STOP PRESS! Sidang Isbat Penentuan Awal Puasa Digelar Sore Ini

Dibelit Masalah di Hunian Bertingkat

Dibelit Masalah di Hunian Bertingkat

Problem di sejumlah rusunami di Jakarta beragam. Tetapi masalah besarnya adalah konflik antara pengelola versi pengembang dan pemilik rusunami. Mereka melakukan protes, membuat perkumpulan, sampai membawa ke PTUN. Perlu aturan tegas dari pemerintah daerah Jakarta.
09 Januari, 2017 dibaca normal 6 menit
Problem di sejumlah rusunami di Jakarta beragam. Tetapi masalah besarnya adalah konflik antara pengelola versi pengembang dan pemilik rusunami. Mereka melakukan protes, membuat perkumpulan, sampai membawa ke PTUN. Perlu aturan tegas dari pemerintah daerah Jakarta.
tirto.id - Arsi Aryanto, 52 tahun, keluar dari lobi Tower Faggio, Rusun Green Pramuka City. Pria beruban itu membawa galon air minum seraya menghampiri saya di sudut menara. “Selamat datang negara dalam negara," katanya. Dia salah satu penghuni pertama di rumah susun sederhana milik (rusunami) di bilangan Cempaka Putih, Jakarta Timur, itu sejak menerima kunci dari pihak pengembang untuk unit tipe 33 di lantai 26 yang ia tempati pada Oktober 2013.

Arsi memutuskan membeli rusun karena mencari lokasi terdekat dari tempat kerja. Sebelumnya, ia tinggal di Bekasi selama lima tahun, dan perlu dua jam di jalan menuju kantornya di bilangan M.T. Haryono. Sementara sejak tinggal di rusun, dengan jarak 8 kilometer, ia hanya butuh 25 menit. Ia masih bisa bersantai dan sarapan pagi.

Menurutnya, tinggal di rusun atau apartemen adalah “investasi yang bagus”. Dengan syarat, katanya, bila pengembang berlaku benar dan mengikuti aturan sesuai undang-undang sehingga memenuhi hak-hak pemilik unit.

Arsi, satu dari puluhan ribu pemilik unit rusun di Jakarta, merasa dikibuli oleh pengembang. Keinginannya mendapatkan rusun yang nyaman dan aman tak selalu seindah bangunannya. Banyak persoalan yang membelit, dari pengelolaan yang tidak transparan, sertifikat yang tak kunjung diperoleh meski sudah bayar lunas, dan halaman parkir yang dipersempit.

Persoalan rusun ini bikin sesama pemilik unit rusun yang punya nasib dan pengalaman serupa di Jakarta berkumpul. Mereka datang dari sejumlah rusunami. Selain Green Pramuka City, ada dari Apartemen Bellezza (Permata Hijau), Apartemen Springhill Kemayoran, Menara Kelapa Gading, Apartemen Kalibata City, dan Signature Park (Jakarta Selatan). Mereka bertemu di rumah Yvonne Rusdi, bilangan Jatipadang Utara, yang punya unit di Apartemen Bellezza.

Mereka membahas persiapan pertemuan dengan penjabat Gubernur DKI Jakarta Soni Sumarsono pada medio Januari mendatang. Pertemuan itu akan membicarakan sejumlah persoalan rusun di Jakarta, dan mendesak Sumarsono melakukan intervensi kepada pengembang rusun yang nakal.

"Selama ini mereka tumbuh subur di Jakarta tanpa sanksi tegas," klaim mereka.

Perhimpunan Tandingan hingga Memainkan Biaya

Bermacam persoalan rusun itu misalnya pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun. Menurut Undang-undang 20/2011 tentang rumah susun, Perhimpunan harus terbentuk paling lambat satu tahun sejak serah terima unit satuan rusun. Akan tetapi, temuan di lapangan, ada upaya pengembang nakal untuk melanggengkan pengelolaan rusun tanpa melibatkan pemilik dan penghuni.

Pembentukan Perhimpunan, yang mestinya jadi wadah para pemilik dan penghuni, ternyata tak banyak yang terealisasi. Pengembang berlindung di balik UU, dengan menafsirkan Perhimpunan tak bisa dibentuk ketika unit-unit rusun belum terjual 100 persen. Contohnya, PT Mitra Investama Perdana, selaku pengembang Green Pramuka City, tidak mengakomodasi pembentukan Perhimpunan yang dibentuk oleh warga pemilik unit. 

Pengembang tetap memandang pengelola yang sah di Rusun Green Pramuka City adalah PT Mitra Investama Perdana. Ketua Perhimpunan oleh pemilik Rusun Green Pramuka, Widodo Iswantoro, mempertanyakan keabsahan hak pengelolaan apartemen tersebut oleh pengembang. Dalam pasal 56 ayat 4 dari UU Rusun, pengelolaan rusun di DKI Jakarta harus dilakukan oleh pengelola yang berbadan hukum dan mendapatkan izin usaha dari Gubernur DKI Jakarta.

Selama ini, PT Mitra memungut iuran pengelolaan lingkungan, pemakaian listrik dan air, parkir, dan pajak bumi bangunan dari warga pemilik unit di Green Pramuka City tanpa surat pemberitahuan pajak terutang dari Kantor Pelayanan Pajak. Pemungutan iuran itu dipertanyakan keabsahannya, kata Widodo dalam keterangan resmi, Minggu (28/2/2016).

Menurutnya, dalam pertemuan antara Perhimpunan Green Pramuka City dan PT Mitra, Sabtu (27/2/2015), Manajer Properti PT Mitra, Johanes E. Mediyoen, belum bisa menunjukkan dokumen legalitas yang menunjukkan bahwa pihaknya berwenang mengelola rusunami tersebut.

Meski tak pegang hak legal, pelbagai usaha dilakukan pengembang untuk mempertahankan pengelolaan. Caranya, memblokir akun YouTube milik Perhimpunan warga atas laporan pihak pengembang, diberitahukan langsung oleh otoritas YouTube pada 11 Juli 2016. Bahkan, untuk melawan Perhimpunan pemilik unit, pihak pengembang membentuk Perhimpunan pengelola tandingan. Tujuannya, untuk mengontrol suara pemilik unit termasuk sejumlah biaya bulanan warga Green Pramuka.

Kuswardono, Direktur Rumah Susun dari Ditjen Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat, mengatakan telah melakukan upaya mediasi antara penghuni dan pengembang. Dia juga mengklaim, "ada kepentingan kelompok penghuni" yang ingin menguasai pengelolaan rusun.

"Ini masalah uang. Uang besar," katanya kepada Tirto, Sabtu (7/1/2016). Sebagai gambaran, bila biaya bulanan tiap unit Rp1 juta, dan ada 1.000 unit di satu menara rusun, uang yang bisa dikelola Rp1 miliar saban bulan.
 
Arsi Aryanto mengatakan, uang yang beredar di rusun Green Pramuka City sebesar Rp100 miliar per tahun. Jumlah hitungan kasar itu meliputi biaya pengelolaan kebersihan dan keamanan, listrik, air, dan parkir. Cara menghitungnya: 4 ribu unit dikali Rp600 ribu/bulan dikali 12 bulan, plus rata-rata biaya listrik dan air dan parkiran.

"Apa mau mereka lepasin Rp100 miliar per tahun? Itu yang mereka pegang selama ini," kata Arsi.

Bagi Arsi, persoalan utama adalah pemilik unit tidak punya kedaulatan di dalam rusun. Pihaknya dipaksa untuk membayar iuran pengelolaan lingkungan/ IPL (item di dalamnya termasuk kebersihan dan keamanan), listrik, pajak bumi bangunan, tanpa ada pemufakatan kepada pemilik unit. Ditambah lagi tidak transparan soal pengelola rusun terhadap biaya yang dikeluarkan.

Dalam tiga bulan, seorang pemilik rusun harus merogoh kocek Rp1,7 juta untuk biaya iuran pengelolaan lingkungan. Jumlah ini dari biaya IPL sebesar Rp17 ribu per meter dikali 33 meter persegi dikali tiga bulan. Itu belum termasuk biaya 10% PPN. Jika ditambah PPN, maka pemilik unit harus membayar Rp1.851.300.

Sejak berdiri tower pertama, biaya IPL sudah lima kali berubah. Semula Rp6.500, lalu berubah jadi Rp9.500, Rp11 ribu, Rp13 ribu, dan terakhir Rp17 ribu. Biaya ini sebenarnya tidak menjadi persoalan jika ada transparansi dari pengelola, ujar Arsi.

"Biaya Rp25 ribu juga akan kami bayar asalkan terbuka. Ini Rp25 ribu buat bayar listrik fasilitas umum sekian, fasilitas sosial sekian, security sekian, kebersihan sekian, buat maintenance alat sekian," kata Arsi.

"Kalau yang biaya kecil saja tidak transparan, bagaimana orang mau bayar?" katanya. "Pengelola maunya naikin harga, tapi giliran minta pertanggungjawaban dibilang tidak berhak." 

Hal serupa diungkapkan Andika Priyandana, pemilik salah satu unit di Tower Chrysant selama tiga tahun terakhir. Ia mengatakan, penetapan biaya-biaya itu dilakukan sepihak dan tidak ada diskusi. "Penghuni harus menerima peraturan pengelola meski sangat memberatkan kami," ujarnya.

Contohnya, pemerintah sudah mulai mensosialisasikan penggunaan listrik prabayar dengan menggunakan token. Namun pengelola justru menyebarkan surat dan mendorong kepada pemilik rusun untuk mengganti listrik dari prabayar ke pascabayar. "Berati secara otomatis, jika kami tidak pakai listrik, tetap dikenakan biaya yang diatur oleh mereka sendiri," terang Andika.

"Kalau kami menggunakan prabayar, kan, enggak pakai pulsa-pulsa. Saya mau bulan depan nol, suka-suka saya dong," kata Andika. 

Dibelit Masalah di Hunian Bertingkat

Bukan hanya persoalan listrik. Pengelola juga minta uang tambahan kepada pemilik unit dengan alasan penambahan mutu. Dalam perjanjiannya dengan pembeli, pengembang tidak menyebutkan soal peningkatan mutu rusun. Ini terjadi di Tower Faggio dan Pino pada 2012-2013.

Arsi mengatakan, setelah ia menghuni unitnya, ia ditagih oleh pengelola untuk melakukan pembayaran Rp97 juta di luar pembayaran unit Rp180 juta. Alasan pengelola, untuk membangun kolam renang.

Begitu pula di Tower Bougenville. Ada peningkatan mutu sebesar Rp98 juta. Peningkatan itu tidak dijelaskan dalam brosur yang diberikan kepada pembeli unit tersebut. Dalam brosur, hanya disebutkan biaya unit dengan tipe 21 sebesar Rp231 juta. Sementara untuk tipe 33 Rp345 juta dan tipe 33H Rp382 juta.

Bukti pembayaran yang diterima Tirto untuk Tower Bougenville, contohnya. Jadwal pembayaran biaya mutu dilaksanakan sebanyak empat kali cicilan—dalam keterangannya, masing-masing Rp6.585.000. Terakhir, peningkatan mutu via KTA Rp79.020.00. Totalnya Rp98.775.000.

Padahal jika merujuk pada pasal 65 ayat 2 UU Rumah Susun, disebutkan bahwa "Prakarsa peningkatan kualitas rumah susun yang berasal dari pemilik sebagaimana dimaksud ... harus disetujui paling sedikit 60% anggota Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun."

Tak hanya itu, dalam pasal 66A disebutkan pemrakarsa (Perhimpunan atau Pemda) memberitahukan rencana peningkatan kualitas rumah susun kepada penghuni sekurang-kurangnya setahun sebelum pelaksanaan rencana tersebut. Dan pasal 66 B menyebutkan bahwa prosedur itu "memberikan kesempatan kepada pemilik untuk menyampaikan masukan terhadap rencana peningkatan kualitas.

"Biaya peningkatan mutu adalah 'strategi' pengembang untuk menaikkan 'mutu' rusunami," kata Endang Kismojohadi, penghuni Tower Bougenville.

Tak Mendapatkan Sertifikat Hak Milik 

Persoalan lain, pemilik unit rusun belum mendapatkan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sampai saat ini, meski sudah membayar lunas.

"Kami hanya memiliki Perjanjian Pengikatan Jual-Beli, sementara Sertifikat tak kunjung diberikan meski dijanjikan dua tahun. Sudah tahun keempat, tapi tidak ada sertifikat," kata Arsi.

Apartemen Green Pramuka City ialah salah satu apartemen yang berdiri di atas hak pengelolaan lahan. Artinya, lahan yang dibangun pengembang PT Duta Paramindo Sejahtera bukan milik sendiri, tetapi milik PT Angkasa Pura I. Mereka melakukan kerjasama untuk membangun Green Pramuka City.

Persoalan lain, rusun belum memiliki sertifikat layak fungsi. Andika mengklaim, Green Pramuka tidak memiliki sertifikat tersebut. Bahkan pernah terjadi anjlok lift. Pernah pula terjadi pencurian di Tower Pino, unit milik Pristiwantono. Pelakunya bisa naik lift tanpa memiliki akses. Kejadiannya baru diketahui oleh satpam pada pukul sembilan malam.

Pristiwantono, pemilik unit yang dibobol maling, membenarkan kejadian itu. Dia bercerita: "Kejadian itu pukul 8 pagi. Pintu sudah dibobol saat saya tidak ada di rumah. Hasil pantauan monitor, tidak ada tindakan dari satpam. Jadi kerjaan satpam apa? Harusnya melakukan patroli juga." 

Kejadian ini bukan yang terakhir bagi Pristiwantono. Mobilnya juga dirusak oleh seseorang tetapi tidak ada yang bertanggungjawab dari pengelola rusun. "Dari sekian banyak mobil, kenapa mobil saya dirusak?" kesalnya. "Kalau pengelola kurang tenaga kerja, harusnya ditambah. Kita, kan, sebagai pemilik unit juga membayar uang bulanan parkir."

Kasus lain di Green Pramuka City adalah pesta seks dan narkoba di Tower Faggio lantai 16. Dua belas lelaki dan perempuan kedapatan tanpa berbusana di bawah pengaruh narkoba. Kejadian lain, ada yang bunuh diri dari lantai 6 Tower Chrysant.

Masalah di Springhill, Bellezza, dan Menara Kelapa Gading

Christian Lee, 49 tahun, pemilik unit di Springhill mengatakan, ada tiga poin yang bermasalah dalam rusun yang dihuninya. Pertama, Perhimpunan sesuai pemilik dan penghuni rusun susah terbentuk karena dihalangi oleh pihak pengembang. Kedua, sertifikat layak fungsi macam material bangunan tak sesuai standar pemerintah. Ketiga, perlindungan konsumen.

"Kita melakukan transaksi jual-beli dengan pengembang pasti terkena PPN. Tetapi, kita tidak tahu apakah uangnya itu diserahkan ke negara atau tidak." kata Lee.

"Jadi, di sini kita sebagai konsumen selalu di sisi lemah. Ini yang harus diperhatikan pemerintah, bagaimana memberikan perlindungan agar konsumen tidak banyak menjadi korban," ujarnya.

Yvonne Rusdi, penghuni Apartemen Bellezza, mengatakan ia bersengketa dengan pengembang sampai ranah hukum. Ia digugat oleh pihak pengembang karena dinilai wanprestasi karena menunggak pembayaran iuran pengelolaan lingkungan dari 2012 dan 2013. Gugatan itu ditolak Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta Selatan, dan sekarang diproses ke tingkat banding.

"Listrik dan air saya dimatikan sejak 9 Desember 2014 sampai hari ini tidak pernah dinyalakan," kata Yvonne.

‎Lukman Wakasi, pemilik unit Menara Kelapa Gading, mengatakan permasalahan di huniannya hanya tinggal sedikit, yakni pengakuan Perhimpunan pemilik dan penguhuni rusun. "Untuk sertifikat hak milik, sudah ada semua," ujarnya.

"Sebenarnya," lanjut Lukman, "pengembang sudah menghilang sehingga yang mengurus Perhimpunan sudah warga meski dibentuk oleh orang lama versi pengembang."

Baca juga artikel terkait INDEPTH atau tulisan menarik lainnya Reja Hidayat dan Arbi Sumandoyo
(tirto.id - rej/fhr)

Laporan 1: Dibelit Masalah di Hunian Bertingkat
Laporan 2: Persoalan Rusun dari Masa ke Masa
Laporan 3: Beda Nasib Penghuni Rusun Bersubsidi
Laporan 4: "Ini Masalah Uang, Uang Besar"

Keyword