Siasat Mal Tua di Jakarta Mengulur Napas

Oleh: Jay Akbar - 10 April 2017
Dibaca Normal 3 menit
Jakarta semakin sempit dan pengap. Namun mal-mal baru terus tumbuh. Menawarkan kemewahan, kemegahan, aneka rupa impian, sekaligus ancaman bagi para pendahulunya. Bagaimana mal-mal tua bertahan menghadapi kerasnya persaingan?
tirto.id - Suatu siang di Mal Cijantung, seorang penjual yang enggan namanya disebut, berusia 16 tahun, tenggelam dalam keasyikannya menyentuh gawai di antara ratusan pakaian yang digantung berjajar dalam ruangan yang tidak begitu dingin, meski mesin pendingin udara menyala.

Gestur tubuhnya malas. Matanya sayu. Namun ia masih siaga begitu saya menghampiri lapak dagangannya. “Ini sedang sepi,” katanya saat saya bertanya hasil jualannya hari itu.

Rata-rata ia meraih omzet Rp300 ribu/hari. Bisa kurang, bisa lebih. “Namanya jualan, enggak tentu,” tambahnya.

Berjarak belasan meter, hal sebaliknya terlihat di toko pakaian bermerek Poshboy yang dijaga Febi. Jenama terkenal dengan segmen kaum muda ini selalu memenuhi target penjualan. “Alhamdulillah (kalau) dari pengunjung, omzet saya malah meningkat dari tahun lalu,” katanya.

Febi tidak tahu kapan persisnya Poshboy membuka gerai di Mal Cijantung di kawasan Jakarta Timur itu. Namun. ia ingat sempat ada merek-merek ternama yang menjadi kompetitornya. Seiring waktu para kompetitor itu pergi lantaran sepi pembeli. Satu-satunya kompetitor yang masih tersisa adalah Ramayana.

“Dulu ada Planet Surf, brand bagus-bagus. Mereka udah pada kabur mungkin karena omzetnya enggak tercapai,” ujarnya.

Di Golden Trully Mall Jakarta Pusat, ketidakpastian jumlah pengunjung juga terjadi. Sejumlah kasir dan penjaga tampak sibuk dengan kegiatannya sendiri-sendiri. Ada yang mengobrol, berdandan, atau sekadar duduk dan berdiri menanti pelanggan.

“Ya begini. Sepi memang. Tapi kadang ramai. Enggak tentu,” kata salah satu pelayan.

Mal Cijantung dan Golden Trully Mall hanyalah dua dari sekian mal gaek yang masih bertahan di ibukota. Selain mereka ada Atrium Senen, Mal Kalibata, Pasaraya Blok M, Pasaraya Manggarai, Plaza Slipi Jaya. Semua mal ini menghadapi ancaman serupa: hadirnya mal-mal baru sebagai pesaing.

Jauh sebelum tumbuhnya para pesaing baru, Mal Cijantung, Golden Trully Mall, dan mal-mal lawas lain pernah sangat berjaya. Namun pamor mereka kian meredup seiring hadirnya pesaing yang menawarkan kemegahan bangunan, kecanggihan fasilitas, dan kemewahan.

Mal Cijantung misalnya, mesti rela berbagi ceruk pasar sejak hadirnya Pusat Grosir Cililitan (PGC), Lippo Mall Kramat Jati, Taman Mini Square, Margo City, dan mal-mal lain yang bertumbuh di kawasan Depok.

“Dulu mah paling ramai di sini. Sebelum ada PGC, Taman Mini Square. Ini paling pertama berdiri,” kata seorang pedagang kuliner yang telah berjualan sejak Mal Cijantung berdiri.

Sedangkan Golden Trully Mall mesti bersaing dengan Atrium Plaza Senen, Pasar Baru, dan Mangga Dua Square. “Pengaruh pesaing lumayan. Ada Atrium Plaza Senen yang paling dekat. Mangga dua. Kami head to head dengan Matahari (Atrium Plaza Senen),” ujar Jeje, manajer promosi Golden Trully Mall.

Meski digempur pesaing dari pelbagai penjuru, sebagian mal tua bisa bertahan. Ini karena mereka telah memiliki pengunjung loyal. Biasanya pengunjung berasal dari para pekerja dan penduduk di sekitar mal. Selain itu tingkat okupansi penyewa mencapai 90 persen.

INFOGRAFIK HL Mall jakarta kota belanja

Jurus Bertahan di Tengah Persaingan

Kontestasi bisnis sektor ritel di bilangan Jakarta memang terbilang ketat. Tim riset Tirto mencatat saat ini Jakarta dikepung sedikitnya 140 mal atau pusat perbelanjaan sejenis mal. Konsultan properti Colliers Internasional Indonesia menyatakan pasokan kumulatif ruang retil di Jakarta sebesar 450 hektare. Jumlah ini masih akan terus bertambah menjadi 500 ha hingga 2019. (Baca: Jakarta Dikepung Mal)

Tak ingin mati digerus pesaing, mal-mal tua berbenah diri. Mereka sadar hari ini gaya mal bukan lagi sekadar tempat berbelanja. Mal telah menjadi semacam tempat rekreasi keluarga. Untuk itu mal harus bisa memberikan pengalaman berbeda bagi pengunjungnya. Tak heran jika di dalam mal kita bisa menemui aneka kuliner, salon, karaoke, pusat kebugaran, tempat bermain anak, hingga bioskop.

Ruliyanto, manajer operasional Mal Cijantung, mengatakan dibandingkan mal-mal pesaing, mal ini sudah jauh tertinggal. “Kalau saya melihat Mal Cijantung seperti katak dalam tempurung. Besar untuk diri sendiri. Mal-mal lain itu besar terus berbenah,” ujarnya.

Sejak 2016 Mal Cijantung mulai serius berbenah. Pembenahan ini meliputi aspek fisik dan nonfisik seperti pengecatan gedung, perbaikan fasilitas toilet, penggantian keramik lantai menjadi granit (dalam perencanaan), dan peningkatan imej mal dari semula menyasar kelas menengah ke bawah menjadi kelas menengah ke atas.

Upaya mengubah imej mal bukan tanpa konsekuensi. Para pedagang UKM dan UMKM di lantai 1, yang merek dagangnya tidak terlalu kuat, harus siap direlokasi ke lantai dasar yang kurang strategis. Sebagai contoh, untuk menghadirkan perusahaan warung kopi asal Amerika Serikat Starbucks, pengelola mesti mengorbankan dua gerai pakaian di lantai satu. Caranya dengan tidak memperpanjang kontrak mereka.

“Kami harus korbankan tenant (penyewa) kami untuk memasukkan yang branded (bermerek). Mau tidak mau, suka tidak suka, kami harus memfilter satu persatu,” katanya.

Dengan bangga Ruli menceritakan pengaruh penyewa ternama seperti J.CO, Bread Talk, dan gerai Samsung Experience. Menurutnya, para penyewa itu membuat gengsi Mal Cijantung naik. Cara menandainya? Jenis kendaraan yang dipakai pengunjung.

Jika sebelumnya pengunjung Mal Cijantung lebih banyak pengguna sepeda motor, demikian Ruli, kini sudah mulai sering pengunjung yang datang menggunakan mobil mewah seperti Alphard dan Mercy. “Artinya ini meningkatkan kelas. Dan itu penting untuk imej mal kami,” ujarnya.

Meski penyewa-penyewa ternama menguntungkan dari sisi imej mal, tetapi sesungguhnya secara ekonomis pengelola dirugikan. Sebab semakin tenar sebuah merek, harga sewa yang diajukan semakin murah. Bahkan dalam taraf tertentu ada penyewa yang digratiskan dari biaya sewa demi meningkatkan gengsi sebuah mal.

“Dengan datangnya Starbucks kami secara psikologis meningkat, tapi secara ekonomis kami merugi. Karena kami mengorbankan tenant yang tidak branded yang notabene menghasilkan pemasukan ke kami. Tapi guna meningkatkan imej secara menyeluruh itu kami lakukan,” katanya.

Usaha menghadirkan penyewa terkemuka dengan merelokasi penyewa kelas UKM dan UMKM sebenarnya cukup ironis. Pasalnya jenis usaha kelas kecil dan menengah itulah yang menghidupi Mal Cijantung di awal ia berdiri. Bahkan saat banyak penyewa terkemuka gulung tikar karena krisis ekonomi 1998, penyewa dari kalangan mikro dan madya itulah yang diandalkan sebagai magnet penarik pengunjung.

Mal Golden Trully juga melakukan upaya serupa. “Sekarang kami sedang coba berkembang kembali. Mudah-mudahan tahun ini kami ada perubahan. Memang kami sudah agak ketinggalan dengan yang lain,” kata Jeje, humas Golden Trully Jakarta Pusat.

Menurut Jeje, Golden Trully masih bisa bertahan karena adanya para pelanggan setia. Mereka kebanyakan adalah pegawai kantoran atau masyarakat yang bekerja dan bermukim di sekitar mal. Selama ini Golden Trully hanya menyasar segmen pasar perempuan dan anak-anak. Tak heran jika produk kecantikan, pakaian perempuan, dan pakaian anak-anak menjadi barang paling banyak dibeli di mal ini. Namun Jeje sadar untuk bertahan dari kerasnya persaingan, mereka mesti memperluas target pasar.

Caranya dengan memperbaiki fasilitas mal, memperbaharui tampilan gedung, dan memperlengkap produk-produk yang dibutuhkan oleh anak-anak muda dan kaum pria dewasa. Jeje percaya mal yang baik adalah mal yang tidak hanya mampu menyediakan aneka kebutuhan pengunjung. Tapi juga bisa memberi rasa aman dan nyaman.

“Ke mal harus nyaman, dingin, adem. Kalau dari segi barang harus ngikutin,” katanya.

Baca juga artikel terkait MAL atau tulisan menarik lainnya Jay Akbar
(tirto.id - Bisnis)

Reporter: Jay Akbar
Penulis: Jay Akbar
Editor: Fahri Salam