KPR Khusus Milenial dan Risiko Kredit Macet yang Perlu Diwaspadai

tirto.id - Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) tengah menyiapkan skema pembiayaan perumahan khusus untuk generasi milenial.

Menteri PUPR Basuki Hadimuljono menyampaikan, akan ada beberapa keringanan yang diberikan kepada milenial. Salah satunya adalah bunga kredit yang tidak lebih dari 5 persen dan uang muka atau down payment sebesar 1 persen dari total harga rumah.

“Ya itu masih depersipkan. Dihitung dulu,” kata Basuki saat ditemui di Hotel Bidakara, Jakarta Selatan, Selasa (11/12/2018).

Sementara itu, Plt Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian PUPR Khalawi Hamid, menyampaikan instansinya masih merumuskan arahan yang sebelumnya telah disampaikan atasannya tersebut.

Termasuk, kata dia, soal apakah program tersebut bakal masuk ke dalam skema fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) yang sudah ada atau menggunakan skema baru.

Sesuai arahan Basuki pula, kata Khalawi, direktoratnya bakal mengkaji penghilangan batas gaji pokok untuk pengajuan KPR bersubsidi yang besarnya Rp4 hingga Rp7 juta.

“Perencanaan skemanya, termasuk batasan gaji pokok. Nanti kami hitung apakah proper dan sesuai dengan ketentuan yang ada,” kata Khalawi saat dikonfirmasi reporter Tirto, Selasa (11/12/2018).

Rencana untuk menghilangkan batasan gaji pokok itu memang perlu dipertimbangkan matang-matang. Sebab, jika melihat ketentuan yang ada dalam skema FLPP saat ini, ada kemungkinan para milenial memang tak akan bisa membeli rumah bersubsidi.

Di sisi lain, milenial bergaji tinggi belum tentu mampu untuk kredit perumahan komersil non-subsidi. Karena itu, kata Khalawi, syarat minimal dan maksimal gaji pokok itu perlu dihilangkan agar KPR bersubsidi bisa dinikmati oleh kalangan milenial dengan gaji lebih dari Rp7 juta.

"Nanti kami rencananya akan berdiskusi dulu sama para milenial ini, kan, supaya tahu seperti apa kebutuhan mereka. Bisa dari kalangan mahasiswa, akademisi, macam-macam lah,” kata dia.

Namun problemnya adalah penghapusan syarat minimal dan maksimal gaji pokok cukup berisiko jika para pembeli KPR bersubsidi adalah milenial dengan penghasilan di bawah Rp4 juta rupiah.

Sebab, biasanya bank akan melakukan analisis risiko dalam setiap pemberian kredit. Salah satunya adalah cicilan bulanan tidak boleh melebihi 30 persen dari total penghasilan bulanan.

Dengan asumsi harga rumah sebesar Rp185 hingga Rp320 juta dengan tenor 20 tahun dan bunga flat 25 persen, maka cicilan yang harus dibayarkan mencapai Rp1,5 hingga Rp2,6 juta per bulan.

Artinya, kredit KPR subsidi dari mereka yang berpenghasilan di bawah Rp4 juta per bulan --atau pas dengan UMR Jakarta sebesar Rp3,6 juta per bulan-- berpotensi macet karena jumlah cicilan mereka lebih dari 30 persen dari penghasilan bulanan.

Direktur Utama Bank Tabungan Negara (BTN) Maryono menyambut baik program perumahan yang menyasar kalangan milenial tersebut. Apalagi, saat ini BTN sudah mengeluarkan program KPR Gaeesss! yang juga menyasar kalangan muda.

Namun demikian, kata dia, program itu harus dimatangkan terlebih dahulu agar sejumlah kendala seperti yang sebelumnya terjadi di program FLPP bisa teratasi. Di antaranya, soal bunga kredit dan jangka waktu cicilan (tenor).

Dengan demikian, kata Maryono, risiko bisa dimitigasi sejak awal dan kredit macet dapat ditangkal.

"Ya jadi memang milenial ini, kan, yang gajinya tinggi harus dididik supaya tidak hanya konsumtif. Tapi penghasilannya sebagian itu bisa buat hunian yang layak," ujarnya saat dihubungi reporter Tirto.

Maryono optimistis bahwa strategi untuk menggaet konsumen milenial hingga masyarakat berpenghasilan rendah bisa mendorong pertumbuhan sektor properti dan bisnis bank.

Karena itu, kata dia, BTN terus berinovasi mengembangkan produk KPR yang disesuaikan dengan kemampuan masyarakat.

Hingga saat ini, BTN sudah memberikan KPR untuk 4,2 juta unit rumah, baik yang bersubsidi maupun non-subsidi. Nilai KPR yang sudah terealisasi lebih dari Rp 257,6 triliun.

"Tahun 2019, kami mematok pertumbuhan kredit sekitar 15 persen, dengan mengandalkan KPR sebagai pendorong utama selama pemerintah memantapkan program satu juta rumah," ungkap Maryono.