Tunggakan KLB Rp2,3 Triliun: Lemahnya Pemda DKI di Muka Pengembang

Oleh: Reja Hidayat - 19 November 2019
Dibaca Normal 6 menit
Kompensasi koefisien lantai bangunan sebesar Rp2,3 triliun belum dilunasi pengembang kepada Pemda DKI Jakarta
tirto.id - Pemerintah DKI Jakarta membangun waduk Daan Mogot seluas 5.000 meter persegi, lokasinya berada di kawasan hijau rumah susun sewa (Rusunawa) Daan Mogot, Jakarta Barat. Waduk itu nantinya difungsikan sebagai sumber air baku untuk memenuhi kebutuhan air bersih penghuni Rusunawa, khususnya Rusun Pesakih yang lebih awal berdiri.

Di sisi kiri waduk terlihat lahan kosong. Di atas lahan itu, seharusnya sejak April 2018, sudah berdiri dua tower rusunawa yang bisa ditinggali oleh warga DKI Jakarta. Lalu ditambah lagi satu tower pada tahun 2021.

Tapi semua rencana pembangunan tiga tower rusunawa itu bubrah. PT Sampoerna Land selaku pengembang, belum juga mewujudkan kewajibannya.

Tiga tower rusunawa itu merupakan kompensasi yang harus diberikan PT Sampoerna Land kepada Pemda DKI Jakarta atas pelampauan nilai koefisien lantai bangunan (KLB). Berdasarkan hitungan Pemda DKI, PT Sampoerna harus membangun 840 unit rusunawa sebagai kompensasi pelampauan KLB gedung Sampoerna Strategic Square, Jalan Jenderal Sudirman Kaveling 45-46.

KLB merupakan instrumen penataan ruang yang diatur Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Menurut UU ini, pengembang hanya bisa membangun dengan luas dan tinggi bangunan sesuai ketentuan yang tertuang dalam izin yang diberikan. Namun, apabila ada kelebihan luas bangunan, pengembang wajib membayar kompensasi atau semacam denda.

Tak hanya itu, aturan tersebut tertuang dalam Perda DKI Nomor 1 tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi. Untuk melengkapi aturan pelaksana, Gubernur Basuki Tjahaja Purnama menerbitkan Pergub Nomor 175 tahun 2015, Pergub Nomor 251 tahun 2015, Pergub Nomor 119 tahun 2016 dan Pergub Nomor 210 tahun 2016 tentang Pengenaan Kompensasi Terhadap Pelampauan Nilai KLB. Keempat pergub terbit dalam waktu 1 tahun 5 bulan untuk mengakomodir para pengembang.

Bukan hanya Sampoerna Land saja yang belum menunaikan kewajibannya di Kawasan Daan Mogot, dua perusahaan lainnya pun molor. Mereka adalah, PT Kepland Investama yang harus menyerahkan 522 unit pada Desember 2018 dan PT Mulia Karyagemilang harus menyerahkan 540 unit pada September 2018.

Alih-alih menagih agar segera diselesaikan, Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman Provinsi DKI Jakarta (DPRKP) justru memberi kelonggaran kepada pengembang sampai Oktober 2019. Tapi lagi-lagi deadline itu tidak dipatuhi pengembang.

Kepala Bidang Perencanaan Teknis Dinas Perumahan dan Kawasan Permukiman DKI, Rommel Pasaribu mengatakan molornya penyerahan rusunawa karena kendala teknis di lapangan. Contohnya PT Mulia Karyagemilang bermasalah di pondasi sehingga harus ada modifikasi, lalu PT Kepland bermasalah di tangga kebakaran sehingga pengembang meminta waktu kelonggaran satu sampai dengan dua bulan lagi.

"Satu dua bulan (keterlambatan), bukan sesuatu masalah besar. Ini bisa dijelaskan kalau masalah teknis. Kita anggap bukan suatu keterlambatan. Biasanya mereka mau selesaikan cepat-cepat," klaim Rommel saat ditemui Tirto di ruangannya, Jakarta, Jumat (8/11/2019)

Ia berharap para pengembang selesai awal November 2019 sehingga serah terima bangunan rusunawa diperkirakan bisa dilaksanakan pada Januari 2020.

Jika PT Mulia Karyagemilang dan PT Kepland Investama hampir menyelesaikan pembangunannya, tidak dengan PT Sampoerna Land. Rommel beralasan molor Sampoerna Land menyelesaikan kewajibannya karena fokus pada pembangunan revitalisasi kota tua, kompensasi lain dari total kewajiban Sampoerna Land.

"Emang yang agak lama ini di (Rusunawa) Sampoerna karena kendalanya (lamanya revitalisasi-KLB) di Kota Tua dan jumlah uangnya (pembangunan rusunawa) sedikit keberatan karena kalau dikonversi (uangnya) jadi besar. Jadi karena sudah diikat diperjanjian unit, mau enggak mau harus diselesaikan," kata Rommel.


Menunggak Triliunan Rupiah

Berdasarkan laporan Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) terhadap Pemda DKI Jakarta tahun 2018, nilai utang atas kompensasi pelampauan KLB pada 2017-2018 mencapai Rp2,94 triliun. Selama 2018 jumlah piutang itu hanya berkurang Rp583,5 miliar. Per 31 Desember 2018, tunggakan kompensasi sebesar Rp2,35 triliun.

Sebelas perusahaan yang menunggak KLB enam di antaranya melakukan perjanjian dengan Pemda DKI dari Desember 2015-Desember 2016. Mereka adalah PT Sampoerna Land menunggak Rp712 miliar berupa kompensasi tiga tower Rusunawa Daan Mogot dan revitalisasi Kota Tua, PT Mitra Panca Persada tertunggak Rp212 miliar, PT Mulia Karya Gemilang Rp213 miliar berupa kompensasi dua tower Rusunawa Daan Mogot dan RPTRA Rusun Daan Mogot, PT Singa Propertindo Haryono menunggak Rp744 juta.

Selanjutnya PT Kepland Investama menunggak Rp551 miliar berupa dua tower Rusunawa Daan Mogot, peningkatan jalan dan jalur pejalan kaki di Sudirman-Thamrin; PT Mitra Pertala Perkasa menunggak Rp9,4 miliar berupa pengadaan dan pemeliharaan prasarana kawasan terminal Pulo Gebang.

Dua perusahaan lainnya melakukan perjanjian dengan Pemda pada 6 Oktober 2017. Mereka adalah PT Suryaraya Investama sebesar Rp58 miliar dalam bentuk kompensasi rehabilitasi gedung eks kantor seksi Dinas Pendidikan Dasar Provinsi DKI Jakarta, penyelesaian pembangunan landscape masjid raya Jakarta, dan pembangunan fasilitas parkir, taman dan jembatan Kalijodo; PT Sinar Mas Teladan menunggak Rp47 miliar dengan kompensasi berupa satu tower rusunawa di PIK Pulo Gadung.

Sementara tiga perusahaan lainnya membuat perjanjian dengan Pemda pada 2018. Mereka adalah PT Putragayana Wahana, yang menunggak Rp133 miliar dalam bentuk kompensasi pembangunan club house dan fasilitas olahraga air Stadion Internasional BMW, rehab fasilitas interior dan perlengkapan penunjang MPP di Jalan Epicentrum Selatan Kav 22, pembangunan prasarana dan sarana olahraga di Kampung Kendal, renovasi gedung dinas teknis Abdul Muis Lantai 4,5 dan 7 beserta peralatan penunjang kantor.

Lalu PT Permadani Khatulistiwa Nusantara utang Rp148 miliar dalam bentuk kompensasi revitalisasi jembatan penyeberangan orang di jalan Jenderal Sudirman. PT Surya Graha Pertiwi utang KLB sebesar Rp29 miliar dalam bentuk pembangunan kolam renang gelanggang remaja Kota Jakarta Selatan.

Dari sejumlah kompensasi yang harus ditunaikan pengembang, ada 1.902 unit rusunawa di tujuh tower Daan Mogot yang belum selesai pengerjaannya. Tak hanya itu, ada empat tower lainnya yang molor dari tenggat perjanjian di Pulo gebang dan PIK Pulo Gadung. PT Putragayana Wahana seharusnya menyerahkan 522 unit rusunawa sekitar April 2019. Sedangkan PT Sinar Mas Teladan menyerahkan 169 unit rusunawa pada Juli 2019.

Tunggakan KLB ini menjadi salah satu catatan BPK yang membuat Pemda DKI Jakarta mendapat predikat wajar dengan pengecualian (WDP) pada era Basuki Tjahaja Purnama menjadi gubernur. Namun, tunggakan ini kini tidak lagi jadi batu sandungan pemerintah DKI di zaman Anies Baswedan yang meraih wajar tanpa pengecualian (WTP).

Di masa pemerintahan Anies kebijakan KLB ini tetap diteruskan. Anies bahkan menggunakan KLB untuk membangun sejumlah sarana dan prasarana seperti tiga jembatan penyeberangan orang (JPO) instagramable di Sudirman yang mencapai Rp53 miliar.


Lemah Di Hadapan Pengembang

Dalam pasal 28 ayat 2 Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 210 tahun 2016, terdapat empat tahapan sanksi kepada pengembang yang tidak melaksanakan bentuk kompensasi. Dimulai dari surat peringatan pertama, lalu surat peringatan kedua yang diterbitkan oleh Asisten Pembangunan dan Lingkungan Hidup. Selanjutnya sanksi berupa pembekuan izin, dan pencabutan izin yang diterbitkan Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (BTSP).

Agung Nugroho, Kepala Sub Bagian Pemanfaatan Ruang Kota Biro PKLH mengatakan perjanjian penyelesaian kompensasi KLB tergantung kondisi teknis di lapangan. Ia menilai wajar kalau ada keterlambatan penyelesaian bila permasalahan itu berada di pemda, seperti izin dan amdalnya belum diterbitkan pemerintah.

Ia menjelaskan beberapa kasus kompensasi dana KLB sudah kelar, tapi belum ada serah terima antara pengembang dengan pemerintah sehingga masih tercatat sebagai piutang seperti trotoar Jalan Sudirman-Krukut.

"Jadi ternyata, mengelola tata kelola sedang kita perbaiki. Supaya antara kecepatan di lapangan dengan administrasinya ada kesesuaian," kata Agung kepada Tirto, Jakarta, Rabu (6/11/2019).

Menurut Agung, pengembang dikenakan sanksi ketika tidak melaksanakan pekerjaan kompensasi proyek. tapi bila mau melaksanakan meski tidak mematuhi deadline seharusnya tidak dikenai sanksi.

Ia mengklaim ketika laporan piutang tercatat dalam laporan BPK 2018, bukan berarti pengembang belum melaksanakannya. Bisa jadi sudah melaksanakan tetapi belum ada serah terima.

Apa yang disebutkan Agung pada beberapa kasus benar adanya seperti trotoar Sudirman-Thamrin yang dibangun PT Kepland Investama dan PT Mitra Panca Persada sudah selesai. Namun, beberapa kasus lainnya ada juga yang belum melaksanakan pembangunan seperti tiga tower rusuna Daan Mogot milik PT Sampoerna Land.

Rommel Pasaribu, selaku pihak SKPD pengusul yang mengawasi pembangunan rusunawa kompensasi KLB mengatakan tidak ada batas maksimal penyelesaian pembangunan rusunawa, tetapi bisa dibuat dalam perjanjian tambahan. Pernyataan Rommel, berbeda dengan dokumen yang diperoleh Tirto.

Berdasarkan dokumen perjanjian kerjasama antara pemerintah provinsi DKI Jakarta dengan PT Sampoerna Land tentang Pemenuhan Kompensasi Atas Pelampauan Nilai KLB Nomor 20 tahun 2016, tiga tower Rusunawa Daan Mogot paling telat diserahkan kepada pemda pada April 2019. Artinya sudah molor 7 bulan dari perjanjian, bahkan belum ada aktivitas pembangunan.

Jika merujuk pasal 8 terkait sanksi, seharusnya maka pemprov DKI bisa memberikan sanksi kepada pengembang berupa pembekuan atau pencabutan perizinan pemanfaatan ruang serat lainnya. Pembekuan atau pencabutan; persetujuan prinsip pelampauan KLB, izin mendirikan bangunan, sertifikat laik fungsi dan izin operasional lainnya. Sayangnya, perjanjian itu hanya sebatas dokumen tanpa ada sanksi tegas dari pemerintah saat ini.

Bukannya memberikan sanksi, DPRKP justru membuat pemakluman dan menganggap hal itu wajar karena satu pengembang harus menyelesaikan beberapa kompensasi sekaligus.

"Sampoerna telat karena konsentrasi di kota tua, makanya terlambat di rusunawa," kata Rommel.

Padahal, jika melihat perjanjian kerjasama maka secara jelas disebutkan batas waktu masing-masing kompensasi KLB. Artinya tidak ada alasan fokus satu kompensasi lalu kompensasi lain diabaikan.

Infografik HL Indepth Ramai Ramai Menuggak
Ramai-Ramai Menuggak KLB. tirto.id/Lugas


Masyarakat DKI Dirugikan

Jika melihat target yang ditetapkan di awal, maka lima pengembang telat membangun 2.593 unit rusunawa di Jakarta Barat dan Jakarta Timur. Imbasnya, masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) tertunda atas hunian layak.

Direktur Rujak Center for Urban Studies, Elisa Sutanudjaja mengatakan peminat rusunawa itu banyak, tapi bukan orang yang terkena gusuran melainkan orang kerja. Bila 11 tower rusunawa itu tidak jadi atau telat realisasinya maka calon penghuni tidak bisa menempatinya. Ia menilai tingginya peminat rusunawa karena lebih murah dibandingkan biaya kos.

Berdasarkan laporan DPRKP dari 2013-2018, setidaknya ada 14.624 masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) DKI Jakarta masuk dalam daftar tunggu alias antrean calon penghuni rusunawa. Alhasil, masyarakat dirugikan.

"Yang dirugikan calon konsumen karena menunda hak atas hunian layak," kata Elisa.

Ia menambahkan, kalau Dinas Perumahan tidak cepat-cepat (pembangunan rusunawa), mungkin bagi Dinas enggak masalah sebab subsidinya tinggi sekali, warga penghuni rusunawa yang tidak bisa bayar alias menunggak mencapai Rp55 miliar.

Namun, harus diteliti lagi warga menunggak ini biasanya korban terkena gusuran yang ditempatkan di Rusunawa. Biasanya, korban gusuran ini kehilangan tempat penghidupan.

Pengamat Kebijakan Publik dari The Prakarsa, Ah Maftuchan mengatakan keterlambatan penyelesaian kompensasi rusunawa mencerminkan pemprov DKI kurang tegas dan kurang bekerja sesuai dengan timeline yang disepakati. Ketidaktegasan itu menyebabkan pengembang menyepelekan pemerintah.

“Ini bentuk rendahnya komitmen pengembang dan pemerintah terhadap pemenuhan hak-hak warga khususnya aspek tempat tinggal layak,” kata Maftuchan kepada Tirto, Jakarta, Sabtu (16/11/2019).

Bila rusunawa selesai dibangun sesuai target, maka warga mendapat tempat tinggal layak, lalu pemerintah mendapatkan pemasukan dari sewa rusun. Potensi ini hilang karena penyerahan rusunawa terlambat. PT Mulia Karyagemilang contohnya, satu tahun terlambat penyerahan 540 unit dari waktu yang ditentukan September 2018.

Jika pemerintah menetapkan harga Rp500 ribu per bulan misalnya, dikali 540 unit maka pemerintah mendapatkan pemasukan Rp270 juta per bulan. Bayangkan bila telat satu tahun, maka potensi pendapatan Rp3,2 miliar hilang.

Data DPRKP, ada enam tower di Daan Mogot dengan total seribu lebih terlambat menyerahkan rusunawa. Akibatnya potensi pendapatan yang lebih besar hilang dan warga tidak punya kesempatan memperoleh tempat tinggal layak.

Rommel punya pendapat lain. Menurutnya, molornya pelunasan KLB ini justru merugikan pengembang. Dia beralasan harga barang bangunan setiap tahun akan naik, ini akan berimbas pada pengeluaran pengembang. Sementara DPRKP tidak dirugikan karena pihaknya mengunci perjanjian dengan unit, bukan uang.

"Kalau ditunda tahun depan, biayanya lebih mahal," kata Rommel.

Baca juga artikel terkait KLB atau tulisan menarik lainnya Reja Hidayat
(tirto.id - Indepth)

Penulis: Reja Hidayat
Editor: Mawa Kresna
Artikel Lanjutan
DarkLight