tirto.id - Di masa akhir jabatannya sebagai Gubernur DKI Jakarta, pada 12 Oktober 2011 Fauzi Bowo menolak permohonan izin pembangunan mal. Moratorium itu hanya diucapkan tanpa ditopang aturan tertulis. Tahun itu tersebar sekitar 564 pusat perbelanjaan di Jakarta. Rinciannya 132 dikategorikan sebagai mal, sedangkan sisanya swalayan, pusat grosir, pertokoan, dan pasar tradisional. Tak ada data yang pasti terkait pengembang mana saja yang izinnya sudah direstui.
Alasannya, wilayah pusat dan selatan Jakarta sudah merimbun mal. Keberadaan mal-mal ini dianggap memantik kemacetan lalu lintas. Penangguhan diterapkan bagi mal dengan luas lahan lebih dari 5.000 meter persegi.
Ferry Salanto dari Colliers International Indonesia, sebuah perusahaan konsultan properti, mengatakan tren pengembangan pusat perbelanjaan akhirnya membidik kawasan di luar Jakarta. Ia menaksir hal ini akan berlangsung setidaknya hingga 2020.
Dalam catatan Colliers, pada 2018 masing-masing ada dua mal baru yang dibangun di Bogor dan Bekasi. Ada juga rencana pembangunan dua mal di Bekasi dan satu di Depok pada 2019. Pada 2020, sudah mengantre pembangunan enam mal yang tersebar di Bekasi, Depok, dan Tangerang. Total luas mal baru tersebut sekitar 62 hektare.
Dampak tiada mal baru di Jakarta, ujar Ferry, rata-rata harga sewa di tiap-tiap mal meningkat 4,4 persen. Jika dikalkulasi per tiga bulanan, harganya mencapai Rp587.904/bulan. Pemilik mal mulai percaya diri untuk meningkatkan penawaran harga sewa. Begitu pula situasi di luar daerah-daerah penyangga Jakarta, rata-rata harga sewa meningkat sebesar Rp353.790/bulan.
“Paling banyak shopping center itu Tangerang, terutama BSD Alam Sutera. Kemudian di Bekasi. Itu daerah yang populasinya terus bertambah,” kata Ferry. Mal-mal ini menawarkan konsep yang serba komplet. Ada bioskop, etalase fesyen dari jenama-jenama terkenal, pajangan furnitur rumah, selain gerai makan dan minuman.
Di sisi lain, lantaran gagasan moratorium cuma omongan, Jakarta harus siap menyambut sejumlah mal baru. Mal-mal ini telah mendapat izin sebelum isu moratorium dilontarkan. (Isu ini diteruskan oleh Joko Widodo saat masih menjabat gubernur dan dilanjutkan oleh Basuki Tjahaja Purnama alias Ahok)
Ada tiga mal yang saat ini dalam proses pembangunan. Shopping Mall Soho di Pancoran, Jakarta Selatan. New Harco Plaza di Glodok, Jakarta Barat. Aeon Mall di Garden City, Jakarta Timur.
Pada 2019 ada tujuh mal dalam rencana pembangunan. Beberapa di antara mal ini tersebar di wilayah selatan, timur, dan pusat Jakarta. Pembangunan mal tahun 2017 dan 2019 ini memakan lahan seluas 35,4 hektare.
Mall Soho Pancoran, misalnya, yang berlokasi di salah satu titik kemacetan Jakarta, menawarkan konsep apa yang mereka sebut "terintegrasi dengan akses transportasi publik", alih-alih bakal membawa beban keramaian secara terpusat. Ia disebut-sebut bakal menyediakan 4 lantai buat orang bisa memanjakan diri, betapapun semunya, dengan tawaran daya tarik gaya hidup dan tongkrongan di kafe dan restoran. Mal ini menjual ruang sebagai kantor untuk karyawan tak kurang dari lima belas orang dengan mendandani ruang tersebut seolah-olah sebuah rumah. Ia dilengkapi dengan gimnasium dan kolam renang. Mal ini terdiri dari 2 menara, masing-masing setinggi 30 lantai dan 20 lantai.
Harco Glodok, mal tua yang sempat jaya di era 1980-an, kini dipoles ulang oleh PT Agung Podomoro Land Tbk., salah satu perusahaan properti besar di Indonesia. Konstruksi bangunan mal ini sudah tidak laik huni dan beton-betonnya berkarat. Bahkan pada 2013 atapnya di salah satu blok runtuh dan meniban enam kios, yang berimbas penutupan dan para pedagangnya beralih ke Mangga Dua Square. Hasil pemolesan mal ini akan bernama New Harco Glodok dan berisi pusat barang-barang elektronik. Harco Glodok merupakan hasil akuisisi 69 persen saham PT Wahana Sentra Sejati.
Adapun PT Aeon Mall Indonesia, perusahaan pengembang, pemilik, dan pengelola mal, mengakuisisi lahan seluas 8,5 hektare dari PT Modernland Realty Tbk. Mal yang dibangun menginduk raksasa ritel asal Jepang, Aeon Grup, dan akan melekat dengan pusat hunian.
Mal-mal baru ini, bersama mal-mal yang sudah ada di Jakarta, percaya diri pada tingkat daya beli kelas menengah di perkotaan.
Salah satu pengembang mal, PT Mitra Adiperkasa, misalnya, selalu dalam tren meraup pendapatan bersih. Pada 2015 dan 2016 keuntungannya mencapai Rp12,8 triliun dan Rp14,2 triliun.
Jakarta Timur Tak Dilirik
Kendati mal tumbuh subur di Jakarta, tetapi di kawasan timur—daerah yang jumlah penduduknya tertinggi tapi pendapatan rumah tangganya terendah di seluruh Jakarta—para pengembang jarang meliriknya buat membangun mal.
Para penguasa mal macam PT Agung Podomoro Land Tbk, PT Sinarmas Land, dan Lippo Group—para pemiliknya adalah segelintir orang super kaya di Indonesia—kebanyakan menanam dan menumbuhka beton tinggi di wilayah selain Jakarta Timur.
Kawasan itu sepenuhnya dipegang Lippo dengan 3 mal. Sementara Jakarta Utara, ada sedikitnya 5 mal yang dimiliki Agung Podomoro Land. Jakarta Selatan didominasi mal milik PT Sinarmas Land dan Group Mulia Land—masing-masing ada 4 mal. Jakarta Barat ada 3 mal milik Lippo Group dan Agung Podomoro. Dan Jakarta Pusat, tempat banyak gedung vital di Indonesia, Sinarmas Land memiliki mal terbanyak berjumlah 4 unit.
Berdasarkan data yang dihimpun Colliers International Indonesia Research, hingga 2017, sebaran mal terbanyak terkonsentrasi di di wilayah utara Jakarta. Luas seluruhnya sekitar 90 hektare. Urutan kedua di selatan Jakarta dengan luas sekitar 80 ha. Ketiga adalah Jakarta Barat dan Pusat, masing-masing sekira 75 ha. Adapun luas mal di Jakarta Timur sekitar 34 ha.
Ketua Asosiasi Pengelola Pusat Perbelanjaan Indonesia Stefanus Ridwan mengatakan alasan para pengembang tak tertarik menanam mal di Jakarta Timur lantaran lahannya susah dicari. Kalaupun ada, lanjutnya, biasanya tak diperuntukkan untuk kawasan bisnis atau penjualan jasa.
“Kalau di Jakarta Timur, tanahnya enggak ada. Meski kita mau, tapi tanahnya enggak ada. Kalau ada biasanya tanah sengketa,” ucap direktur PT Pakuwon Jati Tbk ini via telepon kepada Tirto. Perusahaannya, yang bergerak dalam bidang realestat, memiliki sejumlah mal di Jakarta Selatan.
Lahan Hijau Minim
Posisi mal di Jakarta di jalur yang mudah diakses justru menyumbang bagi tingkat kemacetan. Terlebih luas seluruh mal di Jakarta sekitar 450 ha. Sementara ruang terbuka hijau pada Februari 2016, berdasarkan data dari Dinas Pertamanan dan Pemakaman DKI Jakarta, hanya ada 9,98 persen. Seharusnya Jakarta memiliki 30 persen dari total luas daratannya. Artinya, ibukota butuh lahan hijau seluas 6.683 ha lagi.
Dari data Lokasi Rawan Macet yang dihimpun Polda Metro Jaya, di Jakarta Selatan saja terdapat 15 titik rawan macet. Di antaranya Jalan Casablanca yang dekat Mal Kota Kasablanka milik PT Pakuwon Jati Tbk. Kemudian Jalan Dr. Satrio di kawasan Setiabudi yang berdekatan Lotte Shopping Avenue milik Grup Ciputra dan Mal Ambasador.
Di Jakarta Barat ada 9 titik rawan macet, beberapa di antaranya di kawasan Mal Taman Anggrek dan Mall Central Park milik Agung Podomoro.
Di Jakarta Pusat terdapat 11 titik rawan kemacetan. Di antaranya di kawasan ITC Roxy Mas milik Sinarmas Land. Selain itu di Jakarta Utara didapati 15 titik rawan macet, posisinya di kawasan Mangga Dua Square dan Emporium Pluit Mall, keduanya milik Agung Podomoro Land.
Di Jakarta Timur ada 17 titik rawan macet, wilayahnya di dekat Mall Cipinang Indah milik PT Trans Retail Indonesia dan Mal Cibubur Junction milik Grup Lippo.
Stefanus mengakui beberapa mal memicu kemacetan di Jakarta. Cara mudah mendeteksinya ketika akhir pekan atau sekitar jam 10 malam. Ia justru menuding biang kemacetan adalah alat transportasi umum dan para pedagang kaki lima.
“Kalau pagi-pagi bukan karena mal, dong. Malnya belum buka. Orang biasa bilang mal bikin kemacetan, itu pagi kan belum buka, bukanya jam 10 (pagi). Biasanya juga banyak angkot yang berhenti, itu yang bikin kemacetan sebenarnya. Ada juga gara-gara pedagang kaki lima. Kalau semua itu enggak ada, ya lancar-lancar saja,” bantahnya.
Stefanus menegaskan mal di Jakarta telah mematuhi analisis dampak lingkungan. “Kita kan bikin mal ada persyaratannya. Kita kan bikinin yang namanya sumur resapan, kolam resapan. Kan waktu mengajukan izin kita sudah menggunakan itu. Jadi soal daerah resapan air enggak ada masalah,” klaimnya.
_______
Ralat: Sebelumnya ditulis Jakarta Timur sebagai daerah yang paling sepi penduduknya. Yang akurat: ia wilayah dengan jumlah penduduk tertinggi tetapi pendapatan rumah tangganya terendah di seluruh Jakarta.
Penulis: Dieqy Hasbi Widhana
Editor: Fahri Salam
