Omnibus Law Ciptaker Bebaskan WNA Punya Rumah, Apa Masalahnya?

tirto.id - Salah satu regulasi yang berubah karena UU Cipta Kerja yang disahkan pada Senin (5/10/2020) adalah hak warga negara asing untuk memiliki hunian. Kini ketentuannya lebih longgar.

Dalam Paragraf 3 Satuan Rumah Susun untuk Orang Asing Pasal 136 UU Cipta Kerja (versi terkini yang diunggah di situs DPR) disebukan bahwa hak milik atas satuan rumah susun (sarusun) dapat diberikan kepada, salah satunya, warga negara asing. Hak milik itu juga bisa dialihkan atau dijaminkan.

Sementara pasal 138 menyebut rumah susun itu dapat dibangun di atas tanah: a. hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara; atau b. hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

Ketentuan ini berbeda dengan Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 103 tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia (PDF). Pasal 2 ayat (1) menyebutkan "orang asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan hak pakai." Diperjelas dalam pasal 4, tempat tinggal untuk orang asing yang dimaksud merupakan rumah tunggal di atas tanah: "1. hak pakai; atau 2. hak pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas hak milik dengan akta pejabat pembuat akta tanah."

Ringkasnya, "kalau dulu, orang asing hanya bisa beli apartemen kalau tanahnya hak pakai, dengan peraturan ini berarti orang asing boleh beli apartemen yang di atas tanah HGB juga, enggak lagi dibatasi," kata Direktur Riset dan Konsultan Savills Indonesia Anton Sitorus kepada wartawan Tirto, Rabu (7/10/2020). Apartemen biasanya memang dibangun di atas HGB.

Dalam hukum ekonomi, penawaran yang terbatas di antara permintaan yang semakin banyak membuat harga komoditas semakin naik. Ini mungkin juga terjadi dalam konteks tempat tinggal karena selain orang lokal, kini warga asing juga dapat berburu hunian dengan lebih mudah.

Namun Anton mengatakan masyarakat khususnya kelas menengah tidak perlu khawatir harga akan akan meroket. Pasalnya RUU Cipta Kerja pasti akan diikuti oleh aturan pelaksana. Dia memperkirakan dalam aturan pelaksana itu akan diberikan batasan harga apartemen yang bisa dimiliki oleh WNA.

Sebelum UU Cipta Kerja, ada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 13 tahun 2016 yang merupakan turunan dari PP 103/2015. Peraturan itu menyatakan apartemen di Jakarta yang bisa dimiliki warga negara asing hanya yang berharga minimal Rp5miliar.

Ketua Komite Perizinan dan Investasi Real Estat Indonesia (REI) Adri Istambul menjelaskan apa yang dilakukan oleh RUU Cipta Kerja "hanya perluasan segmentasi" sehingga tak bakal membuat "harga naik."

Apartemen yang boleh dibeli orang asing adalah yang premium, di atas Rp2 miliar. Menurutnya itu hanya setara 5 persen dari seluruh apartemen. Apartemen yang sesuai kriteria tersebar di beberapa kawasan seperti Jakarta, Semarang, Surabaya, Bali, dan Batam. Intinya, "segmennya beda" dibanding apartemen untuk orang biasa, katanya.

Menurutnya regulasi ini justru dapat membuat apartemen-apartemen seperti itu laku. "Kita enggak akan kekurangan pasokan karena beda sektor. Untuk pengusaha ini juga bagus sekali untuk menambah ceruk bisnis," Adri menjelaskan kepada wartawan Tirto, Rabu.

Ia melihat peluang itu pertama-tama bakal terealisasi di Batam. "Orang Singapura mungkin mau punya hunian nyaman di Batam. Kan enak ada kepastian hukum buat investor maupun pembeli," katanya.

Alasan lain mengapa regulasi ini justru bagus adalah ia dapat "menghindari penyelundupan hukum." "Itu (pelanggaran hukum) sering dilakukan orang asing yang ingin membeli aset di Indonesia dengan menggunakan kawin kontrak."

Prioritaskan Bank Tanah

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengingatkan bahwa Indonesia belum maksimal menyediakan perumahan di perkotaan. Oleh karena itu alih-alih membuka peluang yang lebih luas bagi WNA memiliki properti, pemerintah dan legislatif semestinya memenuhi terlebih dulu kebutuhan perumahan untuk pekerja.

Itu, misalnya, dapat dilakukan dengan menyiapkan bank-bank tanah yang harganya sudah dipatok, tidak mengikuti mekanisme pasar. Bank tanah ini yang menurutnya sampai sekarang "tidak ada."

Ia khawatir ketika pemerintah membuka lebar peluang bagi WNA memiliki apartemen dan permintaan meningkat, pengembang sibuk memenuhi permintaan itu dan pemerintah tak lagi kebagian lahan untuk permukiman warga.

"Artinya kita harus pikirkan dulu fundamentalnya. Bank-bank tanah disiapkan dulu untuk hunian menengah-bawah. Ketika nanti dibuka hunian untuk asing, artinya harga tanah ini sudah dipatok jadi enggak masalah," kata Ali kepada wartawan Tirto, Rabu.

Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Sofyan A. Djalil mengatakan UU Cipta Kerja juga mengakomodasi bank tanah. Tujuannya sama seperti yang dikatakan Ali: "Bank tanah ini memungkinkan kita, negara, memberikan tanah untuk rumah rakyat di perkotaan dengan harga yang sangat murah bahkan gratis."