"Pemerintah Gagal dalam Program Rusun"

Oleh: Suhendra - 29 Agustus 2016
Dibaca Normal 6 menit
Penyelenggaraan rusun atau apartemen masih menyisakan berbagai masalah. Konflik kenaikan tarif hingga sertifikat kepemilikan yang tak jelas mewarnai kehidupan di apartemen. Penghuni dan pengembang saling berhadapan. Pemerintah dianggap gagal dalam membina program rusun.
tirto.id - Konflik pemilik atau penghuni dengan pengelola maupun pengembang rumah susun (rusun) atau apartemen menjadi persoalan yang pelik dalam penyelenggaraan rusun di Indonesia selama bertahun-tahun. Bagi pemilik atau penghuni mereka merasa dirugikan. Sedangkan bagi pengembang atau pengelola, menganggapnya persoalan ini hanya kasus tertentu saja tak mewakili keseluruhan.

Ketua Umum Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia (Aperssi) Ibnu Tadji mengungkapkan pemerintah tutup mata terhadap persoalan ini. Aperssi termasuk yang mengimbau kepada masyarakat agar tidak membeli rumah susun sampai pemerintah membuat kepastian hukum dalam melindungi konsumen. Pemerintah dianggap gagal dalam mengawal program penyelenggaraan rusun.

Berikut wawancara reporter tirto.id, Reja Hidayat dengan Ibnu Tadji di kantor Aperssi, di kawasan Tanjung Barat, Jakarta Selatan, Rabu (24/8/2016)

Apa yang kerap dikeluhkan penghuni apartemen?

Persoalan di rusun adalah kompleks sekali dan mencakup hal yang luas. Ada aspek hukum, aspek sosial budaya masyarakat, aspek ekonomi dan aspek keamanan. Sekarang keluhan yang berkembang adalah persoalan tanah. Meski masyarakat sudah membeli rusun tapi pengembang masih belum rela melepaskannya kepada konsumen sehingga konsumen tidak bebas memilikinya. Penghuni masih dibayang-bayangi oleh pengembang atas hak milik rusun.

Aspek lainnya sosio kultural, di mana rumah susun itu ada organisasi kemasyarakatan yang bernama Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS). Masalah P3SRS ini sering diperebutkan oleh pengembang, bahkan menguasainya. Kenapa? karena kewenangan P3SRS itu sangat besar. Dia punya kewenangan ke dalam dan ke luar, baik secara hukum, dia punya kekuasaan paling tinggi.

Ujung-ujungnya dari P3SRS adalah aspek ekonomi, bisnis dan keuangan yang dikejar oleh pengembang. Mereka tidak puas dengan menjual rusun saja, tapi mengeruk keuntungan sebesar-besarnya dari pengelolaan. Hampir semua rusun begitu pengelolaannya dan ini sangat membebani para pemilik rusun.

Soal P3SRS, ada kaitannya dengan pemasukan uang yang berkelanjutan bagi pengembang?

Betul. Ujungnya-ujungnya karena dia punya kewenangan tertinggi, dibentuk dalam rapat umum Anggaran Dasar/Anggaran Rumah Tangga (AD/ART) yang mengikat semua pemilik atau penghuni. Dalam pembahasan AD/ART ini direkayasa sedemikian rupa sehingga sangat membebani para pemilik dan penghuni selama ini.

Kalau penghuni melaporkan ke Polisi, mereka menyebutkan tidak bisa melakukan apa-apa soalnya sudah ada AD/ART. Lalu rusun ini harus ada aspek sosial kultural, tempat tinggalnya, tapi kok dijadikan seperti perusahaan. Ini sangat mengganggu kehidupan masyarakat rusun.

AD/ART ini, apakah tidak ada pembahasan dengan para penghuni?

Masalahnya di sini, AD/ART yang membuatnya adalah pengembang. Mulai dari isinya, tata tertib rapatnya, organisasinya, tempatnya, waktunya dan pimpinan rapatnya diatur sema mereka. Jadi semuanya sudah dikuasai sama pengembang.

Kalau demikian keadaannya sudah tentu isi-isi dari AD/ART sesuai dengan keinginan pengembang. Semua yang mereka buat harus disetujui, kalau tidak disetujui maka tidak ditampung pembuatan P3SRS. Kalaupun penghuni memberi masukan maka tidak pernah menjadi pertimbangan AD/ART.

Apalagi, sebagian dari masyarakat kita masih baru memiliki rusun. Saya tidak menyebutnya mereka buta hukum tapi masyarakat tidak memahami secara baik persoalan hukum dan aturan-aturan di rusun. Nah ketidaktahuan masyarakat inilah dijadikan modus pengembang untuk melakukan rekayasa AD/ART. Bahkan mereka menggunakan konsultan hukum yang tujuannya membela kepentingan pengembang.

UU tentang Rusun menyebutkan P3SRS harus dibentuk setelah satu tahun penyerahan kunci oleh pengembang kepada pemilik. Apa dampaknya ketika belum ada?

Dalam pasal 74 ayat (1), pemilik rusun wajib membentuk P3SRS. Jika tidak maka ada sanksi adminstratif sesuai dengan pasal 107 dan 108 seperti, pencabutan Izin Mendirikan Bangunan (IMB), pencabutan Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKBG). Bahkan bisa dipidana.

Kalau pemilik lalai, tidak mau bentuk P3SRS maka pemilik dikenakan sanksi administratif seperti bisa dibatalkan kepemilikannya, bisa dicabut SHM-nya. Sanksi itu tentu memberatkan kami sebagai konsumen. Loh yang fasilitasi terbentuknya P3SRS adalah pengembang, sementara mereka tidak mau memfasilitasi tetapi kami dihukum. Ya, mana mau penghuni.

Ketika kami mau membentuk P3SRS, pengembang bilang tidak boleh membentuk karena belum mencapai seratus persen penjualan mereka. Misalnya dalam 3 hektar ada 10 tower, kalau towernya baru selesai tiga, kami tidak boleh membentuk P3SRS sehingga mereka sendiri yang mengelolanya. Padahal tidak demikian.

Bisa beri contoh soal perkara kenaikan tarif yang membenani penghuni apartemen?

Contohnya ini, kalau dikelola sendiri oleh penghuni dengan biaya IPL (iuran pengelolaan lingkungan) per meter hanya Rp8.000 dengan total luas bangunan 9000 meter persegi maka sudah cukup untuk membiayai seluruhnya seperti bayar keamanan, kebersihan, taman dan pemeliharaan lift. Contoh rusun yang sudah transparan dikelola oleh masyarakat adalah di Apartemen Mangga Dua Core.

Sementara jika dikelola oleh pengembang bisa mencapai Rp500 ribu per bulan untuk biaya IPL, itu belum termasuk lagi listrik. Lalu pengembang tidak memberikan laporan tahunan dananya ke penghuni. Perbandingan dikelola oleh pengembang dan masyarakat sudah ada saat ini, jadi tidak ada alasan lagi dikelola oleh pengembang selamanya.

Biasanya berapa kenaikan tarif IPL?

Suka-suka pengembang. Ada di satu lokasi awalnya biaya IPL Rp10 ribu per meter lalu naik menjadi Rp15 ribu per meter. Ada juga di Kebayoran, awalnya Rp20 ribu menjadi Rp24 ribu per meter. Di tempat lain ada juga Rp20 ribu menjadi Rp 25 ribu per meter. Mereka menaikkan secara sepihak IPL ini karena mereka yang kelola P3SRS.

Bahkan dana yang dikelola itu tidak jelas laporannya bahkan dana endapan dari 10% IPL dianggap hangus oleh mereka. Seolah-olah P3SRS yang dikelola pengembang ini buat kontrak resume, mau rugi atau untung, pengembang tidak mau tahu. Apakah itu hal yang normal.

Bagaimana dengan tarif listrik di apartemen?

Kalau listrik, pengembang memberikan bukti pengeluaran dalam catatan meteran. Oke, tapi persoalannya per kWh itu mereka tetapkan sendiri. Jika PLN menetapkan harga Rp1300 per kWh, maka pengembang menetapkan Rp1.700 per kWh. Ada yang seperti itu dan mereka kalkulasikan sendiri.

Mereka menetapkan itu dengan alasan ada lose di rusun. Oke, kalau ada lose hitung dong ke kita semua, berapa lose dan dijelaskan secara terperinci, jangan bilang lose tapi tidak ada bukti. Dalam kelola listrik dirusun, Aperssi memiliki catatan penting.

Aperssi menginginkan PLN jangan memberikan pengembang mengambil alih kewajiban PLN. Penghuni ingin berhubungan langsung dengan PLN karena lebih murah bahkan bisa menggunakan sistem token di rusun. Selama ini PLN hanya bertanggung jawab pada gardu induk saja. Setelah itu menjadi urusan internal rusun. Bahkan harga per kwh ditetapkan oleh pengembang sendiri dan dijual kepada penghuni dengan berbagai macam dalih. Harusnya itu dikelola PLN sendiri.

Kalau sekarang PLN menggunakan perantara pengembang kepada konsumen rusun, maka perantara itu mendapat untung besar. Kalau itu terjadi di seluruh Indonesia maka pengembang itu bisa mendapat keuntungan triliunan dong. Demi efisiensi, PLN memberikan kepada pengembang, tetapi tidak efisien terhadap masyarakat. Yang boleh menetapkan harga kwh listrik itu PLN bukan pengembang. Dengan fakta itu, harusnya pemerintah memberikan sanksi bukan diam.

Apakah pengembang menjelaskan biaya-biaya yang akan dikenakan kepada konsumen saat awal pembelian?

Tidak jelas. Kalau pengelola tiba-tiba menaikkan biaya, bisa apa penghuni? Mau mengadu ke P3SRS tidak bisa, karena menjadi bagian dari pengembang. Kenaikan biaya itu tanpa disertai pengeluaran terperinci. Jadi, hanya ketetapan sepihak dari pengelola.

Sampai saat ini, kenaikan IPL, tarif listrik, gas, parkir sepihak oleh pengembang masih terjadi?

Saat ini terus berlangsung dan tidak bisa dicegah. Masalah ini juga karena kurang SDM di pemerintahan, mulai tidak paham UU, memiliki moralitas yang rendah. Bahkan ikut terlibat dalam persekongkolan sehingga terjadi pelanggaran UU, PP oleh pengembang. Meski sudah mengetahui melanggar, pemerintah tidak melakukan tindakan apapun.

Padahal, MK sudah menyampaikan pemerintah memiliki kewenangan mutlak dalam mengkoreksi pengelolaan rusun. Pemerintah harus berinisiatif untuk mengkoreksi. Pemerintah pusat dalam hal ini Presiden, Kementerian, Dirjen. bahkan sampai gubernur, walikota dan kepala dinas tidak bisa berbuat apa-apa.

Selain tarif-tarif, bagaiamana dengan kasus sertifikat yang digantung oleh pengembang?

Banyak sekali. Persoalan sertifikat ini sering dialami penghuni, misalnya penguni sudah membayar lunas tapi samapi sekarang belum ada sertifikatnya. Rata-rata peghuni belum menerima sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) dan ditahan-ditahan terus oleh pengembang. Dalam pasal 44 UU 20/2011 disebutkan serah terima itu syaratnya harus ada sertifikat laik fungsi (SLF) dan SHM atau SKBG.

Dua syarat ini harus dipenuhi baru disebut sudah selesai bangunan ini. Kalau sudah selesai baru diserah terimakan kuncinya kepada konsumen, kalau belum selesai bagaimana di serahterimakan kunci sebab dua syarat ini sudah ada meskipun masih atas nama pelaku pembangunan. Okay enggak masalah.

Setelah serah terima, dalam kurun satu tahun pengembang harus memberi sertifikat HGB kepada penghuni yang sudah lunas membayar rusun. Kalau belum lunas ya enggak masalah. Mekanisme sudah ada tapi tidak mau dilakukan oleh pengembang, kenapa? saya curiga ini (sertifikat HBG) sedang disekolahkan (anggunan ke bank) semuanya untuk kepentingan pengembang. Kepentingan itu adalah membangun di tempat lain.

Saat ini kesadaran penghuni rusun di Indonesia makin tinggi terhadap hak-haknya atau sebaliknya?
Fenomena ini ada dua. Fenomena orang skeptis karena tidak ada kepercayaan lagi kepada pemerintah. Lalu ada juga yang sebagian peduli karena banyak kasus di rusun sehingga menimbulkan pertanyaan di masyarakat. Satu pihak semakin skeptis, satu pihak masyarakat sangat peduli dan menuntut perbaikan. Terbukti dengan makin banyaknya laporan penghuni rusun kepada Aperssi.

Kenapa fenomena polemik pengurus rusun bermasalah hanya di apartemen murah?

Sebenarnya apartemen mewah juga bermasalah. Kebanyakan orang itu mengeluh tapi masih bisa membayar. Bukan berarti tidak ada masalah. Masalah banyak tapi tidak diekspose karena mereka tahu tidak akan menyelesaikan masalah juga. Bagaimana dengan rusun MBR dengan luas 33 meter persegi.

Suruh bayar IPL perbulan Rp500 ribu per bulan mana sanggup. Kalau di kampung paling ditagih uang kebersihan, keamanan Rp70 ribu per bulan. Kalau Rp500 ribu per bulan sangat membebani kelas MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah). Belum lagi aturan soal parkir, sertifikat dan sebagainya.

Aperssi sudah melakukan uji materi UU No 20/2011 tentang rusun ke MK, bagaimana perkembangannya?

Yang kita mohonkan ada dua, pertama peninjauan kembali pasal 75 ayat 1 dan pasal 107. Kedua pasal itu ditolak oleh hakim Mahkamah Konstitusi (MK), tetapi ada penegasan dalam putusan tersebut. Pembentukan P3SRS tidak perlu menunggu sampai penjualan rusun habis terjual. Enggak perlu menunggu 100% baru membentuk P3SRS.

Pengembang membuat tafsir sendiri terkait pembentukan P3SRS, Kalau laku 100% baru bentuk P3SRS. Misalnya dalam satu kawasan itu ada 10 tower, kalau satu tower saja nggak laku 100% maka belum bisa dibentuk. Karena itu MK mempertegas bahwa pembentukan P3SRS tidak perlu sampai semua unit itu terjual 100%. Jadi bisa langsung membentuk P3SRS.

Putusan ini menjadi kepastian hukum kepada penghuni. Tafsir selama ini yang disengaja dibelokkan oleh pengembang sudah dibantah oleh MK. Ini juga menjadi landasan penghuni untuk membentuk P3SRS ke depannya. Bahkan MK memerintahkan pemerintah untuk melakukan koreksi dan tindakan kepada pengembang yang membuat tafsir sendiri.

Respons Gubernur DKI terkait kasus sepihak pengelola, apakah ada solusi perbaikan dari Pemda terkait pertikaan pengelola dan penghuni?

Pertama, saya tidak percaya dengan Gubernur DKI sekarang dan sebelumnya. Kenapa? kita sudah berkali-kali bertemu baik saya sebagai Ketua Aperssi dan anggota Aperssi, bahkan sampai masyarakat rusun juga sudah mengadukan ke gubernur. Tapi, gubernur tidak mengambil tindakan apapun bahkan dia membiarkan. Padahal gubernur mempunyai kewenangan untuk menyelesaikan masalah rusun Jakarta.

Bagaimana dengan peran pemerintah pusat?

Mereka juga menghindar. Presiden sekarang itu adalah Gubernur DKI Jakarta dulu. Dia sudah tahu persis persoalan rusun, bahkan setelah jadi presiden juga sudah dilaporkan tetapi tidak berbuat apa-apa untuk melindungi penghuni rusun. Pemimpin tertinggi negeri ini saja tidak melakukan tindakan yang patut untuk melindungi kepentingan konsumen. Mulai Presiden, Kementerian PUPR, gubernur, walikota hingga dinas perumahan tidak bisa berbuat apa-apa.

Lalu Kementerian PUPR pernah menyatakan pengelolaan rusun oleh masyarakat diragukan. Jika pemerintah ragu kepada masyarakat dalam mengelola rusun, sebenarnya pemerintah malu dong karena ini program pemerintah loh, mestinya pemerintah membina masyarakat agar punya kemampuan melakukan pengelolaan terhadap rumahnya sendiri.

Kewajiban pemerintah membina, berarti kalau dia sebut ragu maka kegagalannya di pemerintah. Pemerintah mengakui sendiri ragu terhadap kemampuan masyarakat dalam mengelola rusun. Berarti kita harus menyatakan pemerintah telah gagal dalam program rusun.

Baca juga artikel terkait WAWANCARA atau tulisan menarik lainnya Suhendra
(tirto.id - Wawancara Arta)

Reporter: Reja Hidayat
Penulis: Suhendra
Editor: Nurul Qomariyah Pramisti
Artikel Lanjutan
DarkLight