Timbang Menimbang Penjualan Citos untuk Bayar Nasabah Jiwasraya

Oleh: Vincent Fabian Thomas - 12 Maret 2020
Dibaca Normal 2 menit
Kementerian BUMN bersiap melepas aset Jiwasraya, Cilandak Town Square, untuk melunasi pembayaran polis nasabah JS Saving Plan.
tirto.id - Menteri BUMN Erick Thohir berencana menjual Mall Cilandak Town Square (Citos) kepada swasta untuk melunasi gagal bayar polis nasabah JS Saving Plan Jiwasraya.

Staf Khsusus Menteri BUMN Arya Sinulingga mengatakan, aset tersebut banyak diminati swasta dan bakal segera dilego setelah mendapat persetujuan Panitia Kerja DPR RI.

"Kemungkinan nilai aset Citos sendiri saat ini sekitar Rp2 triliun sampai dengan Rp3 triliun," ucap Arya di Jakarta, awal pekan lalu (9/3/2020).

Merujuk pada laporan keuangan PT Jiwasraya tahun 2016 (Pdf), pusat perbelanjaan di Cilandak itu dibangun dari tanah seluas 50.124 meter persegi dari 6 sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) terpisah.

Tanah itu disewakan kepada PT Graha Megaria Raya selama 20 tahun dengan skema bangun kelola-serah alias Build Operate Transfer (BOT).

Usai 20 tahun terhitung sejak 1 Desember 2002 atau sampai 30 November 2022, kepemilikan Gedung ini akan dikembalikan ke PT Jiwasraya.

Perjanjian ini dibuat berdasarkan akta notaris no. 5 oleh Anita Munaf pada tanggal 13 Juni 2001.

CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menjelaskan penjualan Citos akan relatif sulit dilakukan meski merupakan salah satu pusat perbelanjaan dan kuliner populer di Jakarta Selatan.

Karena dibangun dan dikelola oleh swasta, prosesnya tidak akan sesederhana penjualan aset yang murni dibangun sendiri.


Selain kendala proses, ia memperkirakan ada persoalan nilai aset yang bisa jadi sulit menyentuh harga yang diharapkan Kementerian BUMN. Salah satunya berasal dari sisa nilai ekonomis BOT yang masih ada sampai tahun 2022.

“Harusnya bisa terjual. Namun dengan kondisi Citos yang BOT hitungannya jadi enggak sesederhana itu dan nilainya mungkin di bawah harga pasar,” ucap Ali saat dihubungi reporter Tirto, Rabu (11/3/2020).

Ali juga menambahkan kendala lain akan datang dari kondisi pasar properti juga kurang bergairah. Ia memprediksi investor akan cenderung membeli aset-aset yang aman dan mudah dilikuidasi di tengah kondisi perekonomian global yang tengah tertekan akibat wabah Corona.

“Pasar tidak terlalu melirik properti. Investor lagi menahan saya enggak thau tahun ini bisa terjual atau tidak. Kan, sentimennya kurang bagus,” ucap Ali.

Masih Prospektif?

Pendapat serupa disampaikan Aleviery Akbar, Penilai Properti dari Kantor Jasa Penilai Publik Herly, Ariawan & Rekan (KJPPHAR). Menurutnya harga jual Citos akan lebih rendah dari yang diperkirakan. Pasalnya investor memerlukan tambahan modal untuk pengembangan aset tersebut.

Kendati demikian, ia menilai aset tersebut tetap prospektif. Di samping lokasinya yang cukup strategis, Cilandak Town Square bisa dikembangkan menjadi apartemen sampai kawasan komseril seperti perkantoran dan retail.

“Harga yang ditawarkan investor pasti akan offer dengan harga serendah mungkin,” ucap Aleviery saat dihubungi reporter Tirto, Rabu (11/3/2020).

Property Analysist Kantor Jasa Penilai Publik Andreas Siregar mengatakan ada sejumlah metode yang bisa digunakan mengetahui nilai asset Citos yaitu pendekatan biaya atau penghasilan aset atau net income.


Namun, sehubungan dengan keterbatasan data, pendekatan yang digunakan adalah biaya yang terdiri dari harga tanah per meter persegi dan harga bangunan per meter persegi.

Nilai tanah bisa diperkirakan berada di angka Rp30-35 juta per meter persegi untuk kawasan TB Simatupang, Cilandak, Jakarta Selatan.

Dengan total luas aset Citos sebanyak 50.124 meter persegi maka setidaknya nilai aset tanahnya berjumlah Rp1,754 triliun dengan asumsi investor menerima harga tanah di kisaran Rp35 juta.

Lalu dari harga bangunan, Andreas memperkirakan nilainya adalah Rp5 juta per meter persegi mempertibangkan usia bangunan sejak 2002 dan berbagai perawatan yang sudah dilakukan.

Di sisi lain bangunan Citos juga hanya 2 lantai atau kurang optimal dari potensi wilayah yang bisa mencapai 16 lantai sesuai kemampuan KDB 50 persen dan KLB di angka 3.

Menurut perhitungan reporter Tirto menggunakan fitur “ukur jarak” dalam Google Maps, diperoleh luas bangunan mall Citos saja di angka 18.647 meter persegi sehingga nilainya berada di kisaran Rp93,235 miliar.

Jika dijumlah nilainya hampir menyentuh estimasi Kementerian BUMN dengan total Rp1,847 triliun. Hanya saja, Andreas mengingatkan penjualannya masih akan bergantung dengan tawar-menawar antara Jiwasraya dan investor sehingga nilainya masih mungkin kurang dari Rp1,8 triliun.

“Hampir sampai ya kalau Rp2 triliun. Tapi nanti tergantung tawar-menawar. Investor bisa mempertahankan bangunan atau itu dirubuhin semua,” ucap Andreas saat dihubungi reporter Tirto, Rabu (11/3/2020).


Baca juga artikel terkait KASUS JIWASRAYA atau tulisan menarik lainnya Vincent Fabian Thomas
(tirto.id - Ekonomi)

Reporter: Vincent Fabian Thomas
Penulis: Vincent Fabian Thomas
Editor: Hendra Friana
DarkLight