Jadi Kutu Loncat KPR, Untung atau Buntung?

Infografik Suku Bunga Promo KPR
Penjaga stan berada di dekat miniatur sebuah kawasan perumahan pada pameran "Property Semarang Expo" Real Estate Indonesia (REI), di Semarang, Senin (23/10/2017). ANTARA FOTO/R. Rekotomo
Oleh: Dea Chadiza Syafina - 14 Mei 2018
Dibaca Normal 5 menit
Berpindah-pindah bank saat menjadi nasabah KPR suatu bank berpotensi menguntungkan asalkan cermat.
tirto.id - “Suku bunga saat floating rate sudah terlalu tinggi jadi cicilan yang saya bayar semakin besar dan tenornya juga lama. Makanya saya melakukan restrukturisasi utang dengan cara pindah bank,” kata Asep mengawali obrolan dengan Tirto.

Asep menjadi satu dari sekian banyak debitur yang mencoba mengakali besarnya bunga cicilan kredit pemilikan rumah (KPR), dengan cara berpindah bank atau over kredit. Menarik untuk mengulik, apakah dengan cara berpindah-pindah banyak bank untuk mendapatkan bunga yang lebih rendah, akan meringankan beban konsumen dalam melunasi KPR nantinya?

Awal cerita, pada akhir 2016, Asep membeli hunian di wilayah Kabupaten Bogor seharga Rp517 juta melalui skema KPR di salah satu Bank Pembangunan Daerah (BPD). Jangka waktu kredit adalah selama 17 tahun. Selama satu tahun, ia masih menikmati promo KPR dengan suku bunga tetap sebesar 9,5 persen selama satu tahun, sehingga cicilan KPR yang harus dibayarkan setiap bulan adalah Rp5,1 juta.

Setelah berakhirnya masa bulan madu bunga promo KPR dan memasuki tahun kedua, ia harus membayar cicilan dengan bunga floating rate sebesar 13 persen. Setoran cicilan pun membengkak jadi Rp6,2 juta setiap bulan, karena konsekuensi adanya tambahan bunga kredit yang bengkak hingga 3,5 persen.



Akibat beban cicilan yang dirasa terlalu besar, ayah dua orang anak ini memilih untuk mengalihkan utangnya kepada bank lain. Pilihan akhirnya jatuh ke tawaran dari salah satu bank BUMN, yang memberikan suku bunga tetap sebesar 8 persen selama 5 tahun.

Beruntung, saat melakukan over kredit ini, Asep tidak dikenakan biaya penalti. Ini karena, perjanjian dengan bank pertama, cicilan KPR yang dibayarkan lebih dari 12 kali tidak dikenakan penalti saat pindah.

Namun, Asep tetap harus merogoh kocek lebih kurang sebesar Rp20 juta saat menjadi nasabah baru di bank BUMN, sebagai biaya akad kredit yang baru. Rinciannya, biaya asuransi jiwa sekitar Rp3 juta, asuransi kerugian sekitar Rp1 juta, biaya provisi sekitar Rp5 juta, biaya administrasi sekitar Rp500.000, serta biaya jasa notaris sekitar Rp10 juta.

Uang itu terpaksa dikeluarkan, demi membayar cicilan KPR yang lebih murah yaitu senilai Rp4,7 juta per bulan. Jumlah ini jelas lebih murah daripada ia melanjutkan KPR dengan bank lama hingga Rp6,2 juta per bulan.

“Seluruh biaya kecuali BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan), dibayar ulang. Proses akad kredit mengulang dari awal. Ini dana dadakan yang juga harus disiapkan,” jelas Asep.

Praktik alih atau over kredit ke bank lain adalah hal yang sah, jamak dan juga bisa dilakukan oleh nasabah KPR sebagai debitur. Hanya saja, konsumen perlu memperhatikan beban biaya yang muncul saat proses over kredit dilakukan. Ini karena, melakukan over kredit sama saja dengan memulai KPR dari nol.

Berbagai biaya bisa timbul dari proses alih atau over kredit ini. Selain itu, adanya biaya penalti yang dibebankan saat alih kredit harus menjadi perhatian besar debitur. “Tetapi, selama total dari biaya tersebut masih lebih murah dibandingkan dengan meneruskan kredit karena terkena floating rate yang tinggi, maka sah-sah saja memanfaatkan alih kredit,” jelas Budi Raharjo, Perencana Keuangan OneShildt Financial Planning.






Tirto mencoba mencari tahu, apakah dengan cara berpindah-pindah ke banyak bank untuk menghindari floating rate, lebih ramah bagi kantong nasabah KPR. Hitungan ini didasari cerita Bapak Asep yang sedang mencicil KPR, dengan berbagai skenario di dalamnya.

Skenario A; meneruskan cicilan KPR di bank pertama sampai lunas. Pokok utang Rp517 juta, promo promo fix rate sebesar 9,5 persen selama 1 tahun dan membayar cicilan Rp5,1 juta per bulan. Dilanjutkan dengan floating rate dengan bunga sebesar 13 persen selama 16 tahun sampai lunas.

Hitungan saat promo fix rate, sebesar Rp5,1 juta dikali 12 bulan dalam satu tahun, menjadi Rp61,2 juta. Hitungan floating rate senilai Rp6,2 juta setiap bulan, selama 16 tahun, menghasilkan angka dalam satu tahun mengeluarkan uang senilai Rp74,4 juta, lima tahun sebesar Rp372 juta, 10 tahun mencapai Rp744 juta, dan dalam 16 tahun mencapai Rp1,19 miliar. Jumlah yang fantastis ini untuk harga rumah awal senilai Rp517 juta.

Skenario B, berpindah bank dengan tenor KPR menjadi 15 tahun dan mendapat bunga fix rate 8 persen selama 5 tahun, dilanjutkan dengan floating rate asumsi bunga sebesar 13 persen selama 10 tahun berikutnya. Nominal cicilan yang dibayar Asep sebesar Rp4,7 juta per bulan.

Setiap bulan, Asep menghemat Rp1,5 juta dibanding meneruskan cicilan di bank awal. Penghematan yang dilakukan Asep dalam satu tahun sebesar Rp18 juta. Satu tahun membayar sejumlah Rp56,4 juta, lima tahun senilai Rp282 juta. Jangan lupa, jumlah ini harus ditambah dengan ongkos akad kredit yang baru sebesar Rp20 juta.

Total uang yang dikeluarkan Asep selama lima tahun menikmati bunga promo 8 persen mencapai Rp302. Ini masih lebih hemat Rp70 juta dalam kurun waktu 5 tahun, dibanding meneruskan kredit di bank pertama yang sebesar Rp372 juta.

Jika diasumsikan dalam 10 tahun selanjutnya bunga KPR di bank kedua ini naik menjadi 13 persen, maka cicilan per bulan yang harus dibayarkan oleh Asep adalah sebesar Rp6 jutaan. Dalam satu tahun cicilan yang harus dibayarkan sejumlah Rp72 juta, lima tahun senilai Rp360 juta dan 10 tahun menjadi Rp720 juta.

Jika ditotal, dengan tenor selama 15 tahun cicilan, uang yang dikeluarkan untuk membayar KPR berjumlah Rp302 juta ditambah dengan Rp720 juta ditambah lagi dengan cicilan 1 tahun yang telah dibayar di bank pertama sebesar Rp61,2 juta, hasilnya Rp1,08 miliar. Ini artinya lebih hemat Rp106,8 juta ketimbang bertahan di bank awal yang mencapai Rp1,19 miliar.




Skenario C; kembali berpindah bank dengan sisa tenor KPR menjadi 10 tahun dan mendapat bunga fix rate 8 persen selama 5 tahun, dilanjutkan dengan floating rate asumsi bunga sebesar 13 persen selama 5 tahun berikutnya. Asumsi lainnya, pokok utang KPR yang dimiliki Asep di bank ketiga ini lebih kurang sebesar Rp400 jutaan dengan nominal cicilan yang harus dibayar setiap bulannya sama seperti sebelumnya yaitu Rp4,7 juta.

Dalam satu tahun, mengeluarkan uang senilai Rp56,4 juta, lima tahun sebesar Rp282 juta. Ditambah lagi biaya KPR awal baru lagi dengan asumsi sama-sama sebesar Rp20 juta. Total uang yang dikeluarkan Rp302 juta atau sama seperti perpindahan pertama.

Kemudian, jika cicilan selama 5 tahun berikutnya dengan bunga 13 persen diasumsikan sama senilai Rp6 jutaan per bulan, maka setahun Rp72 juta dan lima tahun senilai Rp360 juta. Total uang yang dikeluarkan saat beralih tiga bank adalah Rp360 juta ditambah Rp302 juta ditambah Rp302 juta plus Rp61,2 juta, hasilnya senilai Rp1,025 miliar.

Jumlah ini masih lebih hemat Rp55 juta ketimbang di bank kedua yang sebesar Rp1,08 miliar dan lebih murah Rp165 juta dibanding bank pertama. Kalaupun diasumsikan ada penambahan biaya penalti yang rata-rata dikenakan oleh bank sebesar 1-3 persen dari nilai pokok utang yang sebesar Rp400 juta, maka biaya penalti sejumlah Rp4,25 juta-Rp12,75 juta. Artinya ongkos yang dikeluarkan debitur saat berpindah bank setidaknya Rp25 juta-Rp35 juta. Masih bisa tertutupi oleh penghematan Rp55 juta dan mendapat keringanan beban cicilan Rp20 juta.

Ilustrasi dan skenario yang dipaparkan di atas, hanya berdasarkan hitungan kasar. Ingat selalu bahwa, ada biaya-biaya yang harus ditanggung oleh debitur atau konsumen saat melakukan over kredit. Besaran biaya over kredit dan biaya penalti yang berlaku saat ini, sangat berbeda-beda di tiap bank.

Menilik hitungan di atas yang juga dibantu oleh Budi Raharjo, selama suku bunga tetap yang ditawarkan oleh bank dan cicilan menjadi lebih murah dibanding biaya-biaya yang dikeluarkan saat over kredit, maka berpindah bank akan lebih menguntungkan. Budi melanjutkan, strategi lain yang bisa ditempuh oleh debitur untuk mengakali cicilan KPR juga bisa bertanya dengan kritis mengenai suku bunga pasca masa promo berakhir.

Sebab, saat promo, suku bunga memang terpampang dengan nyata. Namun, saat memasuki floating rate, bank tidak menyebutkan besaran suku bunga yang akan dikenakan. Nah, di sini konsumen atau debitur harus kritis dan sering-sering bertanya, kira-kira berapa besaran bunga yang akan dikenakan saat floating rate.

“Konsumen bisa bertanya kira-kira bertambah berapa persen dari suku bunga dasar kredit yang ditetapkan oleh bank. Ini perlu, supaya debitur juga bisa memiliki gambaran dan bisa menakar kemampuan dari awal untuk membayar cicilan KPR saat sudah tidak lagi menikmati promo,” ucap Budi.




Kalangan perbankan menyadari, debitur yang beraksi layaknya “kutu loncat” dalam bisnis KPR merupakan hal yang sering terjadi dengan berbagai alasan. Faktor utama yang menjadi pendorong adalah dengan naiknya suku bunga KPR terbaru, jika dibandingkan dengan suku bunga promo.

Ini seperti yang dijelaskan oleh Santoso Liem, Direktur PT Bank Central Asia (BCA) Tbk, dan Budi Satria, Direktur Consumer Banking PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk. Aksi “kutu loncat” yang dilakukan debitur, merupakan tantangan tersendiri bagi perbankan. Sebab, dalam pemberian suku bunga promo yang dinikmati oleh nasabah, sebenarnya perbankan menekan margin laba atau keuntungannya.

Sehingga, pendapatan bunga bank sangat terbatas pada awal bunga promo. “Apabila saat masa promo bunga berakhir dan debitur pindah ke bank lain, tentunya menghilangkan potensi bank mendapatkan margin yang lebih baik,” jelas Budi Satria kepada Tirto.

Untuk itu, bank pada umumnya memberlakukan ketentuan denda penalti bagi konsumen yang melakukan pelunasan kredit dipercepat maupun memberlakukan jangka waktu minimal kredit. Upaya itu dilakukan untuk menutup biaya-biaya yang harus ditanggung oleh bank.

“Bank telah memikirkan cara untuk mencegah nasabah berlaku seperti kutu loncat dan berusaha untuk mempertahankan kesetiaan kepada satu bank saja. Namun, berganti-ganti bank adalah hak nasabah,” kata Santoso Liem kepada Tirto.

Santoso Liem maupun Budi Satria menyarankan agar nasabah harus mempertimbangkan baik-baik saat memilih pindah bank untuk bisa kembali mendapatkan suku bunga promo. Sebab, meski diuntungkan dengan suku bunga yang lebih rendah tapi nasabah akan kembali dibebankan biaya administrasi dan proses aktivasi KPR yang nominalnya tidak sedikit.

Pengenaan biaya penalti untuk pelunasan kredit yang dipercepat, juga berpotensi menambah biaya-biaya yang menjadi beban nasabah. Selain itu, menurut Budi Satria, nasabah akan terbelenggu dengan kredit yang tidak kunjung lunas, apabila melakukan perpindahan bank yang tidak diikuti dengan pengurangan jangka waktu kreditnya.

“Selain itu, nasabah tidak berkesempatan mendapatkan berbagai fasilitas tambahan dan kemudahan lainnya dari perbankan karena menjadi nasabah yang loyal,” jelas Budi Satria.

Santoso Liem juga berpendapat demikian, bank membuka peluang untuk bernegosiasi bunga kepada nasabah yang loyal. Nasabah yang loyal terbuka kemungkinan untuk mendapat spesial treatment dari bank.

"Banyak cara yang bisa dibicarakan kepada bank, karena bank selalu melihat kesetiaan dan juga hubungan baik jangka panjang dengan nasabah. Ini bisa menjadi penilaian bank terhadap debitur, jika di kemudian hari ada pengajuan kredit-kredit lainnya oleh nasabah,” kata Santoso.

Debitur memang harus cermat dalam mengelola utang terutama jangka panjang. Ada baiknya untuk selalu memperhatikan “cash flow” yang dimiliki saat mengambil kredit terutama jangka panjang, agar tidak terjerat beban yang berat. Kutu loncat bisa jadi pilihan, bila memang ada pilihan yang lebih baik, tapi tetap dihitung dengan teliti dampaknya.

Baca juga artikel terkait KPR atau tulisan menarik lainnya Dea Chadiza Syafina
(tirto.id - Ekonomi)


Penulis: Dea Chadiza Syafina
Editor: Suhendra
DarkLight