"Ini Masalah Uang, Uang Besar"

tirto.id - Ide awal pembangunan rumah susun, yang ditujukan buat kalangan berpendapatan menengah ke bawah, semakin lama justru menanam segudang masalah. Semula untuk memenuhi kebutuhan warga mendapatkan rumah layak huni, penyediaan hunian vertikal di Jakarta atau di kota-kota besar di Indonesia malah masuk dalam jebakan salah urus ketika swasta atau pihak pengembang dilibatkan dalam proses pembangunan.

Konflik antara penghuni dan pengelola bisa dilacak sejak Pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun. Menurut Undang-undang 20/2011 tentang rumah susun, Perhimpunan itu harus terbentuk paling lambat setahun sejak serah terima unit rumah susun ke pemilik dan difasilitasi pengembang. Namun, yang sering terjadi, pengembang menempatkan orang-orang mereka buat duduk dalam kepengurusan Perhimpunan. Pengelolaan rusun menjadi ladang uang.

Pola-pola yang kerap terjadi dari pembentukan Perhimpunan, yang diisi orang-orang dari pihak pengembang, memicu konflik antara penghuni dan pengelola. Misalnya, kenaikan biaya tambahan di luar biaya rutin bulanan yang juga dimainkan (listrik, air, parkir, kebersihan, dan keamanan). Di lain hal, pelibatan swasta dalam pembangunan rusun membawa masalah mengenai sertifikat hak milik satuan rumah susun.

Banyak penghuni rusun kini belum diberikan sertifikat oleh pengembang. Kerumitan ini bermuara pada UU Rumah Susun, yang tidak secara spesifik mengatur rumah susun non-hunian.

Kuswardono menerangkan karut-marut problem di rusunami ini memang berawal dan makin kompleks sesudah swasta dilibatkan. Ia menegaskan program 1.000 Tower rusun tidak tepat sasaran. Rusun menjadi ladang bisnis. Sebagai gambaran, bila dalam satu tower ada 1.000 unit, sementara tiap penghuni harus mengeluarkan biaya bulanan Rp1 juta, maka pihak pengembang di rusunami tersebut bisa mendapatkan Rp1 miliar per bulan.

“Ini masalah uang. Uang besar,” kata Kuswardono, Direktur Rumah Susun, Ditjen Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat.

Berikut petikan wawancara Kuswardono kepada reporter Tirto, Arbi Sumandoyo, via telepon (Sabtu, 7/01/17) mengenai program apartemen murah dan konflik antara penghuni dan pengembang yang kerap jadi keluhan dan pengaduan di Jakarta.

Bagaimana ide awal pembangunan rusunami untuk masyarakat menengah ke bawah?

Rusunami pada prinsipnya tidak dibangun oleh pemerintah, tetapi dibangun oleh swasta termasuk ada BUMN yang mau membangun seperti Perumnas. Persoalannya apa? Persoalannya adalah tanah, karena beban tanah sudah terlalu tinggi dan pengaturan DKI Jakarta tidak menguntungkan mereka karena koefisien luas bangunan dibatasi, maka tidak ada yang suplai. (Koefisien luas bangunan adalah satu dari empat aturan dasar sebelum mendesain dan membangun rumah atau gedung; istilah untuk luas maksimal bangunan di atas sebidang luas lahan)

Pelibatan swasta atau pengembang sejak 2006 lantas jadi masalah, misalnya ada konflik antara penghuni dan pengelola. Bagaimana?

Itu amar putusan MK sudah jelas, bahwa Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun itu difasilitasi pengembang. Amar putusannya sudah jelas, sekarang tinggal pemerintah daerahnya saja (mensosialisasikan putusan MK), karena pembinanya ada di pemerintah daerah.

Jadi, Pemda harusnya peka terhadap putusan MK ini?

Oh iya. Tetapi mungkin saya sampaikan kepada direktorat komersial, pembangunan komersial Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat supaya nanti disosialisasikan amar putusan MK itu.

Soal sosialisasi ini, sampai sekarang konflik antara penghuni masih terjadi?

Kan amar putusannya MK sudah jelas. (Poin putusan MK: pembentukan Perhimpunan tidak harus menunggu sampai pembangunan rusunami selesai)

Tapi realisasinya sampai saat ini kan masih terjadi?

Pemerintah daerahnya tidak bergerak.

Apa sanksi yang akan diterima jika putusan MK tidak dijalankan?

Sanksi administrasi, izinnya bisa dicabut oleh pemerintah daerah. Saya kurang tahu apa lagi sanksinya, tetapi yang jelas sanksi administrasi diatur oleh Pemda. Misal Pemda menghentikan izin sementara selama 3 tahun, pengembang masuk dalam daftar hitam.

Sejauh ini apakah Kementerian Perumahan Rakyat mendata masalah-masalah yang ada di Rusunami?

Oh, itu di data, tetapi bukan di tempat saya, melainkan di tempat Bu Irma (Direktur Rumah Umum dan Komersial, Ditjen Penyediaan Perumahan Kementerian).

Apakah ada upaya melakukan mediasi antara penghuni rusun dan pengembang?

Iya, itu selalu diadakan mediasi kalau ada laporan. Mereka secara proaktif memonitor itu. Itu kan persoalannya pemerintah mau memediasi karena pemerintah tidak tahu. Karena pengembangnya tidak terbuka, perhimpunan pemilik dan penghuni rusun bentukan pengembang tidak terbuka. Dulu waktu saya ikut memediasi ketika zaman Menpera (Kementerian Perumahan Rakyat) dulu, itu ada kepentingan si kelompok penghuni yang ingin menguasai, begitu lho. Kadang-kadang terjadi seperti itu. Ini masalah uang, uang besar. Bayangkan, kalau satu lokasi ada satu tower, itu ada 1.000 unit, kalau dia (bayar bulanan) Rp1 juta, satu bulan Rp1 miliar.

Pengelolaan listrik dan air, apa tidak sebaiknya diserahkan ke pemerintah?

Tidak. Untuk listrik, kan, harus melalui BUMN atau Persero, itu sudah bilateral to bilateral. Artinya, korporasi kepada pelanggan, pemerintah tidak perlu turun tangan. Mereka harus bisa mengatur sendiri. Memang prinsipnya, harus mengatur sendiri. Masalahnya, pengembang punya kepentingan, penghuni punya kepentingan, dan di Perhimpunan ada yang tidak netral. Itu pengalaman saya waktu di Menpera.

Ketika pembangunan rusunami diserahkan kepada swasta, apakah peruntukannya ke kelas menengah ke bawah dipantau oleh pemerintah?

Ya begini prinsipnya, swasta ini kalau tidak untung, tidak akan masuk. Nah, kejadian seperti sekarang ini, ketika rusunami tidak menguntungkan karena berbagai kendala, maka tidak ada suplai (pemasukan). Yang dikelola oleh pemerintah itu yang bersubsidi. Kalau tidak yang bersubsidi ini ya urusan mereka (swasta). Karena pemerintah hanya mengatur untuk golongan menengah ke bawah yang difasilitasi dengan bantuan pemerintah.

Tetapi ada kasus seperti di rusunami Kalibata City, semula untuk golongan menengah ke bawah?

Ya itu memang begitu. Dulu ngomongnya rusunami, tetapi tidak ada ikatan hitam di atas putih. Ini yang menjadi persoalan.

Apakah saat pembangunan di Kalibata City dipantau?

Ya dipantau, tetapi akhirnya pemerintah tidak bisa masuk, karena itu sudah daerah bisnisnya swasta, kan. Memang rusunami ini kalau mau jalan, ini persoalannya ada di beban tanah. Kalau untuk negara seperti Indonesia, bentuk intervensi pemerintah harus kuat. Pemerintah itu harus menguasai tanah, kemudian dibangun rusunami. Kemudian seperti sistem negara lain (misalnya Singapura), tanahnya itu tidak dijual. Jadi, masyarakat beli bangunan dan kepengurusannya dipelihara oleh pemerintah, sehingga ketika mereka mau keluar, bangunannya dibeli lagi oleh pemerintah, seperti dalam undang-undang rusun.

Seperti kejadian saat ini?

Sekarang ini, hampir separuhnya, kan, kalau harga Rp200 juta, Rp100 juta untuk tanah, Rp100 juta untuk bangunan. Nah, yang kedua, kalau pemerintah bebaskan tanah, pemerintah ini capek, kayak swasta saja. Padahal, sebenarnya, pemerintah itu menyangga rumah menengah ke bawah, supaya masyarakat dekat dengan tempat kerja. Kemudian, yang kedua, merestrukturisasi perkotaan bagaimana kota itu harus inklusif, dari sisi ekonomi, dari sisi sosial, dan dari sisi hunian. Kalau sekarang, kan, tidak. Pemerintah kota tidak mampu melakukan itu, tergantung swasta.

Swasta maunya apa? Karena konsep pembangunan masuk dalam rencana detail tata ruang, sudah, akhirnya swasta diizinkan. Masyarakat paling bawah, yang jadi kelompok terbesar, pindah keluar (dari pusat kota), membuat ongkos transportasinya menjadi mahal. Seharusnya tren di dunia, membangun hunian di tengah kota, supaya transportasi lebih murah dan bisa dicapai. Transportasi itu pemborosan nasionalnya besar, lho. BBM terutama.

Bisa dibilang program '1.000 Tower' tidak tepat sasaran?

Ya, karena tujuan awalnya tidak diterapkan dengan baik. Kalau diterapkan dengan baik, rusunami diperuntukkan untuk masyarakat menengah. Pertanyaannya bagaimana pemerintah menyediakan. Itu harus didesain dari awal sampai akhir karena ini barang gampang dimainkan (spekulan dan pengembang).

Apa yang harus dilakukan pemerintah supaya program rusunami tepat sasaran?

Ada usaha untuk menggunakan tanah-tanah negara untuk rusunami, tetapi tanah-tanahnya tidak dijual, hanya bangunannya. Ini tanah negara yang tidak dimanfaatkan fungsinya. Mungkin pemerintah tidak butuh, tetapi dulu dibeli untuk menambah aset dan sekarang tidak digarap.

Bagaimana kalau pembangunannya melibatkan swasta lagi?

Tidak, tidak. Pembangunannya boleh saja sama swasta ... dikontrakkan oleh pemerintah, tetapi yang bangun tetap pemerintah, misalkan oleh Perumnas. Tapi ini bisa dikontrol.