta berupa perbaikan, peningkatan dan memelihara kualitas TIM yang terdiri; pertama, perbaikan gedung teater Jakarta, eksterior, atas, basement platfon dan sarana prasarana kesenian; kedua, perbaikan gedung Graha Bakti Budaya; atap storage, benda seni, plafon kantor UPT TIM; ketiga perbaikan gedung Planetarium; eksterior dan atap; keempat, perbaikan Plaza di depan Gedung Teater Jakarta.

Selanjutnya, kelima, perbaikan pedestrian utama di dalam TIM; keenam, perbaikan landscaping dan penghijauan kawasan TIM; ketujuh, pekerjaan lampu penerangan kawasan TIM; kedelapan, penataan sirkulasi kendaraan dan penataan tempat parkir; kesembilan pengembangan ruang sarana latihan dan pertemuan para seniman dalam dan luar ruangan; kesepuluh penataan drainase kawasan termasuk IKJ; kesebelas perbaikan fasade damkar dan optimalisasi pemanfaatan bangunan terbengkalai dan lahan kosong di TIM; keduabelas penataan ulang kantin dan cafe dan terakhir pekerjaan pedestrian sebagian koridor Cikini Raya.

Setelah PT Cempaka Wenang Jaya menyetujui kompensasi itu, semua berjalan lancar. Kepala Dinas CKTRP Benny Agus Chandra memberikan Rekomendasi Penertiban Persetujuan/Izin Prinsip Pelampauan KLB. Lalu disusul diterbitkan Keputusan Kepala Badan PTSP Nomor 040/5.7/31/-1.711.53/2016 tentang Penyempurnaan Izin Penunjukan Penggunaan Tanah (IPPT) di Jalan Cikini Raya atas nama PT Cempaka Wenang Jaya pada 29 Juni 2017.

Lalu sembilan hari sebelum masa jabatan gubernur selesai, Djarot Saiful Hidayat menyetujui pelampauan KLB melalui surat Badan PTSP Nomor 2058/-1.785.55 atas nama PT Cempaka Wenang Jaya dengan penambahan luas lantai bangunan skitar 33.181 m2.

Penetapan kompensasi berupa perbaikan TIM itu justru menyalahi Pergub DKI nomor 41 tahun 2017 yang digunakan dasar kompensasi dari PT Cempaka Wenang Jaya. Dalam pasal 4 ayat 3 Pergub itu diatur bahwa pengembalian pemenuhan intensitas hanya bisa dilakukan dengan dua cara, yakni membongkar bangunan atau memperluas daerah perencanaan.

Keduanya itu tidak bisa dilakukan oleh PT Cempaka Wenang Jaya. Mereka tidak membongkar atau menambah luasan daerah perencanaan. Maka pilihan lainnya yang disediakan Pergub nomor 41 tahun 2017 itu adalah dengan menyerahkan lahan pengganti seperti diatur dalam pasal 5. Namun itu juga tidak dilakukan oleh PT Cempaka Wenang Jaya.


Pengerjaan Ngawur dan Tak Selesai

Meski tidak sesuai dengan Pergub nomor 41 tahun 2017, pengerjaan nilai kompensasi perbaikan TIM tetap dilakukan. Lagi-lagi pengerjaan ini dilakukan dengan ceroboh. Perbaikan itu tidak melibatkan Tim Sidang Pemugaran dan Tim Bangunan Cagar Budaya.

Ketua Tim Sidang Pemugaran DKI Jakarta Bambang Eryudhawan mengatakan pihaknya tidak pernah berurusan dengan apartemen tersebut terkait permintaan rekomendasi konsep dan desain.

Menurutnya, itu urusan di Dinas CKTRP DKI Jakarta. Namun, tiga tahun lalu sempat pengembang meminta bantuan kepada tim pemugaran karena terjadi longsor di bangunan Rumah Sakit PGI Cikini pada sisi Selatan apartemen.

Hal ini cukup mengkhawatirkan karena di kompleks rumah sakit, terdapat situs cagar budaya yang bersebelahan dengan lokasi pembangunan. Situs tersebut berupa Rumah bekas kediaman Raden Saleh, pelukis kenamaan asal Indonesia. Rumah berumur 167 tahun itu menjadi satu-satunya karya arsitektur dari pelukis Raden Saleh.

"Ketika ada kerusakan konsultasi ke kami. Waktu itu sebagian pagar tembok Rumah Sakit PGI Cikini roboh," kata Bambang saat dihubungi Tirto, Jakarta, Kamis, (14/11/2019).

Ia menambahkan tim pemugaran hanya dilibatkan ketika terjadi dampak seperti kerusakan di pagar rumah Sakit Cikini. Sebelumnya, tim pemugaran tidak pernah dilibatkan soal pembangunan apartemen.

Sementara itu, pekerja RS PGI Cikini mengatakan dampak dari pembangunan itu adalah pagar yang bersebelahan dengan apartemen mengalami longsor dan dua gedung retak. Namun, semua itu sudah diselesaikan secara damai dan pihak pengembang bertanggung jawab. Pada awalnya, informasinya pembangunan apartemen itu 16 lantai karena ketahanan tanahnya mampunya segitu. Tapi sekarang sudah 32 lantai.

Tidak hanya itu nilai kompensasi dinilai bermasalah oleh Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) karena dinas CKTRP belum melakukan perhitungan. Dalam Laporan Hasil Pemeriksaan BPK terhadap Pemda DKI Jakarta tahun 2018, diketahui belum ada perhitungan.

Kepala Dinas CKTRP Heru Hermawanto membantah hal itu. Ia mengklaim sudah menghitung nilai kompensasi yang harus dibayar PT Cempaka Wenang Jaya sebesar Rp70 miliar lebih. Dari total kompensasi, PT Cempaka Wenang Jaya melakukan pembangunan dengan mengklaim sudah mengeluarkan biaya Rp48 miliar. Artinya ada sisa sekitar Rp30 miliar.

"Ada perbaikan, pokoknya ada 13 item itu di seputar TIM semua," kata Heru.

Infografik HL Indepth Abal Abal untuk Pengembang
KLB Abal-Abal untuk Pengembang. tirto.id/Lugas


Namun dalam praktiknya, tidak semua 13 item itu dikerjakan oleh PT Cempaka Wenang Jaya. BPK mencatat ada dua pekerjaan yang tidak dilaksanakan; penataan ulang kantin dan cafe karena sudah dibangun perusahaan lain menggunakan dana CSR, sedangkan pekerjaan pedestrian sebagian koridor Cikini Raya belum dikerjakan. Tak hanya itu, pengembang membangun masjid Amir Hamzah dan Masjid Habib masuk ke dalam RAB, padahal pekerjaan itu tidak masuk dalam usulan Dinas Pariwisata DKI.

Imam, Kepala UPT Taman Ismail Marzuki mengatakan pengembang sudah menyelesaikan 10 pekerjaan renovasi di kawasan TIM, nilainya kurang lebih Rp25,9 miliar. Bangunan yang sudah dibangun, lanjutnya sudah diserahterima ke Dinas Pariwisata dan Kebudayaan DKI Jakarta akhir tahun ini

"September 2019 serah terimanya," kata Imam kepada Tirto, Jakarta, Selasa (12/11/2019)

Ia mengatakan kompensasi pemenuhan kewajiban dibuat dalam bentuk perjanjian, bahkan pihak pengelola TIM mengawasi di lapangan. Pernyataan Imam, berbanding 180 derajat dari laporan BPK. Dalam laporan tersebut, Kepala UPPKJ TIM mengatakan tidak mengetahui persentase penyelesaian dan tidak mendapat tugas dari Dinas Pariwisata dan Kebudayaan dalam memperbaiki, meningkatkan dan memelihara kualitas TIM.

Tirto mencoba mengkonfirmasi perjanjian antara Pemda DKI Jakarta dengan pengembang terkait kompensasi atas pelampauan KLB milik PT Cempaka Wenang Jaya, namun pihak Dinas Pariwisata dan Kebudayaan meminta waktu untuk mempelajarinya. Begitu pula saat ditanya terkait kurang dilibatkan dalam pembahasan kompensasi.

"Kupelajari dulu ya karena aku baru jadi Plt," kata Plt Kepala Dinas Pariwisata Alberto Ali kepada Tirto, Selasa (12/11/2019) "Untuk kompensasi terkait KLB itu, sama saja juga belum pelajari."

Tirto mencoba mengkonfirmasi kepada pengelola apartemen Menteng Park di Tower Diamond Senin, (18/11/2019), namun tidak ada respons. Tirto juga menghubungi nomor telepon pengelola yang tercantum di website, tapi tetap tidak ada respons.

Kami juga mendatangi pengelola apartemen Menteng Park untuk mengonfirmasi pembangunan dan kompensasi atas pelampauan KLB di lantai 7 P, Jalan Cikini Raya Nomor 79, Jakarta Pusat. Nana, public realition manajemen Apartemen Menteng Park mengatakan persoalan kompensasi KLB harus ditanyakan dulu ke atasannya. Namun Arief Asamirga, Manajer Apartemen Menteng Park tidak ada di tempat.

Ia meminta Tirto mengonfirmasi masalah itu ke bagian legal PT Agung Sedayu yang merupakan induk dari PT Cempaka Wenang Jaya.

"Hubungin bagian legal. Enggak bisa per unit (apartemen) gitu," kata Nana saat ditemui di kantornya, Jakarta, Rabu (20/11/2019). "Kalau (masalah) kompensasi itu satu pintu."

Kami lantas menghubungi Randy, legal hukum Agung Sedayu. Namun Randy tidak memberikan jawaban dan melempar ke Sondang dan Anto. Tirto lantas menghubungi keduanya lewat kantor legal PT Agung Sedayu sebanyak tiga kali namun tidak ada jawaban.

Baca juga artikel terkait KLB atau tulisan menarik lainnya Reja Hidayat
(tirto.id - Mild Report)

Reporter: Fadiyah Alaidrus & Reja Hidayat
Penulis: Reja Hidayat
Editor: Mawa Kresna
Artikel Lanjutan
DarkLight