tirto.id - “Sudah tiga kali saya cairkan cek giro ke Bank Tabungan Negara, tapi isinya kosong,” kata Samuel, pembeli apartemen LA City, warga Kelapa Gading, Jakarta Utara.
Samuel sudah habis kesabaran atas beragam janji manis yang diumbar PT Spekta Properti Indonesia, pengembang apartemen di kawasan Lenteng Agung, Jakarta Selatan itu. Spekta berjanji akan mengembalikan uang yang sudah disetorkan para pembeli, termasuk kepada Samuel, tapi hingga kini cuma diulur-ulur.
“Ini penipuan,” kata Samuel, geram.
Mengikuti instruksi Spekta, Samuel mencairkan uang yang sudah jadi haknya pada Desember tahun lalu. Namun, cek berharga itu kosong belaka. Pada Januari 2017, Spekta berkata baru punya uang. Lagi-lagi, saat datang ke bank, ia cuma membawa pepesan kosong. Nilai ketiga cek giro yang dipegang Samuel, termasuk denda, masing-masing Rp72 juta, Rp144 juta, dan Rp144 juta.
Pada mulanya, pria 38 tahun ini memutuskan membeli sebuah unit apartemen LA City seharga Rp335 juta—yang ia anggap murah—plus lokasinya strategis, sekitar 350 meter dari Stasiun Lenteng Agung. Unit yang ia beli itu berada di lantai 21 dari 24 lantai Menara A.
Seiring waktu, pembangunan apartemen tak kunjung beres. Padahal, dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), apartemen itu bakal selesai dibangun pada Desember 2013. Ironisnya lagi, saat mengecek lokasi pada 2015, ia baru mengetahui bahwa unit apartemen yang ia beli belum juga dibangun.
Saat membangun LA City, PT Spekta Properti Indonesia bekerja sama dengan PT Pancanaka Samaktha. Dalam keterangan dari akun resmi Pancanakagrup, apartemen LA City berjumlah 1.000 unit, terbagi tiga menara, masing-masing 22 lantai, 24 lantai, dan 26 lantai. Mereka mengklaim 700 unit sudah terjual.
Namun, masalahnya, izin dari Pemerintah Provinsi DKI Jakarta kepada pengembang untuk apartemen tersebut hanyalah 17 lantai. Artinya, unit yang dibeli Samuel tentu tidaklah berizin. Pelanggaran ini diretas oleh Spekta karena ia membangun apartemen melebihi ketinggian yang diizinkan oleh Pemprov Jakarta, serta menjualnya kepada para konsumen.
Berpangkal dari sana, Samuel menuntut haknya kepada pengembang. Ia bilang, jika sampai 28 September 2017 Spekta membohonginya lagi, ia akan memperkarakan kasus ini ke ranah hukum pidana.
Ada tiga amunisi Samuel untuk membidik Spekta dan Pancanaka: pertama, pengembang tidak memberitahu unitnya tidak jadi dibangun; kedua, memasarkan unit apartemen sebelum ada izin dari Pemda Jakarta; dan ketiga, memperkarakan cek kosong.
Samuel tidak sendiri. Hal serupa dialami Yani Handayani, pembeli LA City lain, warga Cilandak, Jakarta Selatan.
Ia menilai PT Spekta Properti Indonesia telah menipunya, dan ia berniat memperkarakan ke ranah perdata maupun pidana bila pengembang enggan beriktikad baik untuk mengembalikan dana yang sudah disetornya. Yani telah merogoh kocek Rp1,37 miliar untuk membeli satu unit di lantai 11 dan sebuah ruko—keduanya di menara A.
Pada akhir 2014, Yani mendatangi kantor PT Spekta Properti Indonesia di lokasi proyek, Jalan Raya Lenteng Agung Timur No. 39 Jagakarsa. Ia ke sana untuk minta pembayaran penalti karena Spekta gagal membangun apartemen sesuai perjanjian.
Bukti yang dimiliki Yani kuat. Hal itu tercantum dalam klausul perjanjian antara Yani dan Spekta pada 4 dan 9 Oktober 2012. Dalam klausul itu, bila pengembang molor menyelesaikan unit apartemen, ada waktu 120 hari tambahan buat merampungkannya, dengan memberikan alasan-alasan keterlambatan tersebut.
Tetapi, bila pengembang tetap tak bisa menuntaskannya, ada waktu tambahan 90 hari buat Spekta dan Pancanaka menyelesaikan unit apartemennya. Selama kurun ini, Yani berhak mendapatkan denda 0,1 persen dan maksimal 5 persen dari total uang yang dilunasinya untuk setiap hari tambahan dari pengembang.
“Anehnya,” kata Yani. “Bukan saya dapat penalti dari wanprestasi pengembang, malah saya disuruh bayar Rp200 juta gara-gara sempat menghentikan pembayaran cicilan. Saya marah-marah, dong. Pengembang yang salah, kok kita yang bayar? Gila!” kata Yani, kesal, di kediamannya, pekan lalu.
Ibu tiga anak ini menjelaskan, ia menunda cicilan karena pengembang ingkar janji. Dalam perjanjian awal, setelah melunasi booking fee Rp20 juta dan uang panjar tiga kali—masing-masing Rp62,6 juta (untuk unit ruko), serta Rp5 juta sebagai booking fee dan tiga kali uang muka sebesar Rp36,9 juta (untuk unit apartemen), pengembang wajib memberikan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Dokumen PPJB ini penting bagi pembeli demi mendapatkan Akta Jual Beli (AJB) yang disahkan oleh pejabat pembuat akta tanah—sebuah klausul yang mengalihkan hak atas tanah dan bangunan ke pembeli. Dalam kasus Yani, usai ia melunasi skema di atas, ia lantas membayar cicilan kedua unit di LA City selama 18 kali, hingga semuanya lunas.
Singkat cerita, pada akhir 2016, Yani memutuskan untuk membatalkan pembelian unit apartemen dan ruko. Ia minta pengembang mengembalikan duitnya.
Namun, pengembang hanya mengumbar janji pembayaran sampai Yani habis kesabaran. Setelah 28 Juli 2017, Yani menggunakan kuasa hukum Boyamin Saiman Law Firm, sebuah kantor pengacara yang juga pernah menangani kasus Antasari Azhar, mantan Ketua KPK.
Pada tahap awal, Boyamin telah melayangkan somasi soal pengembalian dana kepada PT Spekta Properti Indonesia dan PT Pancanaka Samaktha, dengan batas waktu hingga 16 September 2017. Kuasa hukum Yani berencana melayangkan somasi kedua pada minggu depan. Jika tak ada respons juga, pihak Yani bakal menggugat perdata maupun pidana kepada pengembang, dengan Pasal 372 dan 378 tentang tindak pidana penipuan dan penggelapan, serta UU Tindak pidana Pencucian Uang.
Bermasalah juga dengan Kontraktor
Bila Anda datang ke lokasi apartemen LA City, Anda disuguhi bangunan menjulang, dengan tower crane yang dibiarkan menggelantung. Crane itu sengaja tak diturunkan oleh PT Abadi Prima Intikarya, kontraktor yang digandeng pihak pengembang, karena pekerjaan mereka belum dilunasi.
Salah satu pekerja keamanan di sana berkata, masalah apartemen LA City terbelit “dana macet” yang dipakai pengembang membeli tanah di tempat lain. Di sebuah pagar pembatas, ada tulisan yang menggambarkan pengembang “belum melunasi kewajiban pajak daerah” atas objek apartemen tersebut.
Saat dikonfirmasi, Direktur Pemasaran LA City Guntar Somawidjaja enggan berkomentar. “Enggak usah dulu deh” bahas apartemen, kata Guntar melalui pesan singkat, akhir pekan lalu. Ia berjanji akan menemui reporter Tirto saat hari kerja. Namun, saat saya mendatangi kantor pemasaran LA City pada Senin pagi, Guntar tak ada di lokasi. Hanya pekerja keamanan yang terlihat.
“Pak Guntar enggak masuk kantor sudah seminggu,” celetuknya.
Bermasalah dengan para pembeli dan kontraktor pertama, PT Spekta Properti Indonesia dan PT Pancanaka Samaktha mengajak PT Kaliwangi Chasasi Dharma Putra, perusahaan yang bergerak sejak 2005 dalam bidang penyelesaian proyek mangkrak di Jakarta, Bogor, dan Bandung, untuk merampungkan pembangunan apartemen.
Abdul Gamal, penanggung jawab PT Kaliwangi di lokasi proyek, menjamin “tidak terlalu khawatir” menggarap apartemen mangkrak ini sebab “telah mengalkulasikan” segala biaya dan risikonya.
Namun, saat ditanya apakah nasibnya bakal sama seperti kontraktor pertama, Gamal belum mau memaparkan mekanismenya, apakah pengembang membayar PT Kaliwangi dalam bentuk uang atau saham. Sejak apartemen LA City dikerjakan oleh perusahaannya selama empat bulan terakhir, perjanjian legal belumlah beres.
“Cuma mereka meminta bukti dulu kemampuan kami. Makanya kami jalanin dulu,” kata Gamal menyebut Spekta dan Pancanaka.
PT Kaliwangi tertarik atas tawaran pengembang karena lokasi LA City dianggap “strategis”, selain dekat dengan Stasiun Lenteng Agung, juga dekat dengan Universitas Pancasila.
Gamal tak mau tahu bila Spekta dan Pancanaka terbelit masalah dengan para pembelinya.
Penyebab Apartemen Mangkrak
Apartemen mangkrak bukan hanya LA City. Ada juga kasus serupa, seperti apartemen Pancoran Riverside dan apartemen Menara Kebon Jeruk.
Ketua Umum Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia Ibnu Tadji mengatakan, ada “kelonggaran luar biasa” dalam UU 20/2011 tentang Rumah Susun. Salah satunya, pengembang bisa menjual unit-unit apartemen jika sudah minimal 20 persen dibangun (pasal 43).
Gambaran sederhananya: bila apartemen itu terdiri 20 lantai, dan pengembang sudah menyelesaikan 4 lantai, maka pengembang sudah bisa menjual unitnya ke konsumen. Biasanya, uang konsumen itu dipakai pengembang buat menyelesaikan 16 lantai lain. Artinya, modal pengembang sebetulnya bisa 20 persen saja.
“Ini, kan, rawan,” ujar Ibnu. “Pengembang hanya menyebutkan 20 persen tanpa ada aturan ikutan yang melindungi dana-dana konsumen.”
Menurutnya, boleh saja pengembang menggunakan dana konsumen, tetapi sangat mungkin merugikan konsumen bila tanpa jaminan yang kuat. Ketentuan 20 persen itu dipakai pemerintah buat merangsang pengusaha berbisnis properti, meski hal itu justru mengarahkan pengembang memakai dana masyarakat. Pendeknya, memeras keringat pembeli demi menyanggah bisnis properti pengembang.
Dadang Rukmana, Direktur Rumah Umum dan Komersial dari Direktorat Penyediaan Perumahan, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, mengatakan bahwa bila tidak ada klausul 20 persen maka tidak banyak pengusaha tertarik membangun rumah.
Itu menjadi dilema pemerintah demi menyediakan rumah layak huni kepada masyarakat, kata Dadang. Menurutnya, pemerintah sangat mungkin kewalahan jika berperan sendiri tanpa melibatkan peran swasta dalam menyediakan rumah susun maupun rumah tapak.
Pasalnya, backlog pada 2015 saja ada sekitar 11 juta kepala rumah tangga. Backlog adalah kesenjangan antara jumlah rumah terbangun dan jumlah rumah yang dibutuhkan rakyat. Karena itulah, kata Dadang, “pengembang dimungkinkan bertransaksi walau belum ada bangunan.”
“Yang benar itu bangunan sudah jadi kita beli. Ada barang ada uang. Memang di peraturan tidak dilarang, tapi di situ ada risiko,” kata Dadang.
Pemerintah Lepas Tanggung Jawab
Justru karena minim peraturan yang berpihak kepada konsumen, problem pengembang nakal jadi praktik lazim dari bisnis properti di Indonesia.
Semua ini, salah satunya, bisa ditarik pada 2007 ketika Jusuf Kalla—saat itu wakil presiden periode pertama pemerintahan Susilo Bambang Yudhoyono—mengenalkan “Program Rumah Susun 1.000 Tower”.
Langkah Kalla sudah diwanti-wanti oleh Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia, sebuah organisasi nonpemerintah yang dibentuk pada 2002 demi menguatkan hak-hak pembeli rusun atau apartemen, karena bisa menjadi persoalan ke depan bila tanpa dilandasi peraturan memadai.
Ketua Umum Asosiasi, Ibnu Tadji, berkata bahwa saat itu, “jangankan 1.000 menara rumah susun, baru belasan menara saja sudah menimbulkan banyak persoalan.” Kebijakan yang dicetuskan Kalla itu hanya rampung 13,8 persen—artinya cuma 138 tower.
“Bisa bayangkan program seribu tower tanpa undang-undang, tanpa peraturan yang memadai. Ngeri sekali,” kata Ibnu.
Belakangan, legislator di Senayan membuat dan mengesahkan undang-undang mengenai rumah susun pada 2011. Ia mengharuskan peraturan pelaksana terbaru agar pemerintah daerah—dari provinsi hingga kabupaten/kotamadya—bisa segera mebuat peraturan turunannya. Namun, sampai enam tahun ini, aturan itu belum juga dibuat.
Pada Januari 2017, Pelaksana Tugas Gubernur DKI Jakarta Soni Sumarsono mengusulkan agar dibuat peraturan gubernur mengenai pengelolaan rumah susun swasta (rusunami) demi mengisi kekosongan peraturan pemerintah dan peraturan menteri.
Ia menilai, pergub ini dipakai demi mengatasi sejumlah masalah apartemen yang semakin rumit, termasuk adanya mekanisme pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Pembentukan pergub ini juga berdasarkan masukan dari Mahkamah Konstitusi. Dalam reportase Tirto mengenai problem rusun di Jakarta, peran pengembang nakal justru besar sekali melanggengkan pengelolaan rusun tanpa melibatkan pemilik dan penghuni.
Baca juga:
Terbelit Masalah di Hunian Bertingkat
Persoalan Rusun dari Masa ke Masa
Niat Sumarsono itu rupanya kurang disambut positif oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Menurut Ibnu, pergub itu batal dibikin dengan alasan peraturan pemerintah belum dibuat sehingga khawatir aturannya bakal tumpang-tindih.
“Tindakan menghalang-halangi Sumarsono membuat pergub rusun pada Januari 2017 sangat mengecewakan terutama bagi penghuni rumah susun,” ujar Ibnu.
Meski sudah “ratusan konsumen” mengeluh tindakan sewenang-wenang pengembang nakal, pemerintah seakan mendiamkannya begitu saja.
“Enam tahun!” ujar Ibnu, “Kementerian seakan diam-diam aja. Prihatin pun tidak,” ujarnya.
Dadang Rukmana menilai, langkah pengembang dibatasi ketika menerima dana dari konsumen, dan pembatasan itu melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Namun, praktiknya, sebagaimana disoroti oleh Ibnu Tadji, klausul tersebut sering merugikan masyarakat karena pembuatnya adalah pengembang sendiri.
Cerita Yani Handayani Terbelit Tiga Pengembang
Cerita Yani Handayani bisa menggambarkan bagaimana posisi lemah pembeli apartemen. Pengalamannya tak cuma ditipu oleh pengembang apartemen LA City, tapi juga pengembang apartemen Menara Kebon Jeruk di Jakarta Barat.
Apartemen yang disebutkan terakhir itu mangkrak selama tiga tahun. Ia sempat pasrah: jika tidak jadi, maka bukan rezekinya.
Tak lama kemudian, ia menjual apartemen Menara Kebon Jeruk dan membeli unit apartemen dan ruko LA City. Kedua unit itu bakal dipakai Yani buat investasi dan usaha. Yani sempat diperingatkan oleh manajemen apartemen Kebagusan City agar berhati-hati membeli apartemen LA City.
Musababnya, Guntar Somawidjaja, Direktur Pemasaran LA City, pernah membangun apartemen Pancoran Riverside di Jakarta Selatan—yang juga pernah tersandung kasus mangkrak—ketika menjabat Direktur PT Graha Rayhan Tri Putra.
Namun, karena kadung membayar uang panjar, Yani tetap membeli unit dan ruko di LA City. Lantaran pembangunannya belum kelar juga sampai sekarang, Yani memutuskan membeli unit apartemen Kebagusan City. Ia lagi-lagi kembali kecewa karena belum menerima sertifikat meski sudah membayar lunas.
Ia bertanya-tanya apakah kasus macam ini cuma terjadi di Indonesia atau apakah ada padanannya di luar negeri?
Yani telah mengikuti semua prosedur dalam perangkap industri properti Indonesia. Ia setuju melakukan pembelian; ia telah membayar uang muka; ia juga telah melunasi cicilan selagi pembangunan apartemen masih berjalan—yang biasanya makan waktu antara 12 bulan hingga 18 bulan. Namun, sampai sejauh ini, ia belum mendapatkan sertifikat hak milik satuan rumah susun alias strata title.
“Saya kapok benar. Enggak mau beli apartemen lagi. Enggak mau lagi," kata Yani. "Mulai dari Apartemen Menara Kebon Jeruk sampai Kebagusan City tidak pecah-pecah sertifikat, apalagi LA City yang dibangun antara jadi atau enggak. Semuanya sama.”
“Pengembang itu otaknya sama semuanya. Jadi yang jadi korban itu konsumen saja. Saran saya, kalau beli apartemen, enggak usahlah!”
===
Keterangan foto: Apartemen LA City di Lenteng Agung, Jakarta Selatan, yang proses pembangunanya terhenti, Selasa (26/9). Tirto.id/Arimacs Wilander
Penulis: Reja Hidayat
Editor: Fahri Salam
