Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Syarat Pengurusan di BPN

tirto.id - Terdapat sejumlah biaya dan syarat yang harus dipenuhi untuk mengurus balik nama sertifikat tanah dalam transaksi jual-beli.

Proses peralihan hak atau balik nama sertifikat tanah umum dilakukan dalam setiap transaksi jual-beli lahan dan bangunan. Pengurusan balik nama sertifikat ini bisa dilakukan dengan mendatangi kantor Pertanahan atau Badan Pertanahan Nasional (BPN) di kabupaten/kota lokasi tanah berada.

Namun, sebelum mendatangi kantor BPN, ada prosedur lain yang perlu dilakukan untuk memenuhi persyaratan balik nama sertifikat. Prosedur itu melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sebenarnya, proses balik nama sertifikat juga dilakukan untuk keperluan pewarisan, hibah, tukar-menukar aset tanah dan lainnya. Namun, penjelasan di artikel ini hanya khusus tentang pengurusan balik nama sertifikat tanah terkait transaksi jual-beli.

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Terdapat 2 tahapan yang perlu dilakukan dalam proses pengurusan balik nama sertifikat terkait transaksi jual beli tanah, seperti dijelaskan di bawah ini.

1. Pembuatan Akta Jual Beli Tanah

Agar transaksi jual-beli tanah atau bangunan legal secara hukum, penjual dan pembeli harus mendatangi Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sesuai ketentuan dalam Pasal 37 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendataran Tanah, peralihan hak atas tanah wajib melalui PPAT.

Mendatangi Kantor PPAT perlu dilakukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah (AJB). Akta ini adalah dokumen resmi yang menjadi bukti sah telah terjadi peralihan hak atas tanah dari penjual ke pembeli.

Sebelum AJB dibuat, PPAT akan memeriksa kesesuaian data teknis dan yuridis antara sertifikat tanah dengan buku tanah di Kantor Pertanahan (BPN). Pemeriksaan ini untuk memastikan objek jual-beli tidak bermasalah.

Selain itu, PPAT akan mengecek Surat Tanda Terima Setoran (STTS) serta Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB atau Pajak Bumi dan Bangunan. Hal ini untuk memastikan tidak ada tunggakan sekaligus menghitung biaya dan pajak yang menjadi tanggungan penjual dan pembeli.

Penjual juga akan diarahkan melunasi pajak penghasilan (PPh) atas pengalihan hak atas tanah. Besaran PPh setara 2,5 persen dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah, seperti diatur PP 34/2016. Bagi pembeli, diharuskan melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Sejumlah dokumen pun harus dibawa oleh pihak penjual dan pembeli untuk keperluan pembuatan AJB di Kantor PPAT. Dokumen yang perlu dibawa pembeli tanah ialah KTP, KK, Surat Nikah (jika sudah menikah) dan NPWP.

Sementara dokumen yang harus dibawa oleh pihak penjual: Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual (asli), Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), bukti pembayaran PBB, Surat Nikah (jika sudah menikah), surat persetujuan pihak keluarga (bisa suami/istri), surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa, dan NPWP.

Setelah semua persyaratan di atas terpenuhi, PPAT akan membuatkan Akta Jual Beli Tanah (AJB) atas persetujuan pihak penjual dan pembeli. AJB biasanya dibuat 2 lembar asli dan 1 lembar salinan.

2. Pengurusan Balik Nama Sertifikat Tanah di Kantor BPN

Sebagaimana dilansir laman Kementerian Agraria dan Tata Ruang, sejumlah dokumen harus disiapkan saat mengurus balik nama sertifikat tanah (peralihan hak jual beli) di kantor BPN. Sejumlah dokumen tersebut ialah:

• Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai
• Surat kuasa apabila dikuasakan
• Fotokopi identitas pemohon (KTP & KK) dan kuasa apabila dikuasakan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket di kantor BPN
• Fotokopi akta pendirian dan pengesahan badan hukum yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket kantor BPN (khusus bagi badan hukum)
• Sertifikat Tanah Asli
• Akta Jual Beli Tanah dari PPAT
• Fotokopi KTP para pihak penjual-pembeli, dan atau kuasanya
• Izin pemindahan hak apabila di dalam sertifikat/keputusannya dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak itu hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh izin dari instansi yang berwenang
• Fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
• Bukti SSB (BPHTB) dan bukti bayar uang pemasukan (pada saat pendaftaran hak).

Setelah menyerahkan semua dokumen tersebut kepada petugas Kantor Pertanahan (BPN) serta membayar biaya administrasi, pihak pembeli akan menerima tanda bukti penerimaan berkas. Lalu, nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan dituliskan pada buku tanah dan sertifikat.

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Ada sejumlah jenis biaya yang harus dibayarkan oleh pihak pembeli tanah dalam proses peralihan hak atau balik nama sertifikat terkait transaksi jual-beli. Rinciannya adalah:

• Uang jasa honorarium PPAT (termasuk saksi). Sebagaimana dilansir laman hukum online, nilai honorarium PPAT bisa bervariasi. Namun, ada ketentuan yang membatasi nilai honor PPAT tidak boleh melebihi 1 persen dari harga transaksi jual-beli tanah yang tercantum di dalam AJB
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pembeli harus membayar BPHTB sebesar 5 persen dari harga jual tanah dan bangunan dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Di DKI Jakarta, BPHTB bisa 0 persen dengan syarat tertentu, seperti diatur Perda 18/2010
• Biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah atau Nilai Aset Properti per bidang sebesar Rp50.000
• Biaya pengecekan sertifikat tanah senilai Rp50.000
• Biaya pelayanan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan. Sesuai keterangan di laman Kementerian ATR, biaya administrasi pengurusan balik nama sertifikat tanah ditentukan dengan rumus: nilai jual tanah dibagi 1000. Sebagai ilustrasi, untuk tanah seharga Rp400.000.000, biaya pengurusan balik nama sertifikatnya di Kantor BPN adalah Rp400.000.