Menggugat Kota Mandiri Sentul City, Rumah Tapak Rasa Apartemen

Oleh: Zakki Amali - 11 Juni 2020
Dibaca Normal 6 menit
Komite Warga Sentul City menginginkan konsep swakelola, bukan konsep kota mandiri, demi mewujudkan pelayanan publik yang adil.
tirto.id - Erni Suhartati punya sepetak tanah kosong di perumahan Sentul City. Satu hari ia ingin mendirikan rumah peristirahatan di pegunungan Bogor yang sejuk dan asri.

Angan itu ambyar ketika ia menerima tagihan biaya hampir Rp5 miliar untuk pemotongan rumput dan ilalang yang tumbuh liar di atas tanahnya.

Tanah seluas 470 meter persegi berada di Bukit Golf Hijau Sentul City dibelinya pada 2004. Biaya yang harus ia bayar dikenal sebagai biaya pemeliharaan dan perawatan lingkungan (BPPL) atau iuran lingkungan untuk perawatan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) di Sentul City.

Ada sejumlah item dalam BPPL. Mulai dari biaya lampu penerangan jalan, kebersihan, hingga keamanan. Iuran lingkungan di Sentul City untuk tanah per meter persegi adalah Rp2.000.

Ketika tahu ada tagihan iuran lingkungan jumbo, Erni enggan membayarnya.

“Katanya ada [biaya] potong rumput. Tanah saya tidak dijaga tidak apa-apa. Rumput panjang juga tidak ada yang mencuri. [Tanah] tidak dibawa lari,” kata Erni kepada Tirto, pertengahan Mei 2020.

Aturan main iuran lingkungan merupakan kewenangan penuh pengembang perumahan Sentul City. Pengembang telah mengikat pembeli lewat Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) untuk patuh membayar iuran lingkungan.

Masalahnya, PPJB timpang sebelah. Ada klausul yang menyebut iuran lingkungan bisa berubah sewaktu-waktu tanpa mengajak rembugan pembeli.

“Saya tidak tahu ada biaya lingkungan karena setelah membeli tanah dibiarkan begitu saja. Saya dan suami yang jadi polisi tugas di mana-mana. Pas nengok tanah pada 2017 atau 2018 diberitahu ada tagihan Rp2 miliar,” ujar Erni.

Tagihan iuran lingkungan Erni per April 2020 telah mencapai Rp4,8 miliar, melebihi harga jual tanahnya senilai Rp2,5 miliar.

Tagihan itu tak masuk akal baginya, “Orang beli tanah inginnya untung setelah sekian tahun dijual lagi, ini malah nombok.”

Pada April 2020, bunga atas tunggakan bulan sebelumnya sudah Rp142 juta, melebihi iuran lingkungan bulan yang sama sebesar Rp1.390.000.

Tagihan super jumbo itu akumulasi denda dan bunga tunggakan per bulan sejak Erni tak membayar iuran lingkungan.

Pengelolaan iuran lingkungan di bawah PT Sukaputra Graha Cemerlang (SGC), anak usaha PT Sentul City. Tirto sudah mencoba konfirmasi ke Direktur SGC, Jonny Kawaldi, terkait iuran lingkungan tapi belum direspons.


Pengembang Tak Berhak Pungut Iuran Lingkungan

Keengganan Erni Suhartati membayar tagihan iuran lingkungan didasari putusan Mahkamah Agung yang mengabulkan gugatan Komite Warga Sentul City (KWSC).

KWSC merupakan organisasi warga penghuni perumahan Sentul City yang menuntut transparansi dan mewujudkan pelayanan publik yang adil di lingkungan Sentul City. Mereka menolak konsep kota mandiri (township management) yang dianggap merugikan penghuni.

KWSC berdiri pada 2016. Tak lama terbentuk, PT Sentul City menggugat perdata KWSC atas dugaan perbuatan melawan hukum di Pengadilan Negeri Cibinong, Bogor, karena mengajak warga memboikot iuran lingkungan. Gugatan materil dan imateril pengembang Sentul City ke KWSC senilai Rp103,98 miliar

Gugatan pengembang menjadi ‘senjata makan tuan’ karena Mahkamah Agung memenangkan KWSC yang menggugat balik dalam gugatan (rekonvensi) PT Sentul City.

Putusan kasasi MA nomor 3415 K/Pdt/2018 telah berkekuatan hukum tetap (inkrah). Ada sejumlah hal dalam putusan.

Di antaranya PT Sentul City dan anak usahanya PT Sukaputra Graha Cemerlang (SGC) dilarang menarik BPPL kepada warga; menyesuaikan tarif air dengan aturan Bupati Bogor; PT SC dan SGC membiayai pemeliharaan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) di perumahan Sentul City hingga diserahkan ke Pemkab Bogor.

Setelah ada kasasi, Sentul City tak juga melaksanakan putusan. Akhirnya, pada 28 April 2020, PN Cibinong menegur PT Sentul City dan memintanya segera memenuhi putusan paling lambat delapan hari sejak menerima teguran pada 19 Mei 2020.

Meski demikian, dalam perkara ini, Sentul City mengajukan gugatan peninjauan kembali (PK) atas putusan kasasi pada Februari 2020.

Menurut Deni Erliana, juru bicara KWSC, upaya PK tidak menghalangi pelaksanaan eksekusi.

Kenyataannya bertolak belakang. Sentul City masih berupaya mengutip iuran lingkungan seperti dialami oleh Erni.

Ombudsman Perwakilan Jakarta Raya yang menerima aduan warga Sentul City terkait BPPL telah merekomendasikan penyerahan semua PSU kepada 48 kluster perumahan, termasuk jaringan pipa air bersih sepanjang 15,5 kilometer ke Pemkab Bogor.

Menurut Ketua Ombudsman Jakarta Raya, Teguh P. Nugroho, Sentul City bisa terkena sanksi karena terus menunda penyerahan PSU.

Hal ini mengacu Perda Kabupaten Bogor 7/2012 tentang PSU Perumahan dan Permukiman. Sentul City bisa terjerat 6 bulan penjara dan/atau denda Rp50 juta karena molor menyerahkan PSU.

Sentul City juga melanggar aturan lain. Merujuk Pasal 25 ayat 1 Permendagri 9/2009, PSU yang belum diserahkan ke pemerintah daerah dibiayai pengembang Sentul City. Tapi, kenyataannya, pengembang masih memungut iuran lingkungan.

Infografik HL Pelanggaran Pengembang Perumahan Sentul City
Infografik Pelanggaran Pengembang Perumahan Sentul City. tirto.id/Lugas

Kota Mandiri: Rumah Tapak Rasa Apartemen

Bermukim di perumahan elite di kawasan pegunungan Kabupaten Bogor bisa menikmati udara segar dan lingkungan asri. Ada jalan tol dan kereta lokal yang menghubungkan Bogor dan Jakarta.

Pelbagai sarana dibangun pengembang, dari sekolah berkelas internasional, rumah sakit, pasar modern, juga hotel dan lapangan golf.

Kebutuhan dasar penghuni mulai dari air, listrik hingga sambungan telepon dipasok pengembang. Hal itu yang mungkin menjadikan perumahan di kawasan Sentul City nyaris ideal sebagai hunian.

Seluruh fasilitas di Sentul City tentu saja ada biayanya. Pengembang menarik iuran warga Sentul City lewat skema biaya pemeliharaan dan perawatan lingkungan (BPPL)

Dalam sejarahnya, Sentul City mengelola kawasan permukiman di sisi selatan Jakarta. Daerah penopang Jakarta telah tumbuh sebagai kota mandiri dari Banten hingga Jawa Barat.

Pengembang berlomba membangun kota mandiri dengan lahan seluas ratusan hingga ribuan hektare. Sejak 1980-an, pembangunan kota mandiri bergeliat di Indonesia.

Di kawasan Jabodetabek kini terbangun ratusan kota mandiri. Berdasarkan skala lahan, setidaknya ada lima kota mandiri berskala besar.

Kelimanya BSD City di Tangerang Selatan seluas 6.000 hektare; Sentul City seluas 3.100 ha; Citra Raya di Tangerang seluas 2.760 ha; Alam Sutera di Serpong seluas 800 ha; dan Meikarta di Bekasi seluas 500 ha.

Di antara lima kota mandiri, PT Sentul City, yang berdiri pada 16 April 1993, punya cadangan tanah (land bank) setidaknya 15.000 ha di Bogor. Pengembang berskala besar perlu banyak tanah untuk melanjutkan ekspansi kota mandiri.

Meski demikian, dalam satu upaya mencari cadangan tanah, petinggi Sentul City pernah tersandung korupsi pada 2012.

Kwee Cahyadi Kumala alias Swie Teng, saat itu Presiden Direktur Sentul City sekaligus Komisaris Utama PT Bukit Jonggol Asri, anak usaha Sentul City, terbukti menyuap Bupati Bogor saat itu Rachmat Yasin sebesar Rp4,5 miliar untuk memperoleh surat rekomendasi tukar guling kawasan hutan di Kabupaten Bogor seluas 2.754 ha.

Pembangunan kota mandiri memicu korupsi seperti terjadi dalam kasus suap pengembang Meikarta dengan kepala daerah dan sejumlah pejabat untuk memperoleh perizinan.

Di perumahan Sentul City, implementasi konsep kota mandiri juga bermasalah. Penghuni jadi bulan-bulanan pengembang dalam soal iuran lingkungan dan air baku.

Alghiffari Aqsa, pengacara Komite Warga Sentul City dari AMAR Law Firm, menilai konsep kota mandiri yang dikelola swasta seperti Sentul City justru mengarah privatisasi dan komersialisasi seperti apartemen.

Menurutnya, warga dapat mengurus sendiri lingkungan perumahannya tanpa konsep kota mandiri. Toh, negara juga punya kewenangan menyediakan fasilitas publik bagi warga tanpa memandang status ekonomi.

“Konsepnya tidak bisa dipakai untuk rumah tapak, karena orang membeli rumah beserta tanahnya yang menjadi hak penghuni.”

Alghiffari juga menuding watak manajemen kota mandiri Sentul City yang represif, terwujud lewat privatisasi air yang memaksa warga membayar lewat skema penyatuan (bundling) selama belasan tahun.

“Hak warga memperoleh air dikebiri oleh aturan pengembang. Saluran air diputus bukan karena tak membayar tagihan, tapi belum lunas iuran lingkungan. Ini seperti apartemen,” kata Alghiffari.

Dari bukti warga memenangkan gugatan hukum atas privatisasi air dan iuran lingkungan yang dilarang dipungut lagi oleh Sentul City, maka konsep kota mandiri di perumahan ini telah gagal, menurut Alghiffari.

Kemenangan warga itu juga menjadi preseden baik bagi gerakan remunisipalisasi—pengembalian pengelolaan air oleh swasta ke publik—di Indonesia.

“Keberhasilan gugatan privatisasi air mungkin satu-satunya yang berhasil di Indonesia,” katanya.

Tren remunisipalisasi telah berkembang di dunia. Perusahaan swasta tumbang karena pemerintah mengambilalih pengelolaan air. Pada 2013, setidaknya ada 81 remunisipalisasi di seluruh dunia.

Di Indonesia, remunisipalisasi juga ditempuh Koalisi Masyarakat Menolak Swastanisasi Air Jakarta yang menggugat Pemprov DKI Jakarta untuk menghentikan izin pengelolaan air oleh perusahaan swasta PT PAM Lyonnaise (Palayja) dan PT Aetra Air Jakarta (Aetra).

Koalisi kalah menghadapi gugatan oleh pemerintah. Imbasnya, swasta tetap boleh mengelola air di Jakarta.

Demo Warga Sentul City
Komite Warga Sentul City melakukan aksi di depan Istana Negara soal pelanggaran hukum oleh pengembang PT Sentul City, Jakarta, Senin (30/4/2018). tirto.id/Andrey Gromico

Sistem Swakelola Lebih Manusiawi

Komite Warga Sentul City beranggotakan 800 penghuni, yang menginginkan sistem swakelola untuk Sentul City.

Syarat awal swakelola adalah ada penyerahan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) ke Pemkab Bogor. Dari 48 klaster perumahan, baru beberapa saja yang secara resmi diserahkan ke pemerintah kabupaten.

Salah satu klaster perumahan swakelola Sentul City adalah Bukit Golf Hijau, berada di RW 8, Desa Cijayanti, Kecamatan Babakan Madang. Klaster perumahan lain yang sudah diserahkan ke Pemkab Bogor versi KWSC adalah Mediterania 1, Mediterania 2, Mediteranian Golf Hill, dan Parahyangan.

Juru bicara KWSC, Deni Erliana, menyebut konsep swakelola menawarkan rumusan berbeda. Beragam biaya yang diterapkan BPPL bisa dipangkas lebih murah dan lebih manusiawi: tak ada pemutusan air dan iuran lingkungan ratusan juta rupiah.

Dorongan swakelola ini mencuat karena warga Sentul City mengalami pemutusan meteran air secara intimidatif. Selain itu, biaya iuran lingkungan seperti dialami Erni Suhartati dinilai tak manusiawi.

Di antara praktik swakelola yang sudah berjalan yakni pengangkutan sampah dan penyediaan satpam. Biaya swakelola berasal dari warga yang terlibat. Warga cukup bayar kesepakatan iuran kepada ketua RT/RW setempat.

Perawatan lingkungan di luar kemampuan warga adalah tanggung jawab Pemkab Bogor yang telah jadi aset negara seperti lampu penerangan jalan.

Nyatanya, praktik swakelola tak berjalan mulus. Menurut Erliana, kendaraan pengangkut sampah yang disewa warga kerap diadang satpam Sentul City agar tidak masuk perumahan. Begitu juga satpam yang dipekerjakan warga dilarang masuk.

“Hampir selalu terjadi ketegangan di gerbang masuk perumahan,” katanya.

Tanggapan PT Sentul City: ‘Jangan Samakan Kami dengan Yayasan’

Kepala humas PT Sentul City, Alfian Mujani, mengakui belum menyerahkan semua prasarana, sarana dan utilitas (PSU) di klaster perumahan. Setelah ada putusan Mahkamah Agung, penarikan BPPL diklaim longgar.

Menurut dia, penyerahan PSU tidak mudah. Perseroan harus mempertimbangkan untung-rugi, terutama menyangkut aset jaringan pipa air bersih yang diklaim Alfian bernilai Rp100 miliar.

Sentul City saat ini menghadapi masa transisi hingga 30 Juli 2020 untuk menyerahkan aset jaringan pipa air ke Pemkab Bogor, sebagaimana putusan Mahkamah Agung.

“Para pemegang saham tanya dapat apa dari penyerahan aset itu? Nanti mereka tanya di rapat umum pemegang saham. Dan harus dipertanggungjawabkan,” kata Alfian kepada Tirto.

Sentul City, klaim dia, bukannya tidak patuh. Kata Alfian, sudah ada penyerahan PSU di tiga klaster perumahan kepada Pemkab Bogor.

“Kami justru khawatir kalau PSU dipegang pemerintah jangan-jangan pelayanannya buruk. Misalnya soal saluran air yang mati. Laporannya hari ini, bertindaknya beberapa hari kemudian. Banyak kok warga yang ingin konsep township management jalan,” dalihnya.

Menurut dia, penolak konsep kota mandiri hanya sebagian kecil dari jumlah penghuni. Di Sentul City ada 8.000 penghuni, sedangkan berdasar klaim Alfian, penolak township management hanya 136 penghuni yang bergabung di Komite Warga Sentul City.

“Mereka menolak konsep kota mandiri karena mahal. Mereka ini orang kaya. Kalau diurus negara nanti mengeluarkan subsidi. Jadi mahal ini dibandingkan dengan apa? Cek, dong, BPPL kota mandiri lain. Jangan samakan [Sentul City] dengan yayasan,” klaimnya.

=======

Penyingkapan: Laporan ini adalah hibah liputan dari Lembaga Bantuan Hukum Pers mengenai para pejuang lingkungan.

Baca juga artikel terkait KASUS SENTUL CITY atau tulisan menarik lainnya Zakki Amali
(tirto.id - Hukum)

Reporter: Zakki Amali
Penulis: Zakki Amali
Editor: Fahri Salam
Artikel Lanjutan
DarkLight