Harga Apartemen Terjangkau Makin Bergeser ke Pinggir Jakarta

Oleh: Ringkang Gumiwang - 3 Januari 2018
Dibaca Normal 3 menit
Sebaran apartemen dengan harga terjangkau semakin berada di pinggiran Jakarta.
tirto.id - Anggi harus melakukan survei ke sejumlah daerah di Jakarta untuk mencari hunian tapak sesuai dengan kantongnya. Hasilnya pun nihil, harga rumah yang ada terlalu jauh dari harapan perempuan kelahiran 1986 ini.

“Ini surveinya cuma di Jakarta aja yah, enggak ke pinggiran. Soalnya, saya memang enggak berminat tinggal di pinggiran Jakarta yang makan waktu berjam-jam buat ke tempat kerja,” katanya kepada Tirto.

Setelah rumah tapak di Jakarta gagal didapat, perempuan asal Bandung itu melirik hunian vertikal atau apartemen. Ia akhirnya memutuskan untuk membeli secara kredit satu unit apartemen yang berlokasi di Jalan Pramuka, Jakarta Pusat. Pada 2014, Anggi resmi menempati apartemen dengan luas sekitar 30 meter persegi, seharga Rp500 jutaan. Harga yang bisa membeli rumah tapak dengan bangunan dan berhalaman lebih luas di wilayah pinggir Jakarta.

“Kalau buat hidup di Jakarta yang serba macet dan hectic, punya tempat tinggal di apartemen menengah yang lokasinya strategis dan fasilitasnya lumayan, yah sepadan lah dengan uang yang dikeluarkan,” tuturnya.

Baca juga: Generasi Milenial Dinilai Lebih Suka Apartemen

Anggi terbilang cukup beruntung karena mendapatkan apartemen yang berlokasi di tengah kota dengan harga relatif terjangkau. Kini, apartemen tipe tersebut jumlahnya kian terbatas.

Berdasarkan data Cushman & Wakefield Indonesia, dari total jumlah apartemen yang tersedia (existing) di Jabodetabek sebanyak 217.289 unit per kuartal III-2017, sekitar 75,9 persen atau sebanyak 164.922 unit apartemen berada di DKI Jakarta.

Dari jumlah apartemen yang tersedia di Jabodetabek itu, sekitar 52,7 persen adalah apartemen menengah, atau yang memiliki harga jual Rp14 juta-Rp25 juta per meter persegi, setara dengan Rp504 juta-Rp900 juta untuk tipe 36.
Contoh apartemen di Jakarta yakni Apartemen Green Signature yang dibangun Pikko Land di Jalan MT Haryono, Jakarta Timur. Harga apartemen kelas menengah itu dijual sekitar Rp600 juta untuk luas ruangan 26 meter persegi.

Berburu Apartemen di Luar Jakarta

Pada 2018-2020, geliat pembangunan apartemen baru di Jabodetabek diproyeksikan masih akan kencang, yakni mencapai 240.421 unit. Hanya saja, pembangunan apartemen baru itu akan lebih banyak disumbang dari wilayah-wilayah pinggiran DKI Jakarta.

Baca juga: Geliat Permintaan Apartemen Dongkrak Kinerja Pengembang Properti

Dari data Cushman & Wakefield Indonesia, sebanyak 175.266 unit apartemen baru, atau 72,9 persen dari total unit apartemen yang bakal dibangun di Jabodetabek akan disumbang dari Tangerang, Bekasi, Bogor, dan Depok.

Tangerang akan menjadi pusat pembangunan apartemen baru dengan kontribusi mencapai 77.896 unit atau sekitar 32,4 persen. Kemudian disusul Bekasi dengan jumlah unit apartemen baru sebanyak 58.422 unit atau 24,3 persen

Pada posisi ketiga, ditempati Depok dengan kontribusi 9,1 persen. Disusul, Bogor sebesar 7 persen, Jakarta Selatan ada 7,3 persen, Jakarta Pusat sebanyak 3,2 persen, Jakarta Barat mencapai 7,9 persen, Jakarta Utara hingga 5,8 persen dan Jakarta Timur hanya 2,9 persen.

Salah satu contoh apartemen kelas menengah yang ada di Tangerang yakni Apartemen Casa De Parco Tower Cassea. Dengan luas 27 meter persegi, apartemen yang berlokasi di BSD itu dijual sekitar Rp569 juta per unit. Contoh apartemen kelas menengah lainnya yang ada di Bekasi yakni Apartemen Mustika Golf Residence. Apartemen yang dibangun Mustika Land Group dijual dengan harga sekitar Rp1,2 miliar untuk luas ruangan sebesar 45 meter persegi.

Konsultan properti Savills Indonesia juga mencatat hal yang sama. Dari data mereka, apartemen yang bakal dibangun di Jakarta dalam tiga tahun ke depan mencapai 70.000 unit.

“Itupun 70.000 unit besar kemungkinan bisa dibuat mundur. Apartemen di Jakarta memang enggak banyak dinamika karena harganya mahal. Yang ramai itu justru di pinggiran Jakarta,” kata Anton Sitorus, Head of Research & Consultany Savills Indonesia kepada Tirto.

Lantas mengapa pembangunan apartemen baru justru bergeser ke pinggiran Jakarta?

Banyak faktor yang menyebabkan apartemen baru akan banyak dibangun di pinggiran daripada pusat kota Jakarta. Faktor yang menjadi penyebab utama pergeseran tersebut adalah harga tanah yang terlalu tinggi sehingga sudah tak mendukung untuk menjadi kawasan apartemen kelas menengah.

Baca juga: Dari Kampung Menuju Rusun dan Apartemen

Infografik HL Properti


Para pengembang yang tergabung dalam Real Estate Indonesia (REI) mengakui tren kenaikan harga apartemen di DKI Jakarta sebenarnya tumbuh normal atau berada di kisaran angka inflasi. Hanya saja, tren harga tanahnya yang naik terlalu cepat, bahkan bisa sampai dua digit.

“Harga tanah di Indonesia memang terus melambung, terutama di DKI Jakarta. Rata-rata kenaikannya itu bisa sampai 22-33 persen,” kata Hari Gani, Wakil Ketua Umum REI kepada Tirto.

Akibat harga tanah yang sudah terlampau tinggi di Ibu Kota, para pengembang terpaksa mencari peluang membangun apartemen di pinggir Jakarta. Pasar yang digarap pun menjadi lebih lebar. Tidak hanya pencari hunian, akan tetapi juga bagi investor.

Adanya pergeseran lahan garapan juga membuat jenis apartemen yang dibangun pengembang mulai berubah. Tidak seperti tahun lalu, jenis apartemen yang akan dibangun pada 2018 hingga 2020 akan lebih banyak di kelas menengah bawah.

Dari total unit apartemen yang akan dibangun di Jabodetabek pada periode 2018-2021 yakni 240.421 unit, sekitar 44 persen merupakan kelas menengah bawah. Selebihnya kelas menengah 36,9 persen, menengah atas 16,5 persen dan segmen atas 7,7 persen.

Cushman mengkategorikan apartemen menengah bawah apabila harga jual di bawah 14 juta per meter persegi. Sementara menengah atas sebesar Rp25 juta-RpRp35 juta per meter persegi. Adapun, kelas atas harganya di atas Rp35 juta meter persegi.

Salah satu contoh apartemen menengah bawah adalah apartemen Grand Icon Caman Bekasi. Dengan luas ruangan sebesar 39,15 meter persegi, apartemen yang berlokasi di Jl. Raya Caman, Bekasi itu dijual mulai dari Rp200 juta. Selain Bekasi, apartemen kelas menengah bawah juga ada di Tangerang. Contohnya, Green Lake View. Apartemen yang berlokasi di Ciputat, Tangerang Selatan ini dijual dengan harga sekitar Rp250 juta untuk luas ruangan 20 meter persegi.

Geliat apartemen yang terus meningkat di pinggiran Jakarta juga diakui Mahdiar, Kepala Bidang Penanaman Modal Badan Penanaman Modal dan Perizinan Terpadu Satu Pintu Kota Tangerang, Banten.

“Apartemen di Tangerang saat ini memang sedang booming. Hunian vertikal itu menjadi barang investasi yang cukup diminati. Selain tidak jauh dari Jakarta, aksesibilitas jalan yang memadai juga menjadi alasan utama,” ujarnya kepada Tirto.

Pada akhirnya apartemen yang awalnya menjadi solusi hunian di tengah ibu kota dengan harga terjangkau, bergeser menjadi hunian yang lebih banyak di kawasan penyangga Jakarta. Dengan mendapatkan apartemen di pinggiran Jakarta, maka berarti konsumen harus menyiapkan uang ekstra untuk transportasi, plus kesiapan mental menembus kemacetan Jakarta

Baca juga artikel terkait APARTEMEN atau tulisan menarik lainnya Ringkang Gumiwang
(tirto.id - Indepth)

Reporter: Ringkang Gumiwang
Penulis: Ringkang Gumiwang
Editor: Suhendra
Artikel Lanjutan