Krisis Evergrande, Raksasa Properti Cina yang Terancam Bangkrut

Oleh: Ahmad Zaenudin - 23 Oktober 2021
Dibaca Normal 8 menit
Berutang kepada 292 bank/institusi keuangan dalam dan luar negeri, serta menjual properti yang belum dibangun, membuat Evergrande limbung.
tirto.id - Pada akhir 1970-an, demi memperbaiki ekonomi yang porak-poranda akibat kekuasaan absolut Mao Zedong, Pemerintah Cina di bawah kendali Deng Xiaoping melakukan reformasi besar-besaran. Salah satunya dengan memberikan subsidi kepada para petani untuk meringankan beban pertanian dan meningkatkan penghasilan.

Setelah sempat bersikukuh bahwa tanah tak boleh dimiliki individu ataupun kelompok semenjak Mao berkuasa pada 1946, Beijing mulai melunak. Memperbolehkan petani secara kolektif memiliki hak atas tanah untuk memenuhi kebutuhan mereka.

Melalui dua kebijakan ini, kaum petani--pekerjaan yang menopang lebih dari 80 persen rumah tangga perdesaan di Cina--perlahan mulai meninggalkan kemiskinan.

Karena dua kebijakan tersebut dianggap sukses besar, Cina bergerak lebih jauh dengan memperkenalkan konsep bisnis bernama Town and Village Entreprise (TVE), semacam Badan Usaha Milik Desa (BUMD). Konsep ini mengharuskan pemerintah lokal membangun usaha sesuai dengan kekuataan masing-masing desa, alih-alih membuka lapangan pekerjaan langsung oleh pemerintah pusat.

Melalui TVE, muncul pabrik-pabrik skala rumahan, menggiring orang-orang yang semula bekerja sebagai petani, juga para pengangguran, bertransformasi menjadi buruh. Mereka memproduksi pelbagai produk, mulai dari tekstil, furnitur, hingga mesin-mesin sederhana. Dan perlahan, Cina memberikan keleluasaan kepada TVE yang awalnya dimiliki oleh pemerintah desa untuk "memerdekakan" diri, menjadi perusahaan swasta yang dapat menjalin hubungan bisnis dengan perusahaan-perusahaan internasional, tak melulu sesuai kehendak Beijing.

Semenjak TVE muncul, setidaknya 135 juta lapangan pekerjaan baru lahir hingga membuat ekonomi Cina semakin menggeliat dengan dibuktikan oleh Produk Domestik Bruto (PDB) Cina yang melonjak lebih dari 26 persen. Hal ini menggiring lonjakan penghasilan masyarakat perdesaan dan menipiskan perbedaan antara kota dan desa.

Karena masyarakat akhirnya memperoleh penghasilan yang lebih baik, sebagaimana dituturkan George Magnus dalam Red Flags: Why Xi's China is in Jeopardy (2018), masyarakat Cina tak lagi melihat penghasilan yang mereka peroleh hanya untuk memenuhi sandang dan pangan, tetapi juga papan. Terlebih karena secara kolektif para petani dapat memperoleh hak atas tanah, masyarakat Cina pun menuntut hak yang sama dimiliki individu/perorangan.

Akhirnya sejak 1987, komersialisasi tanah dilakukan Cina dengan pertama-tama diujicobakan secara terbatas di Shanzhen dengan melelang tanah milik negara kepada para pengembang perumahan. Shenzhen Special Economic Zone & Properties (perusahaan milik pemerintah daerah Shenzhen) didaulat sebagai pemenang usai berani membayar 5,25 juta yuan atau sekitar Rp 10,5 miliar atas tanah yang dilelang, mengalahkan 43 perusahaan swasta yang ikut serta dalam pelelangan.

Shenzhen Special Economic Zone & Properties kemudian membangun dua tipe perumahan bagi masyarakat, yakni rumah yang terjangkau bagi kelas bawah dan "komoditas" bagi menengah atas. Setahun setelah itu, Cina akhirnya benar-benar memberikan hak kepemilikan properti dengan meloloskan undang-undang tentang kepemilikan tanah. Menggiring tumbuhnya pengembang swasta seperti Country Garden dan Evergrande pada dekade 1990-an.

Pemberian hak atas properti disambut sukacita oleh masyarakat. Lebih dari 90 persen rumah tangga di Cina akhirnya memiliki rumah sendiri dengan mengalokasikan hingga 74 persen penghasilan mereka. Lagi pula bagi mereka menabung adalah bentuk kesia-siaan karena renminbi (mata uang Cina) kerap dilemahkan Beijing demi mengakali ekspor. Hal ini kemudian membuat satu dari empat rumah tangga di Cina memiliki lebih dari satu rumah dan membuat harga rumah melejit tak karuan. Singkatnya, properti akhirnya menjadi bisnis senilai $1,7 triliun per tahun dan menjadi salah satu sokoguru perekonomian Cina.

Namun, setelah lebih dari tiga dekade meroket, kini dunia properti Cina tampaknya menemui titik penghujung yang menyakitkan. Musababnya, dimotori oleh Evergrande (salah satu pengembang terbesar) melejitnya properti tak dilakukan dengan cara yang benar, melainkan dengan utang dan spekulasi.


Gali Lubang Tutup Lubang Akhirnya Terperosok

Ketika Anne Stevenson-Yang tinggal di Cina pada 1990-an, tiap akhir pekan dia bermain di sekitar bandara yang dekat dengan rumahnya. Selain memperhatikan hilir mudik pesawat, Stevenson-Yang juga menyadari ada kejanggalan di sekitar bandara. Kejanggalan itu sebagaimana dituturkannya dalam China Alone: The Emergence From, and Pending Return To, Isolation (2013) adalah dia melihat begitu banyak "perumahan/bangunan hantu" di sekitar bandara yang indah dan modern namun dibiarkan kosong tak berpenghuni.

Seteah dewasa, usai menimba ilmu di Amerika Serikat dan mendirikan J Capital Research (firma analisis bisnis) serta menjelajah Cina, Stevenson-Yang tersadar bahwa perumahan/bangunan hantu itu tak hanya terdapat di sekitar bandara dekat rumah masa kecilnya, tetapi juga hampir di semua tempat di Cina.

"Semuanya kosong melompong," kata Stevenson-Yang, karena seperti dipaparkannya dalam wawancara dengan media asal Jerman bernama Finanz und Wirtschaft, Cina terperangkap dalam skema piramida terbesar di dunia, yang sewaktu-waktu dapat menghancurkan perekonomian.

Krisis bermula karena Pemerintah Cina kerap menurunkan nilai renminbi terhadap dolar untuk mengakali ekspor. Hal ini ditambah dengan kurang pahamnya masyarakat terhadap instrumen investasi seperti saham. Masyarakat Cina percaya bahwa properti merupakan satu-satunya investasi teraman. Maka, setelah lebih dari 90 persen rumah tangga di Cina memiliki hunian, properti menjadi harta yang wajib dimiliki, dikumpulkan, tak sekadar tempat tinggal.

Selain membeli rumah dengan cara kontan atau mengalokasikan sebagian besar penghasilan, masyarakat Cina berutang ke bank/institusi keuangan. Hal ini membuat harga properti melambung tinggi, membuat banyak rumah/apartemen--diperkirakan sekitar 21 persen atau setara dengan 65 juta unit rumah/apartemen di kota-kota di Cina--kosong melompong karena hanya dijadikan aset kekayaan dan membuat para pengembangnya terlena.

Salah satu pengembang yang terlena dengan bisnis manis dunia properti Cina adalah Evergrande. Didirikan oleh Hui Ka Yan (Xiu Jiayin) pada 1990-an, Evergrande memborong tanah-tanah yang sebelumnya dimiliki pemerintah, sebagaimana dituturkan Yuen Tuen Aang dalam How China Escape the Poverty Trap (2016), "lebih banyak dari pengembang manapun untuk diubah menjadi perumahan/apartemen." Mereka memiliki lebih dari 13 ribu hektare tanah untuk dikelola.

Untuk memperoleh uang guna membiayai pembangunan rumah/apartemen, Evergrande melakukan dua cara. Pertama, menjual rumah/apartemen yang sudah jadi kepada masyarakat. Ini artinya Evergrnade harus menyiapkan modal terlebih dahulu dan membuatnya sukar mengembangkan usaha. Perusahaan ini lalu mengubah taktik dengan hanya menjual janji. Menjual properti yang belum ada (masih dikerjakan atau bahkan baru direncanakan) kepada masyarakat dengan memberikan diskon spesial untuk menarik perhatian. Uang yang diperoleh dari menjual janji ini lalu dijadikan modal untuk pembangunan rumah/apartemen atau menggunakan strategi "gali lubang tutup lubang" untuk pembangunan.

Karena strategi "gali lubang tutup lubang" dianggap tak cukup membiayai pembangunan properti yang sangat diminati masyarakat, Evergrande lalu menambah modalnya dengan cara kedua, yakni "menggadaikan masyarakat" yang telah percaya pada mereka untuk memperoleh dana dari 292 bank/institusi keuangan, dalam maupun luar negeri. Selain dana, Evergrande juga menjalin kerjasama dengan suplier bahan-bahan bangunan untuk membantu mereka mengubah tanah menjadi rumah.

Evergrande akhirnya memiliki lebih dari 1.300 proyek properti yang tersebar di lebih dari 280 kota di Cina atau bekerja menyiapkan rumah/apartemen bagi 1,4 juta warga Cina. Ini membuat evergrande menjadi perusahaan pemilik aset sebesar 2 triliun yuan atau setara dengan 2 persen PDB Cina.

Namun, dengan hanya "menggadaikan masyarakat", Evergrande harus mau menerima utang dari pihak bank/institusi keuangan dengan bunga yang tinggi. Sebagaimana dilaporkan Erin Mandell untuk The Wall Street Journal, bunga itu sebesar "dua digit" yang membuat modal-modal yang diterima, selain digunakan untuk mengongkosi pembangunan rumah, juga digunakan untuk membayar utang plus bunga. Maka, dari 1.300 proyek yang dimiliki Evergrande, hanya sebagian kecil yang telah jadi. Mereka memiliki proyek perumahan senilai $202 miliar yang belum diselesaikan, dan berutang 1,4 juta rumah/apartemen kepada masyarakat Cina yang membeli properti dari mereka.

Awalnya, Evergrande merasa pemenuhan janji menyelesaikan properti pada masyarakat akan mudah dilakukan, yakni dengan berutang lagi. Namun, pemerintah Cina akhirnya tersadar bahwa meroketnya bisnis properti tercipta karena utang yang menggunung, baik oleh masyarakat (consumer leverage ratio) maupun pengembang yang sangat mengancam perekonomian. Di bawah kendali Xi Jinping, Cina berbenah untuk menyelamatkan perekonomiannya.

Xi Jinping yang sukses mengeliminasi batas waktu jabatan presiden dari dua periode menjadi (mungkin) selamanya, akhirnya membuat kebijakan bernama "three red lines." Kebijakan ini diyakini dapat mengurangi ketergantungan Cina terhadap utang dan menurunkan harga properti yang kian menggunung. Dia mewajibkan perusahaan-perusahaan di Cina hanya boleh memiliki utang (liability-to-asset ratio) tak lebih dari 70 persen dari aset yang mereka miliki. Selain itu, mereka juga tak boleh memiliki rasio net gearing (seberapa besar perusahaan tergantung pada utang) lebih dari 100 persen, serta tidak boleh memiliki kas berjumlah setara dengan utang jatuh tempo (cash-to-short-term debt ratio).

Maka celakalah Evergrande. Mereka memiliki utang sekitar $88 miliar (hingga akhir Juni 2021) pada pihak bank/institusi keuangan. Selain itu, mereka juga berutang $202 miliar pada masyarakat atas properti yang belum diselesaikan. Kebijakan "three red lines" yang tak memungkinkan perusahaan ini berhutang lagi membuat Evergrande kehilangan skema "gali lubang tutup lubang" untuk menghidupi diri. Mereka pun segera berada di ambang kehancuran.

Dan karena Evergrande beserta sejumlah perusahaan properti lain adalah penyumbang dua persen PDB Cina serta sangat terkait dengan bank/institusi keuangan, maka hal ini memungkinkan membuat Cina terjungkal.


Ancaman terhadap Dunia Digital Cina

“Jika ada tempat di Afrika di mana orang-orang Cina merasa bagai rumah, Zambia adalah jawabannya,” tulis Jevans Nyabiage dalam artikelnya di South China Morning Post, media asal Cina milik Jack Ma.

Dalam publikasi lain, Sheridan Prasso, yang membuat laporan untuk Bloomberg Businessweek, menyiratkan bahwa negeri di Afrika yang tidak memiliki wilayah lautan ini bagai negeri “made in China.”

“Billboard pertama yang dilihat penumpang tatkala mendarat di bandara Lusaka, selain ‘Selamat datang di Zambia’ yang disponsori Pepsi, adalah iklan Bank of China. Dan tak jauh, terdapat terminal bandara yang sedang dibangun perusahaan Cina. Lalu, sepanjang perjalanan ke pusat kota, dekat kantor ZTE, billboard CCTV buatan Hangzhou Hikvision menggema. Terakhir, di pusat data nasional yang dibuat Huawei, banyak orang Cina lalu-lalang,” tulis Sheridan Prasso.

Rasa “made in China” di Zambia bukan tanpa alasan. Negara Afrika yang berpenduduk sekitar 17 juta jiwa itu kini tengah membangun berbagai infrastruktur atas bantuan Cina. Brian Mushimba, pelaksana tugas Menteri Komunikasi dan Transportasi menyebut kerjasama infrastruktur Zambia-Cina sebagai “China way.”

Merujuk laporan Prasso, soal pembangunan infrastruktur, khususnya untuk membangun dunia digital yang mencakup telekomunikasi, penyiaran, hingga sistem pengawasan warga, Zambia menggelontorkan uang sekitar $1 miliar. Uang ini jelas tidak berasal dari kas negara Zambia, melainkan pinjaman dari Export-Import Bank of China.

Dan uang yang digelontorkan Cina bagi Zambia tidak benar-benar berakhir di kantong-kantong warga lokal, tetapi mengalir kembali ke perusahaan-perusahaan swasta Cina. Huawei, misalnya, memperoleh $75 juta untuk membangun pusat data nasional Zambil. Lalu ZTE, menangguk uang senilai $210 untuk memasang sistem pengawasan CCTV di Lusaka. Dan Topstar Communication, perusahaan digital Cina yang fokus pada infrastruktur penyiaran, memperoleh bagian untuk kerjanya mengalihkan sistem penyiaran analog ke digital di Zambia.

Secara menyeluruh, dengan menambahkan biaya pembangunan non-digital, Zambia berutang sekitar $3,1 miliar pada negeri Tirai Bambu.

Zambia tak sendirian memperoleh bantuan dari Cina. Berusaha menghidupkan Jalur Sutra Digital, Beijing menggagas proyek konektivitas antar negara-negara yang masuk dalam peta “belt” alias daratan Eurasia dan “road” yang merujuk pada wilayah maritim di sekitar Asia Pasific. Secara resmi, Pemerintah Cina mengklaim tujuan Jalur Sutra Digital ialah untuk membangun “komunitas bersama di dunia maya”. Mereka mengucurkan uang lebih dari $38,9 miliar untuk berbagai negara di dunia. Dari jumlah itu, India misalnya, memperoleh pinjaman sebesar $5,9 miliar dan Indonesia memperoleh pinjaman sebesar $795,6 juta untuk membangun infrastruktur digital.

Secara menyeluruh, sejak 2013 hingga awal 2019, Beijing telah menjalin kerjasama membangun infrastruktur digital di 125 negara di dunia.

Namun, upaya Negeri Tirai Bambu membangun Jalur Sutra Digital untuk menjadi kekuatan utama di ranah maya tampaknya akan mengalami rintangan yang cukup serius. Musababnya: Evergrande.

Jika Evergrande bangkrut, yang kemungkinan besar terjadi karena Beijing tampaknya tak mau menyelamatkan perusahaan ini sebab rasio utang telah membubung tinggi di tengah perekonomian Cina, efek domino terjadi. Mengapa? Dalam usahanya membangun proyek-proyek properti, Evergrande berutang pada 292 bank/institusi keuangan, dalam maupun luar negeri. Maka, ketika bangkrut, seluruh bank/institusi keuangan tersebut akan kehilangan uang mereka--meskipun aset-aset Evergrande yang mayoritas merupakan proyek properti yang belum jadi diambil alih.

Tak hanya itu, karena masyarakat yang membeli properti pada Evergrande juga umumnya berutang atau mengalokasikan bagian terbesar dari penghasilan, sangat mungkin timbul kelesuan ekonomi karena harta masyarakat tiba-tiba hilang akibat kebangkrutan Evergrande.

Artinya, jika Evergrande bangkrut, Beijing tak memiliki keleluasaan memberikan bantuan atau modal untuk membiayai Jalur Sutra Digital.

Tentu tak hanya pembiayaan Jalur Sutra Digital saja yang terancam. Jika Evergrande gugur, investasi di dalam negeri pun sangat mungkin menemui ajal. Selain bank akan kesulitan mengucurkan pembiayaan, sebagaimana dilaporkan The Japan Times, SoftBank, perusahaan investasi (kapital ventura) asal Jepang yang menjadi penggerak utama permodalan bagi startup-startup asal Cina, misalnya, tengah memulai mengurangi kucuran dana bagi perusahaan-perusahaan teknologi di Cina akibat masalah Evergrande ini. Mengurangi portofolio pembiayaan startup dari sebelumnya sejumlah 23 persen menjadi hanya 11 persen.

Terlebih, selain masalah Evergrande, banyak startup yang dibiayai SoftBank dihantam oleh Pemerintah Cina seperti Alibaba. Gara-gara Jack Ma mengkritik sistem perbankan Cina, Alibaba dihantam habis-habisan dengan tuduhan aksi monopoli dan pelanggaran keuangan. Ini menyebabkan Alibaba mengalami penurunan nilai perusahaan hingga 35 persen.


"Seperti tiap investor lain yang banyak berinvestasi di Cina, kami mengamati dengan cermat perkembangan perusahaan kami di sana. Kami tidak akan meninggalkan Cina atau semacamnya. Kami hanya akan lebih berhati-hati gara-gara masalah ini," kata Marcelo Claure, Direktur Operasional SoftBank.

Selain SoftBank, kapital ventura asal Cina juga berpikir serupa. Usai mengucurkan modal senilai $4 miliar untuk 90 startup di India pada 2020, kapital ventura asal Cina kini tengah berpikir apakah mereka akan tetap jor-joran membantu CEO-CEO muda merealisasikan mimpi mereka melalui startup atau sebaliknya. Ya, mereka juga menunggu nasib Evergrande.

Masalah Evergrande bahkan sangat mungkin melilit Indonesia.

Infografik Evergrande
Infografik Evergrande. tirto.id/Quita


Pengaruh Evergrande dalam Hubungan Indonesia-Cina

Ketika Soeharto terjungkal pada 1998 dan memicu tragedi kemanusiaan yang memakan banyak korban etnis Tionghoa di Indonesia, hubungan Indonesia-Cina tetap terjaga. Alih-alih menyebut orang-orang Tionghoa di Indonesia sebagai "huaqiao" atau "orang Cina yang berada di luar negeri," Indonesia-Cina sepakat melebeli orang-orang Tionghoa di Indonesia sebagai "yinni huaren" atau "orang Indonesia keturunan Cina" alias warga lokal.

Hal ini membuat Beijing mengganggap Tragedi 1998 sebagai masalah internal Indonesia. Untuk membantu menyelamatkan perekonomian Indonesia, Pemerintah Cina akhirnya sepakat memberikan bantuan dana senilai $200 juta. Selain itu, meminjam tangan International Monetary Fund (IMF), Beijing menggelontorkan tambahan dana bantuan senilai $500 juta.

Hubungan Indonesia-Cina usai Tragedi 1998 justru menguat. Dibantu pengusaha-penguasa asal Cina, Honda dan Yamaha sepakat membangun pabrik di Indonesia. Tak ketinggalan, demi menyemarakkan hubungan ekonomi kedua negara, penerbangan non-stop setiap hari dari Jakarta ke Beijing digalakkan. Ini membuat Cina pada 2007 menjadi sahabat perdagangan Indonesia nomor empat. Dan sepuluh tahun kemudian, Cina akhirnya menjadi sahabat nomor satu Indonesia dalam hubungan perdagangan.

Kini, merujuk publikasi Kementerian Luar Negeri Indonesia, hubungan dagang Indonesia-Cina telah mencapai angka $78,5 miliar. Indonesia berhasil mengekspor barang ke Cina senilai $37,4 miliar dan mengimpor barang dari Cina senilai $41 miliar (neraca perdagangan minus, tetapi membaik karena nilai impor Indonesia terhadap Cina berkurang dibandingkan tahun sebelumnya).

Sejak awal September kemarin, diwakili Bank Indonesia dan People's Bank of China, Pemerintah Indonesia dan Pemerintah Cina sepakat menerapkan skema local currency settlement (LCS). Skema ini membuat Indonesia dan Cina melakukan transaksi perdagangan dan investasi memakai mata uang lokal (rupiah dan enminbi), bukan dolar AS. Melalui LCS, Indonesia dan Cina sepakat menentukan nilai tukar tetap (FX Settlement) rupiah-renminbi, tanpa melibatkan dolar AS alias kuotasi nilai tukar secara langsung (direct quote) antara keduanya.

Bagi Indonesia, sebagaimana diwartakan Antara, skema LCS Indonesia-Cina dianggap dapat mendukung stabilitas rupiah dan mengurangi ketergantungan pada mata uang tertentu (dolar AS khususnya). Sementara bagi Cina, mengutip China Daily (media milik Departemen Propaganda Komite Pusat Partai Komunis Cina), kerjasama ini dianggap sebagai "penanda lanjutan internasionalisasi yuan", mendorong cita-cita Cina menjadikan renminbi sebagai mata uang dunia.

Namun, masalah Evergrande berpotensi mengganggu hubungan ekonomi Indonesia-Cina. Jika Evergrande benar-benar bangkrut, Cina akan mengutamakan penyelamatan ekonomi dalam negerinya dengan memprioritaskan pemenuhan kebutuhannya melalui sumber-sumber lokal, bukan dari Indonesia. Lalu jika Beijing gagal menangani krisi ini, maka efek domino akan membuat perusahaan-perusahaan di Cina yang tak berhubungan dengan Evergrande pun mengalami masalah, terutama kehilangan akses investasi. Artinya, akan sukar bagi perusahaan-perusahaan asal Cina menyuplai kebutuhan Indonesia. Ekspor-impor kedua negara akan terganggu.

Baca juga artikel terkait KRISIS EVERGRANDE atau tulisan menarik lainnya Ahmad Zaenudin
(tirto.id - Ekonomi)

Penulis: Ahmad Zaenudin
Editor: Irfan Teguh
DarkLight