Intip Strategi Perumahan Publik ala Profesor NUS Business School

tirto.id - Ketersediaan perumahan publik merupakan isu di banyak negara, termasuk Singapura. Profesor dari Departemen Real Estate NUS Business School, Sing Tien Foo, menjelaskan, Singapura mengubah kebijakan perumahan sewa menjadi kepemilikan jangka panjang untuk warganya sejak 1964.

Lee Kuan Yew, Perdana Menteri Singapura saat itu percaya bahwa kepemilikan rumah akan menumbuhkan sense of belonging dan komitmen warga untuk membangun negara bersama. Konsep ini diberi nama Home Ownership for the People Scheme (Skim Pemilikan Rumah bagi Rakyat) yang diperkenalkan oleh Housing and Development Board (HDB), tepatnya pada 12 Februari 1964.

Kebijakan ini menggeser fokus pemerintah dari menyediakan rumah sewa darurat, menjadi mendorong kepemilikan rumah jangka panjang.

"Rumah adalah salah satu kebutuhan sosial dasar yang menjadi isu di banyak negara, bagaimana menyediakan rumah yang layak dan terjangkau bagi publik," ujar Sing Tien Foo di NUS Business School, Rabu (7/10/2026).

Menurut Sing, program HDB di Singapura ini cukup berhasil. Singapura memegang persentase tertinggi untuk jumlah warga yang memiliki rumah baik melalui HDB maupun properti privat.

Menurut data terbaru hingga 2025, sebanyak 91,2 persen dari total rumah tangga residen di Singapura telah memiliki rumah mereka sendiri (baik HDB maupun properti privat) dan menjadikannya salah satu yang tertinggi di dunia.

Dari jumlah tersebut, sekitar 77,2 persen hingga 80 persen warga Singapura tinggal di kompleks perumahan publik yang dibangun oleh pemerintah. Mayoritas statusnya adalah pemilik hak guna (owner-occupiers), sedangkan sisanya memanfaatkan skema sewa murah dari pemerintah (public rental scheme).

Kemudian, sekitar 17,9 persen warga tinggal di kondominium swasta, dan 4,7 persen tinggal di rumah tapak (landed properties).

Perumahan Publik Harus Terjangkau

Salah satu tantangan penyediaan perumahan publik adalah harga yang terjangkau dan aksesibilitas. Menurut Sing, ada perumahan publik yang secara kualitas kurang memadai, serta lokasi yang jauh dari pusat kota. Hal ini menjadikan perumahan ini kurang diminati.

"Selain keterjangkauan harga, yang harus diperhatikan adalah akses, mereka tidak hanya ingin atap di atas kepala, tapi juga rumah dengan kualitas yang bagus, sehingga bisa meningkatkan kualitas hidup," ujar Sing.

Ketika membuat kebijakan perumahan ini, pemerintah perlu membandingkan harganya dengan pendapatan warga.

"Ada beberapa indikator untuk mengukur keterjangkauan perumahan, rasio pendapatan dan harga sewa, dan pentingnya mengukur income atau pendapatan masyarakat. Pendapatan itu sangat penting untuk menentukan target pasar perumahan publik yang akan dibangun," kata Sing.

Rasio harga perumahan di Singapura adalah 4,7. Artinya, harga rata-rata rumah di Singapura adalah 4,7 kali lipat dari total pendapatan tahunan satu rumah tangga.

Secara teori, jika sebuah keluarga mengalokasikan 100 persen pendapatan mereka (tanpa belanja makanan, pakaian, pajak, atau kebutuhan lain) hanya untuk membayar rumah, maka rumah tersebut akan lunas total dalam waktu 4,7 tahun.

Ketimpangan Nyata Rasio Harga Rumah di Jakarta

Kondisi di Singapura berbanding terbalik dengan situasi di Jakarta, di mana harga properti sudah tidak ramah dengan kantong pekerja. Rasio harga rumah di tengah kota Jakarta menyentuh angka fantastis.

Rasio harga di Jakarta adalah 25,9 untuk perumahan dan 8,3 untuk apartemen. Artinya, harga rata-rata rumah tapak di tengah kota Jakarta adalah 25,9 kali lipat dari total pendapatan tahunan satu rumah tangga.

Jika satu keluarga mengumpulkan 100 persen pendapatan mereka (sama sekali tidak membeli makanan, tidak membayar listrik, transportasi, dan bebas pajak) hanya untuk membeli rumah, maka warga Jakarta butuh waktu hampir 26 tahun agar rumah tersebut bisa lunas.

Sementara itu, harga perumahan di luar jakarta terjangkau tapi kualitas, aksesibilitas, dan fasilitas belum memenuhi standar hidup yang layak.

Catatan dan Evaluasi untuk Sistem Properti di Indonesia

Masalah akut ini turut diamini oleh Hana, ASN Kementerian Perumahan dan Permukiman, yang saat ini sedang belajar di Departemen Real Estate, NUS Business School. Menurut Hana, ada beberapa hal yang belum dilakukan Indonesia dalam hal penyediaan perumahan.

"Problem di indonesia lebih pada pembiayaan, dan di Singapura juga pemerintah bekerja sama dengan banyak swasta, nah itu belum ada di Indonesia," ujar Hana.

Ia juga ingin mendorong agar di Indonesia ada kebijakan untuk mempermudah pembelian rumah pertama serta peningkatan batas pendapatan masyarakat untuk akses subsidi pembiayaan rumah di Indonesia.

Selain itu, menurut Sing, pemerintah juga perlu berstrategi untuk meyakinkan masyarakat pindah ke public housing dengan menyediakan kualitas rumah yang layak, fasilitas lengkap, aksesibilitas, serta, harga yang terjangkau.