Wacana Pajak Rumah Kontrakan dan Siapa yang Wajib Membayarnya?

tirto.id - Pemerintah berencana memaksimalkan pungutan pajak dari pemilik lebih dari satu rumah yang mengontrakkan propertinya.

Direktur Penyusunan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) Direktorat Jenderal Anggaran (DJA) Kementerian Keuangan, Rofyanto Kurniawan, mengatakan rencana tersebut menjadi bagian dari strategi peningkatan kinerja perpajakan dalam Rancangan APBN (RAPBN) 2027, yang mana di tahun depan pemerintah menargetkan perluasan basis perpajakan, salah satunya dengan menyasar wajib pajak yang dinilai belum memenuhi kewajiban perpajakannya secara optimal.

"Kebijakan tahun 2027 terkait perpajakan, tentunya kita berupaya memperluas basis perpajakan. Sektor-sektor, kelompok yang belum optimal pembayaran pajaknya, ini akan kita optimalkan," ujar Rofyanto dalam Konsultasi Publik Rancangan Undang-Undang APBN Tahun Anggaran 2027 secara daring, dikutip Senin (10/8/2026).

Orang dengan lebih dari satu rumah menjadi salah satu sasaran perluasan basis perpajakan karena dinilai berpotensi menghasilkan pendapatan dari nilai sewa. Penghasilan dari penyewaan rumah atau properti itulah yang dianggap sebagai salah satu potensi penerimaan pajak yang bisa dioptimalkan.

"Contohnya, kalau misalkan orang punya rumah lebih dari satu, tidak mungkin juga rumahnya itu ditinggali semua. Pasti ada yang disewakan, ada yang dikontrakkan," kata Rofyanto.

Meski begitu, Rofyanto tidak menjelaskan rencana pemerintah untuk mengenakan jenis pajak baru pada 2027. Sebab, saat ini pemerintah sedang fokus untuk mengoptimalkan kepatuhan atas kewajiban perpajakan yang telah berlaku.

Karenanya, selain memperluas basis perpajakan, Kementerian Keuangan melalui Direktorat Jenderal Pajak (DJP) juga akan memperkuat sinergi dengan berbagai instansi melalui integrasi data.

Melalui upaya tersebut, diharapkan dapat memberikan gambaran yang lebih komprehensif mengenai aktivitas ekonomi wajib pajak sehingga proses pengawasan menjadi lebih efektif dan tepat sasaran.

Pada saat yang sama, pemerintah juga terus melakukan penyempurnaan sistem Coretax sebagai tulang punggung administrasi perpajakan nasional, yang diharapkan mampu mendukung pengolahan dan analisis data perpajakan secara lebih komprehensif.

"Pemerintah sekarang ini sedang mengembangkan Coretax, ini terus kami perbaiki, disempurnakan, untuk bisa melakukan analisis data perpajakan secara menyeluruh," terang Rofyanto.

DJP Pastikan Pajak Rumah Kontrakan Bukan Pungutan Baru

Direktur Penyuluhan, Pelayanan, dan Hubungan Masyarakat (P2Humas) DJP Kementerian Keuangan, Inge Diana Rismawanti, dalam keterangannya kepada Tirto, menjelaskan penghasilan dari penyewaan tanah dan/atau bangunan memang sudah menjadi objek Pajak Penghasilan (PPh) berdasarkan ketentuan yang berlaku. Artinya, pemerintah tidak sedang menciptakan objek maupun jenis pajak baru.

"Penghasilan dari penyewaan tanah dan/atau bangunan pada dasarnya memang telah menjadi objek Pajak Penghasilan sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Dengan demikian, hal tersebut bukan merupakan pengenaan jenis pajak baru," jelas Inge, Senin (10/8/2026).

Meski demikian, sampai saat ini DJP juga belum memiliki program kerja spesifik pada 2027 yang secara khusus menyasar pemilik rumah kontrakan atau properti sewaan. Kata Inge, penyusunan program kerja 2027 masih mempertimbangkan parameter pelaksanaan, analisis risiko, kesiapan sistem, serta kondisi ekonomi dan masyarakat.

"Hingga saat ini, belum terdapat usulan program kerja spesifik DJP pada 2027 yang secara khusus menyasar pemilik rumah kontrakan atau properti sewa," jelas DJP.

Sementara itu, untuk pengawasan akan dilakukan dengan pendekatan berbasis data dan analisis risiko. Kepemilikan rumah kontrakan pada gilirannya, tidak akan menjadi satu-satunya dasar untuk menentukan wajib pajak yang perlu diawasi.

Hal ini menjadi penting karena kepemilikan lebih dari satu rumah tidak otomatis berarti seseorang memperoleh penghasilan dari sewa.

"DJP memahami bahwa karakteristik pemilik rumah kontrakan sangat beragam, termasuk masyarakat yang memiliki rumah kontrakan dalam skala kecil sebagai salah satu sumber penghasilan. Karena itu, pelaksanaan pengawasan dilakukan secara terukur dan proporsional serta tetap mengedepankan pendekatan persuasif dan edukatif dalam mendorong kepatuhan perpajakan," terang Inge.

Pemerintah Harus Pastikan Tidak Salah Sasaran

Seiring dengan munculnya rencana tersebut, pengamat perpajakan dari Center for Indonesia Taxation Analysis (CITA), Fajry Akbar, mengingatkan pemerintah agar tidak menjadikan jumlah rumah yang dimiliki sebagai indikator tunggal.

Menurut dia, seseorang bisa memiliki lebih dari satu rumah karena menerima warisan atau menjadikan properti sebagai instrumen investasi. Meski begitu, rumah tersebut belum tentu disewakan.

"Jangan sampai diasumsikan bahwa setiap orang yang memiliki lebih dari satu rumah sudah pasti merupakan pemilik kontrakan," kata Fajry kepada Tirto, Senin (10/8/2026).

Karena itu, pemerintah harus memiliki data yang memastikan rumah tersebut benar-benar menghasilkan pendapatan sewa yang belum dilaporkan.

"Pemerintah perlu memiliki data yang akurat dan jangan asal memberikan SP2DK [Surat Permintaan Penjelasan atas Data dan/atau Keterangan] kepada mereka yang memiliki rumah lebih dari satu. Harus ada data yang memastikan bahwa rumah tambahan tersebut benar-benar disewakan, tetapi pendapatannya belum dilaporkan," imbuh dia.

Persoalan lainnya adalah karakteristik pemilik rumah kontrakan yang tidak seragam. Fajry menilai tidak seluruh pemilik properti sewaan merupakan orang kaya dengan bisnis properti berskala besar.

Sebagai contoh, masyarakat yang mendapatkan rumah dari warisan orang tua kemudian menyewakannya untuk memperoleh penghasilan tambahan.

Pendapatan tersebut pun belum tentu digunakan untuk mengakumulasi kekayaan. Dalam banyak kasus, uang sewa dapat menjadi sumber untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari.

"Jika dalam praktiknya kelompok ini yang terus-menerus dikejar oleh pemerintah, kelas menengah lagi lah yang akan menjadi korban," kata Fajry.

Karena itu, persoalannya bukan pada apakah penghasilan sewa harus dikenakan pajak. Ketentuan mengenai hal tersebut sudah ada.

Tantangannya adalah bagaimana pemerintah menentukan siapa yang memang memiliki kewajiban pajak, tetapi belum patuh, tanpa membuat kepemilikan aset menjadi dasar untuk mencurigai adanya penghasilan yang belum dilaporkan.

Selain khawatir rencana perluasan wajib pajak tersebut justru akan semakin menekan masyarakat kelas menengah, Fajry juga menilai optimalisasi PPh Final dari sektor persewaan rumah tidak akan menjadi jawaban atas persoalan rendahnya tax ratio Indonesia.

Menurut dia, salah satu masalah mendasar tax ratio Indonesia adalah rendahnya pendapatan pekerja dibandingkan negara-negara ASEAN.

"Berdasarkan data ILO, pendapatan pegawai atau pekerja di Indonesia merupakan yang terendah se-ASEAN. Dengan demikian, kebijakan ini tidak menyentuh masalah utama dari rendahnya rasio pajak kita," ujarnya.

Selain itu, kontribusi PPh Final terhadap struktur penerimaan pajak dinilai relatif kecil. Padahal, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan objek PPh Final.

"Kontribusi PPh Final dalam struktur penerimaan pajak kita sangat minim. Sekalipun sektor tersebut ingin dioptimalkan, hal itu tidak akan mendongkrak rasio pajak kita," kata Fajry.

Di sisi lain, Fajry menilai pemerintah sebenarnya memiliki peluang untuk mendeteksi pemilik properti sewaan melalui transaksi perbankan. Pembayaran sewa indekos maupun kontrakan saat ini banyak dilakukan melalui transfer sehingga meninggalkan jejak transaksi.

"Para pemilik indekos maupun kontrakan dalam jumlah besar—yang benar-benar tergolong kelas atas—seharusnya sudah dapat terdeteksi oleh DJP," tutup Fajry.