Seberapa Ampuh Stimulus Diskon PPN Genjot Penjualan Rumah?

Oleh: Selfie Miftahul Jannah - 5 Maret 2021
Dibaca Normal 2 menit
PPN dipangkas 100 persen untuk rumah di bawah Rp2 miliar. Penguasa menilai ekonomi dapat terangsang, sementara pengamat menyebut kebijakan ini tanggung.
tirto.id - Kementerian Keuangan menerapkan pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bagi rumah dengan harga di bawah Rp2 miliar. Sementara PPN 50% jika harga jual rumah di atas Rp2 miliar sampai Rp5 miliar. Keputusan dituangkan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 21 Tahun 2021.

"Ini untuk menyerap rumah-rumah yang sudah siap dibangun dan dijual. Stok rumah akan menurun, permintaan meningkat, sehingga memacu adanya rumah baru lagi," Menteri Keuangan Sri Mulyani menjelaskan tujuan dibuatnya peraturan ini, Senin (1/3/2021) lalu.

Kebijakan berlaku untuk rumah yang sudah jadi atau siap huni baik tapak atau rusun. Ketentuan lain, insentif hanya diberikan untuk satu orang satu rumah; lalu rumah tidak boleh dijual lagi dalam jangan waktu setahun usai pemberian insentif.

"Insentif ini berlaku selama 6 bulan, mulai 1 Maret 2021 sampai 31 Agustus 2021," kata Sri Mulyani.

Dalam kesempatan yang sama Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Basuki Hadimuljono memaparkan jumlah rumah yang bakal menerima keringanan ini. "Dari data asosiasi, untuk rumah non subsidi rentang kelas dari Rp300 juta hingga Rp1 miliar stoknya ada 9.000," kata Basuki.

Untuk rumah seharga Rp1 miliar hingga Rp2 miliar juga terdapat 9.000. Lalu untuk rentang kelas Rp2 miliar hingga Rp3 miliar terdapat 4.500 stok ."Lalu untuk rentang kelas Rp3 miliar hingga Rp5 miliar terdapat 4.500," kata dia.


Pengusaha Realestat Indonesia (REI) Komite Perizinan dan Investasi Adri Istambul LG Sinulingga menjelaskan 17 persen dari harga rumah itu merupakan biaya pajak, dari mulai PPN, PPH, hingga BPHTB. Untuk PPN sendiri persentasenya 10 persen. Angka ini relatif besar sehingga diyakini dapat merangsang konsumen.

"Kalau PPN dihilangkan, ini akan memengaruhi faktor harga jual dan daya beli masyarakat sehingga serapan rumah tidak lagi jadi kendala," kata dia kepada reporter Tirto, Selasa (2/3/2021). "Diprediksi bisa mendongkrak penjualan sampai 20 persen di tiga bulan awal, kalau sampai Agustus mungkin bisa sampai 30 persen."

Ekonom dari Universitas Indonesia (UI) sekaligus Direktur Eksekutif Next Policy Fithra Faisal Hastiadi mengatakan kebijakan ini tak terlepas dari upaya pemerintah untuk mengatasi situasi rumah-rumah yang belum terjual akibat pandemi.

"Kalau kita melihat pasar rumah harga Rp2 miliar ke bawah lebih dinamis ketimbang yang di atas Rp2 miliar. Makanya mungkin Kementerian Keuangan ingin menguji kedinamisan itu. Sebenarnya untuk demand-nya untuk yang di bawah Rp2 miliar ini masih ada," katanya kepada reporter Tirto, Selasa.

Namun, ada tantangan di balik stimulus ini, yang barangkali dapat menghambat realisasi. Selama satu tahun terakhir atau sepanjang masa pandemi, masyarakat memiliki kebiasaan baru yaitu menabung di sektor keuangan baik deposito, reksadana, obligasi, sampai emas. Bisa saja kebiasaan itu terus berlanjut.

"Sulit mengubah kebiasaan itu dalam durasi enam bulan. Masyarakat yang berinvestasi di sektor keuangan karakternya itu mengejar likuiditas dan menghindari risiko. Mereka ingin melakukan aktivitas hedging alias menghindari risiko di jangka pendek," terang dia.

Oleh karena itu, agar program berhasil, ia harus dibarengi dengan "edukasi yang tepat agar masyarakat bisa beralih [ke properti]."

Direktur Eksekutif Institute for Development of Economics and Finance (Indef) Tauhid Ahmad mengatakan properti merupakan salah satu sektor yang banyak terkait dengan industri lain. Jika sektor ini bisa bergairah, 150 sektor turunannya akan ikut bergerak. Oleh karena itu dia berharap kebijakan ini tak hanya untuk rumah yang sudah siap huni.

"Kalau siap huni, multiplier effect terhadap pembelian bahan bangunan sudah terjadi, tenaga kerjanya sudah dibayar, sudah beres. Jadi kalau dikasih... untuk semua jenis rumah menurut saya akan luar biasa," kata dia kepada reporter Tirto.


Sementara Tauhid CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda menyoroti batas waktu insentif.

Dengan batas 31 Agustus 2021, pengembang yang hendak mendapatkan insentif tapi tidak punya unit yang siap huni harus segera membangun. Untuk membangun rumah di segmen menengah-bawah mungkin bisa cepat, namun untuk rumah yang di atas Rp1 miliar, waktu pengerjaan mungkin lebih lama. Menurutnya hal ini akan memberatkan pengembang karena sekarang cash flow terganggu. Belum lagi semakin lama membangun semakin singkat pula waktu mendapatkan insentif.

"Harusnya pemerintah memahami hal tersebut di lapangan," jelas Ali kepada reporter Tirto, Senin.

Meskipun memang dampaknya akan meningkatkan penjualan rumah selama enam bulan, menurut Ali keuntungan ini hanya akan dinikmati oleh sebagian pengembang yang memiliki rumah siap huni.

"Jangan sampai memberikan kesan bahwa kebijakan ini setengah-setengah. Bila fokus pemerintah hanya untuk menghabiskan stok rumah, ini kurang tepat. Harusnya tidak dibatasi hanya untuk rumah ready stock," ujar dia.

Hal ini juga dikhawatirkan tidak dapat merealisasikan potensi daya beli masyarakat yang ingin membeli properti secara inden. "Penjualan properti inden pasti malah akan tertahan," tandas Ali.

Baca juga artikel terkait INSENTIF PAJAK atau tulisan menarik lainnya Selfie Miftahul Jannah
(tirto.id - Ekonomi)

Reporter: Selfie Miftahul Jannah
Penulis: Selfie Miftahul Jannah
Editor: Rio Apinino
DarkLight