Ambisi Besar Minus Fulus Sejuta Rumah

Oleh: Suhendra - 12 Agustus 2016
Dibaca Normal 3 menit
Program sejuta rumah hampir berjalan dua tahun. Di tahun kedua tanda-tanda program ini bakal lebih buruk dari tahun lalu sudah terasa. Persoalan lahan, regulasi, dukungan pemda, hingga pembiayaan membuat program ini seperti angan-angan yang muluk.
tirto.id - ”Nama saya Sari, suami saya bekerja sebagai security dengan penghasilan di bawah Rp5 juta dan saya hanya ibu rumah tangga dengan 2 orang anak. Apakah kami bisa mendapat subsidi dalam program sejuta rumah?”

Pertanyaan Sari ini termuat dalam pengaduan masyarakat di situs resmi program Sejuta Rumah Kementerian PU dan Perumahan Rakyat (PUPR), www.sejutarumah.id. Sari mewakili jutaan keluarga di Indonesia yang kini masih berjuang untuk mendapatkan rumah murah dan layak. Komitmen pemerintah untuk menyediakan rumah murah melalui Program Sejuta Rumah pun kembali disentil.

Sejauh ini, program tersebut belum menunjukkan perkembangan yang berarti. Apalagi, pemerintah kini harus berhemat memangkas sejumlah anggaran, termasuk untuk program perumahan. Pemerintah telah memangkas target pembangunan program sejuta rumah yang berasal dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) 2016 hanya menjadi 110.574 unit rumah sebagai imbas dari pemangkasan anggaran. Berkurangnya kontribusi pemerintah ini tentu semakin mempersempit ruang harapan orang-orang seperti Sari sebagai Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) untuk mempunyai rumah.

Padahal pemerintahan Presiden Joko Widodo (Jokowi) baru memasuki "ronde" kedua bila diibaratkan dalam sebuah pertandingan tinju. Selama dua tahun pemerintahan, target-target program pemerintah sudah memperihatinkan, seperti ambisi target pajak yang kedodoran, tol laut yang tak efektif, hingga program sejuta rumah yang belum sesuai harapan.

Persoalan pembiayaan ini salah satu masalah besar dalam program sejuta rumah. Kementerian PU dan Perumahan Rakyat (PUPR) memperkirakan hingga 2019 kebutuhan membiayai program ini hingga Rp1.000 triliun, tapi dana yang disiapkan pemerintah dan swasta baru 30 persen atau sekitar Rp313 triliun. Pengembang perumahan hanya mampu Rp300 triliun, celakanya pemerintah cuma sanggup Rp13 triliun.

Gelagat ini sudah terlihat dari Undang-undang (UU) tentang Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) yang telah disahkan DPR pada 23 Februari 2016 lalu, yang memberi sinyal mengendurnya kepalan tangan pemerintah untuk urusan papan rakyatnya. UU Tapera mewajibkan gaji pekerja disisihkan sebesar 3 persen untuk tabungan perumahan.

Angka potongan 3 persen diperkirakan terbagi sebesar 2,5 persen dari pekerja dan 0,5 persen dari pengusaha. Masalahnya, program ini baru efektif 2018, dan bila bergulir tak otomatis berjalan mulus seperti yang diharapkan. Pemerintah pun memutar otak untuk mencari sumber pendanaan lain di luar APBN.




Cari Sumber Lain

Terbatasnya kemampuan pemerintah, membuat Kementerian PUPR harus memutar otak. Tahun ini, kementerian penerima anggaran paling besar ini mengalami pemangkasan yang paling besar pula, dari Rp104,1 triliun telah dipangkas Rp8,49 triliun.

Hal itu menyebabkan pembiayaan perumahan dari sektor lain di luar anggaran APBN sangat mendesak. Salah satu sumber dana jangka panjang yang bisa digunakan melalui pembiayaan sekunder perumahan berupa Efek Beragun Aset dalam bentuk Surat Partisipasi (EBA-SP) yang diterbitkan oleh PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau SMF. Instrumen EBA-SP telah diatur dalam Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 23/POJK.04/2014 tentang Pedoman Penerbitan dan Pelaporan Efek Beragun Aset Berbentuk Surat Partisipasi.

Selain sebagai alternatif pembiayaan perumahan, EBA-SP juga menjadi peluang investasi bagi investor. Karakter EBA-SP adalah sebuah instrumen hasil sekuritisasi tagihan-tagihan kredit perumahan yang kemudian dijual kepada publik, melalui penawaran umum maupun atau sebaliknya.

SMF telah mencatatkan penyaluran dana sebesar Rp9,7 triliun dari total aliran dana pasar modal ke pasar pembiayaan primer perumahan Rp24,44 triliun per Juni 2016 untuk mendukung program KPR dengan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang diperuntukkan bagi MBR. EBA-SP merupakan sumber dana alternatif dan bisa menjadi solusi pembiayaan hunian. Namun lagi-lagi ini makin menegaskan pemerintah bergantung kepada pihak luar termasuk mekanisme pasar untuk sumber pembiayaan perumahan.

Serba Ketergantungan

Sejak tahun lalu pemerintah memang banyak mengandalkan pembiayaan di luar APBN untuk program sejuta rumah. Total kebutuhan pendanaan program satu juta rumah tahun lalu mencapai Rp88,5 triliun yang mencakup dari BPJS Ketenagakerjaan senilai Rp48,5 triliun, Badan Pertimbangan Tabungan Perumahan Pegawai Negeri Sipil (Bapertarum PNS) senilai Rp3,1 triliun, dari PT Taspen Rp2 triliun, dan Perum Perumnas Rp1 triliun. Namun, semua itu masih sebatas potensi pembiayaan karena untuk merealisasikannya tak mudah.

Dari sumber APBN, tahun ini, alokasi untuk dana Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) atau KPR subsidi dari pemerintah untuk program sejuta rumah meningkat dari Rp5,1 triliun menjadi Rp9,23 triliun untuk pembiayaan rumah sebanyak 87.390 unit. Kucuran dana ini tentunya belum seberapa.

Selain dana FLPP, pemerintah juga menyediakan dana untuk Bantuan Uang Muka (BUM) perumahan sebesar Rp1,22 triliun kepada penerima FLPP. Jumlahnya Rp4 juta per nasabah KPR FLPP untuk sekitar 306.000 unit rumah. Selain itu, ada juga Subsidi Selisih Bunga (SSB) sebesar Rp2 triliun untuk memfasilitasi pembiayaan 386.644 unit rumah.

Dari sisi pembiayaan, program FLPP mendapat dukungan dari bank pelaksana KPR, yang mencakup 8 bank nasional, dan 11 Bank Pembangunan Daerah (BPD). Namun dukungan dari semua pihak tadi tak mampu membantu pemerintah mencapai target membangun sejuta rumah setiap tahun. Memasuki tahun kedua, realisasinya malah menunjukkan ada potensi lebih buruk.

Ambisi Minim Realisasi

Tahun ini Kementerian PUPR menargetkan pembangunan rumah untuk MBR sekitar 700.000 unit dan 300.000 untuk rumah non MBR. Untuk rumah MBR, sebelum revisi sebanyak 113.422 unit dibiayai oleh APBN dan rumah MBR yang dibiayai non APBN sebanyak 586.578 unit.

Sementara itu, sisanya untuk rumah non MBR 300.000 unit diserahkan kepada pengembang dan masyarakat melalui pembangunan rumah komersial dan umum. Sebelumnya pada 2015 lalu Kementerian PUPR menargetkan pembangunan rumah bagi MBR hanya sebanyak 603.000 unit. Sayangnya perbaikan target ini tak diimbangi dengan realisasi yang positif.

Per 4 Agustus 2016, realisasi pembangunan sejuta rumah baru mencapai 230.802 unit. Rinciannya, realisasi pembangunan rumah MBR sebanyak 179.718 unit atau 25 persen dari target 700.000 unit rumah. Sedangkan rumah non-MBR sebanyak 51.084 unit dari target 300.000 unit rumah atau realisasinya 17 persen saja. Artinya komitmen pengembang swasta yang membangun rumah untuk non MBR jauh lebih rendah.

Realisasi ini diperkirakan akan jauh lebih buruk dari realisasi tahun lalu yang per 22 Desember 2015 sudah mencapai 667.668 unit rumah untuk perumahan MBR maupun non MBR. Padahal tahun lalu saja dengan capai sebesar itu sudah sangat buruk.

Rincian realisasi tahun lalu, yaitu rumah MBR sebanyak 429.875 unit atau 71 persen dari target 603.516 unit, yang terdiri dari 353.120 unit pembangunan rumah baru dan 76.755 unit renovasi rumah. Sedangkan untuk rumah non-MBR atau hunian komersial capai 237.813 unit atau dari target 396.484 unit atau 59 persen yang terealisasi.

Merealisasikan program ini memang bukan hal yang mudah bagi pemerintah. Kemampuan pemerintah dalam penyediaan rumah jelas-jelas sangat terbatas. Selain pemerintah, kemampuan Perum Perumnas sebagai BUMN pengembang dalam menyediakan hunian rumah tapak dan rusun juga masih sangat terbatas. Rata-rata kemampuan Perumnas hanya mampu membangun sekitar 10.000 unit hunian per tahun.

Dengan fakta-fakta itu, pemerintah malah mengandalkan pihak lain untuk mendukung program ambisiusnya, bukan sebaliknya meningkatkan kemampuan pemerintah dalam pembiayaan maupun kontribusinya. Padahal bila melihat angka dari realisasi pembangunan program sejuta rumah pada 2015 dan 2016, komitmen pengembang swasta yang terwakili dari target pembangunan rumah non MBR selalu lebih rendah realisasinya.

Persentase realisasinya pun masih kalah jauh dengan rumah untuk MBR yang dimotori peran pemerintah, meski di dalamnya ada juga peran swasta. Jadi masih mau menyerahkan dominan urusan program ambisius sejuta rumah ke mereka?

Baca juga artikel terkait EKONOMI atau tulisan menarik lainnya Suhendra
(tirto.id - Ekonomi)

Reporter: Suhendra
Penulis: Suhendra
Editor: Nurul Qomariyah Pramisti
DarkLight