Lingkaran Setan Membeli Apartemen

tirto.id - Anda adalah seorang pekerja swasta, baru menikah, dan belum dikaruniai anak. Ia selalu menyisihkan penghasilannya untuk membeli apartemen. Ketika sudah terkumpul, ia membulatkan tekadnya untuk membeli sebuah apartemen yang lokasinya di pinggiran Jakarta Selatan. Uang muka sudah dibayarkan, KPR sudah berjalan. Malangnya, apartemen belum bisa dinikmati karena pengembang ingkar janji.

Empat tahun Anda menanti hal yang tak pasti. Alih-alih menikmati apartemen dengan pemandangan kolam renang di kawasan yang teduh di pinggiran Jakarta, Anda kini masih terjebak menjadi “kontraktor”. Ia kena pukulan dua kali karena harus membayar cicilan KPA dan juga kontrakan rumah. Anda pun melaporkan kasusnya ke YLKI.

Badan Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN) dan Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) cukup banyak menerima keluhan konsumen seperti yang dialami Anda. Pada 2013 YLKI menerima 112 pengaduan soal masalah hunian dari total 700 laporan yang mereka catat seperti perbankan dan lainnya. Sebanyak 23 persen perkara hunian terkait apartemen dan 76 persen aduan soal rumah tapak.

Banyaknya laporan, bukan berarti masalah konsumen bisa terselesaikan. Berselang setahun, jumlah pengaduan hal yang sama malah meningkat hampir 30 persen jadi 157 laporan. Yang memperihatinkan, persentase pengaduan keluhan terkait apartemen dari konsumen justru naik jadi 67 laporan atau 42 persen, laporan soal rumah tapak justru turun jadi 58 persen atau 90 laporan. Jumlah keluhan perihal apartemen makin dominan pada periode Januari-Maret 2015, keluhan soal apartemen dan rumah tapak masing 24 dan 23 laporan.

“Pokoknya jangan beli apartemen lah. Rugi,” pesan Anda kepada tirto.id.

Konsumen seperti Anda merupakan pihak yang paling lemah saat transaksi apartemen dengan pengembang. Selain Anda, masih banyak konsumen lain yang mengalami nasib serupa. Sebelumnya, ada kasus apartemen Kemanggisan Residence, di Jakarta Barat. Pengembang apartemen, PT. Mitra Safir Sejahtera digugat pailit dan dikabulkan. Sudah dapat ditebak siapa yang dirugikan. Ratusan pembeli apartemen ini cuma bisa gigit jari dan merenungi nasibnya. Mereka hanya dapat ganti rugi 15 persen meski telah membayar lunas, sedangkan apartemen yang mereka dambakan teronggok mangkrak.

Sengkarut apartemen yang dibeli Anda dan perkara apartemen Kemanggisan Residence hanya secuil contoh dan sebuah babak permulaan dari persoalan lebih besar yang siap menghampiri bagi para pemuja apartemen. Merasakan tinggal di apartemen bisa berakhir dengan mimpi buruk. Banyak dari penghuni tak siap dengan kenyataan harus hidup di bawah kontrol pengelola apartemen, mulai dari tarif parkir, tarif listrik dan tarif-tarif lainnya yang tiba-tiba melonjak. Punya apartemen rasa kontrakan.

Bak Mengontrak di Apartemen

Para calon pembeli apartemen seperti Anda dan konsumen Kemanggisan Residence boleh dibilang tak beruntung dibandingkan konsumen lain yang bisa serah terima kunci dan menghabiskan hari-harinya di apartemen yang mentereng. Namun, konsumen sepertinya tidak bisa bersenang dahulu. Justru di sinilah akar semua persoalan terbesar yang siap menanti para penghuni apartemen.

YLKI juga punya data-data lain yang cukup mengejutkan. Sebagai pihak yang jadi tempat curhatan korban pengembang apartemen nakal, mereka punya enam catatan kelam perihal penyelenggaraan apartemen di Indonesia. Pertama, soal pembentukan P3SRS. Menurut Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, P3RS harus terbentuk paling lambat satu tahun sejak serah terima unit satuan apartemen.

Di lapangan justru berkata lain, ada upaya pengembang nakal untuk melanggengkan pengelolaan apartemen tanpa melibatkan pemilik dan penghuni. Pembentukan P3SRS yang semestinya menjadi wadah para penghuni ternyata tak banyak yang terealisasi. Pengembang berlindung di balik UU, dengan menafsirkan P3SRS tak bisa terbentuk ketika unit-unit apartemen belum ludes terjual 100 persen.

“Sejumlah pengembang sengaja tidak menjual semua unit rumah susun, sehingga ada kecenderungan dari pengembang untuk menempatkan orang-orangnya duduk dalam kepengurusan P3RS,” kata Ketua Umum YLKI Sudaryatmo dikutip dari situs ylki.or.id.

Kedua, masalah kenaikan tarif service charge, yang sering jadi tarik menarik antara penghuni dengan P3SRS yang dikuasai pengembang atau pengelola. Ketiga, kenaikan besaran tarif listrik yang di atas tarif PLN. Keempat, praktik monopoli layanan akses internet yang biasanya disediakan oleh provider yang terafiliasi dengan pengembang. Kelima, persoalan sertifikasi satuan apartemen. Terakhir terkait peraturan daerah tentang rincian untuk jadi dasar pembuatan sertifikat satuan apartemen.

Kerumitan masalah yang menggunung dan melilit para penghuni atau pemilik apartemen memunculkan protes hingga perlawanan yang sengit terhadap pengelola atau pengembang. Misalnya pada pekan lalu, para penghuni apartemen Kalibata City berdemo menolak kenaikan tarif air. Kejadian ini bukan yang pertama terjadi di apartemen yang terletak di kawasan Jakarta Selatan ini. Pada awal tahun, lalu puluhan warga apartemen Kalibata City memprotes kenaikan iuran pemeliharaan lingkungan (IPL) karena menganggap pengelola tak transparan.

Polemik apartemen Green Pramuka di Jakarta Timur juga sempat mencuat sejak tahun lalu hingga sekarang. Masalahnya mirip-mirip, seperti tarif parkir di apartemen.

Selebihnya masih banyak perkara sejenis yang melibatkan pemilik atau penghuni dengan pengelola atau pengembang. Menurut Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi) mayoritas pengelolaan apartemen di Jakarta bermasalah. Ini belum termasuk yang terjadi di kota-kota lain.

Dalam 10 tahun terakhir sudah ada 750 pengaduan penghuni kepada Aperssi di Bali, Surabaya, Semarang, Bandung dan berbagai kota besar lainnya. Umumnya yang mereka adukan soal Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), tanah, sertifikat HGB, P3SRS, listrik, air dan IPL. Yang cukup memprihatinkan, aduan soal apartemen sederhana paling mendominasi daripada apartemen mewah atau kondominium.

“Data apartemen di Jakarta sampai tahun 2015 ada sekitar 250-an tower. Yang bermasalah 90 persen, sisanya karena dihuni ekspatriat atau orang super kaya, mereka pilih diam, tidak peduli,” kata Ketua Umum Aperssi Ibnu Tadji kepada tirto.id.

Aperssi juga mengklaim dari berbagai torehan hukum antara penghuni dengan pengelola rusun, yang dilakukan individu kepada pengembang, sebanyak 60 persen gugatan dimenangkan oleh penghuni. Penghuni punya alibi, pengumbang juga punya amunisi. Pengembang selalu beralasan persoalan demo dan sengketa pengelolaan di rusun hanya segelintir dan tak mewakili keseluruhan sikap penghuni.

“Itu kasus aja, enggak semuanya seperti itu. Berapa ribu penghuni rusun, kalau satu atau dua orang enggak puas itu biasa. Dari ribuan penghuni pasti ada yang protes,” kata Sekretaris Jenderal Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (REI) Hari Raharta Sudradjat kepada tirto.id.

Masing-masing pihak merasa paling benar memperjuangkan kepentingan dan terus menyusun kekuatan. Penghuni banyak membentuk perkumpulan sebagai ajang perjuangan mereka.

Selain Aperssi ada juga Kesatuan Aksi Pemilik dan Penghuni Rumah Susun Indonesia (Kappri), tokoh utamanya Krismanto Prawirosumarto. Semasa masih hidup, purnawirawan jenderal bintang satu ini pernah mengirim surat aduan terbuka ke Presiden Jokowi. Selain ke presiden, para penghuni juga pernah mengadu ke gubernur DKI Jakarta hingga DPR.

Jurus terkini yang mereka tempuh dengan melakukan uji materil ke Mahkamah Konstitusi (MK) terhadap Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rusun. Pada Mei 2016 lalu telah diputuskan oleh MK soal pembentukan P3SRS yang mewakili para penghuni. Ini ibarat titik cerah bagi para penghuni apartemen. Setelah persoalan ini berlarut-larut melewati dua masa presiden.

“MK mempertegas bahwa pembentukan P3SRS tidak perlu sampai semua unit itu terjual 100 persen. Jadi bisa langsung membentuk P3SRS,” kata Ibnu.

Apa yang diperjuangkan para penghuni apartemen sebenarnya soal kepastian hukum terhadap mereka. Di sini lah peran pemerintah dibutuhkan. Apalagi pemerintah punya kepentingan mendorong pembangunan rusun daripada rumah tapak di tengah persoalan lahan yang terbatas terutama di daerah perkotaan.

“Kebijakan pemerintah, dengan kondisi lahan terbatas akan mengarah ke vertical housing, dalam rangka percepatan penyelesaian backlog penyediaan perumahan,” kata Direktur Jenderal Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Syarief Burhanuddin.

Kebutuhan terhadap rusun atau apartemen di masa mendatang sangat mendesak terutama di kota-kota besar. Bila penyelenggaraan rusun atau apartemen masih tak memberikan kepastian dan perlindungan bagi konsumen, jangan harap masyarakat mau beralih. Kisah Anda membuktikan, bahwa lingkaran setan di apartemen memang nyata di depan mata.