Berkah di Balik Kalahnya Indonesia dalam "Lomba" Supertall ASEAN

Infografik baru mencakar belum menembus langit
Gama Tower, salah satu gedung tertinggi di Jakarta. Getty Images/iStockphoto
Oleh: Dea Chadiza Syafina - 30 Juli 2018
Dibaca Normal 4 menit
Ibarat sebuah perlombaan gedung mencakar langit, Indonesia memang kalah dibandingkan negara-negara tetangga. Namun, ini malah bisa jadi kabar baik.
tirto.id - Arena Jakarta International Expo (JIExpo) Kemayoran, Jakarta pada malam hari medio Juli lalu semakin semarak dengan kehadiran lampu-lampu tiang crane di sisi selatan. Selain kilauan lampu crane, terlihat pula lampu yang tersusun secara vertikal membentuk "Menara Jakarta" di salah satu dari enam tower yang masih tahap konstruksi.

Nama besar "Menara Jakarta" sempat jadi imaji sebagai ikon baru proyek mercusuar di pengujung Order Baru. Ia juga digadang-gadang akan menjadi ikon baru ibu kota Jakarta. Krisis kemudian menghempaskan proyek tower tunggal setinggi 558 meter itu. Ia hanya menyisakan onggokan pondasi yang terlantar hingga bertahun-tahun.

Pembangunan Menara Jakarta memang kemudian dilanjutkan. Namun, tidak lagi menjadi sebuah tower tunggal yang sangat tinggi. Konsep pembangunannya diubah menjadi deretan superblok mencakup kondominium, perkantoran, dan mal garapan Agung Sedayu Group. Tower paling tinggi di superblok ini hanya 280 meter.

Gagalnya pembangunan Menara Jakarta sebagai tower maha tinggi di langit Jakarta, menambah daftar panjang gedung atau Tower di Indonesia khususnya Jakarta yang tak sukses dibangun. Kini, gedung tertinggi di Indonesia masih dipegang oleh Gama Tower setinggi 288 meter. Namun, sebentar lagi rekor itu akan tersalip dengan gedung baru Thamrin Nine Tower I.

Proyek gedung ini direncanakan sejak 2013 dan mulai dibangun pada 2014. Gedung yang memiliki 70 lantai dengan tinggi 333,5 meter ini diperkirakan dapat selesai dibangun pada 2019. Catatan Council on Tall Building and Urban Habitat (CTBUH) bahkan memasukkan Thamrin Nine Tower I ke dalam daftar 100 Tallest Under Contruction Buildings in the World atau gedung dalam masa konstruksi tertinggi di dunia, urutan ke-77.

Jika Thamrin Nine Tower I ini terealisasi, maka Jakarta akan lepas dari "kutukan" sulit memiliki gedung dengan tinggi di atas 300 meter atau supertall. Di kawasan ASEAN, untuk kategori supertall, Indonesia memang masih tertinggal.

Negara tetangga, Malaysia, Thailand dan Vietnam sudah terlebih dahulu memiliki supertall. Kuala Lumpur misalnya, sudah punya beberapa supertall yaitu menara kembar Petronas 452 meter dan menara Telekom Malaysia 304 meter. Targetnya bakal ada empat supertall lainnya yang siap hadir menghiasi Kuala Lumpur. Tahun depan, The Exchange 106 yang memiliki tinggi 445,5 meter dengan 96 lantai akan selesai dibangun. Pembangunan The Exchange 106 ini melibatkan pengembang Indonesia yaitu Mulia Grup, dengan nilai mencapai RM665 juta atau setara Rp2,3 triliun.

“The Exchange memiliki potensi investasi penting yang bisa mendukung keyakinan investor asing terhadap Malaysia,” kata Datuk Azmar Talib, CEO 1MDB Real Estate Sdn Bhd.


Pada 2020, giliran Fairmont Kuala Lumpur Tower I yang siap diresmikan dan beroperasi. Jika selesai dibangun, gedung residensial yang terdiri dari apartemen dan juga hotel ini akan memiliki tinggi 370 meter dengan 78 lantai. Dua supertall lainnya siap selesai dibangun pada 2021, masing-masing gedung Merdeka PNB118 dengan ketinggian mencapai 644 meter dan terdiri dari 118 lantai, serta Oxley Tower I dengan tinggi 341,2 meter.

Thailand juga sudah punya supertall atau gedung dengan ketinggian di atas 300 meter. Dua gedung jangkung pencakar langit telah menghiasi ibu kota Thailand, Bangkok, yang bahkan telah ada sejak tahun 1997 yaitu Baiyoke Tower II bangunan jangkung setinggi 304 meter dan MahaNakhon setinggi 314 meter.

Dua supertall rencananya selesai dibangun tahun ini yaitu Magnolians Waterfront Residences Tower I dan Four Seasons Hotel and Private Residences and Capella Hotel dengan ketinggian masing-masing mencapai 315 meter dan 300 meter. Bangkok juga siap dengan gedung pencakar langit kategori megatall dengan membangun Grand Rama 9 Tower setinggi 615 meter yang diperkirakan akan selesai dibangun pada 2021.

Hanoi, Ibukota Vietnam, juga sudah punya supertall ikonik bernama Keangnam Hanoi Landmark Tower setinggi 328,6 meter yang menampung 72 lantai. Gedung jangkung ini telah menghias Kota Hanoi sejak tahun 2012 silam. Tahun depan, Hanoi siap menambah koleksi gedung tingginya dengan kehadiran VientinBank Business Center Office Tower setinggi 363,2 meter dengan 68 lantai.




Megatall Mangkrak di Jakarta


Di Jakarta, rencana pembangunan supertall memang sempat bermunculan. Pada 2012, sempat muncul rencana pembangunan megatall atau gedung setinggi di atas 600 meter, Signature Tower . Gedung ini rencananya memiliki ketinggian 638 meter dan terdiri dari 113 lantai akan berdiri di kawasan SCBD sebagai perkantoran, hotel, dan apartemen. Pembangunan gedung ini terpaksa ditunda sampai batas waktu yang belum ditentukan, dengan segudang alasan.

Tony Soesanto, Direktur PT Grahamas Adisentosa yang merupakan anak usaha PT Danayasa Arthatama Tbk (SCBD), sebagai pengembang proyek ini memutuskan menunda pembangunan proyek ikonik tersebut dengan alasan menimbang kondisi pasar perkantoran yang kurang menjanjikan.

Tingkat okupansi gedung kantor di Jakarta pada kuartal I-2018 memang sedang mengalami penurunan menjadi 81,9 persen. Menurut hitungan Colliers, penurunan tajam tingkat okupansi di kantor grade premium lebih disebabkan karena munculnya pasokan ruang kantor baru. Tingkat okupansi perkantoran di CBD bahkan diperkirakan oleh Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers, akan menyentuh titik terendah sebesar 79,1 persen pada akhir 2018 ini.

“Kami mengantisipasi kecenderungan penurunan tingkat okupansi setidaknya akan terjadi sampai dengan kuartal III-2018,” sebut Ferry dalam laporannya (PDF).

Pasokan ruang kantor dari tahun 2018-2021 memang terus melimpah dengan ruang perkantoran yang harus diantisipasi mencapai 1,8 juta meter persegi di kawasan CBD dan sekitar 890 ribu meter persegi di luar CBD. Sampai dua tahun mendatang, diperkirakan total pasokan ruang kantor mencapai 1,2 juta meter persegi dari 10 gedung kantor baru yang akan beroperasi. Ini merupakan penambahan pasokan ruang kantor baru terbesar yang pernah ada di Indonesia, dan tentu saja jadi kabar buruk bagi bisnis gedung tinggi.

“Dengan pasokan berlebih dan tingkat okupansi yang rendah, diperkirakan harga sewa ruang kantor ke depannya tidak akan ada peningkatan,” kata Ferry dalam laporan tertulisnya (PDF).

Selain pasar perkantoran yang sedang jenuh di Jakarta, investasi pembangunan gedung jangkung, memang maha besar menyedot biaya. Signature Tower saja diproyeksikan bakal menelan biaya hingga $1,7 miliar.



“Kami sedang mengkaji ulang masalah pembiayaannya, karena kondisi ekonomi baru-baru ini juga banyak perubahan. Untuk kapan bangunnya, kami belum bisa pastikan. Masalah desain dan perizinan tetap jalan terus,” kata Tony seperti dikutip dari Bisnis pada Juni lalu.


Investasi besar dalam membangun gedung pencakar langit pernah diulas dalam studi yang dilakukan oleh Markus Schlapfer dan Luis M.A. Bettencourt dari Santa Fe Institute serta Joey Lee dari Universitas British Columbia. Hasil kajian menyebutkan bahwa membangun gedung pencakar langit juga bukan hanya berapa tinggi gedung itu akan dibangun tetapi juga aspek bisnis tingkat okupansi ruang dan pertimbangan biaya konstruksi.

“Jika gedung dibangun terlalu tinggi, biaya konstruksi menjadi lebih mahal dan menyebabkan harga sewa lebih mahal,” jelas studi bertema hubungan pembangunan gedung pencakar langit dengan sebuah kota seperti dikutip dari citylab.com.

Investasi yang tinggi serta indikasi kelebihan pasokan perkantoran di Jakarta dalam jangka panjang jadi tembok besar bagi proyek gedung jangkung seperti Signature Tower. Perubahan desain juga dituding menjadi alasan mendasar tertundanya pembangunan Signature Tower yang sedianya dijadwalkan memasuki tahap akhir konstruksi sejak akhir 2014. Kendala perubahan desain dan juga koefisiensi lahan bangunan (KLB), berdampak pada semakin panjangnya proses perizinan yang harus dilalui dan pembangunan fisik hingga ditunda.

Pembangunan Signature Tower memang bukan hanya urusan uang yang besar dan jasa konstruksi dan konsultan yang mentereng. Namun, ada faktor lain yang tak kalah genting seperti jarak lokasi SCBD dengan Bandara Halim hanya sekitar 10 km, sehingga bisa membahayakan penerbangan. Belum lagi membayangkan gedung setinggi 600 meter berdiri, akan berimplikasi pada rekayasa lalu lintas kendaraan yang lalu lalang sebagai implikasi dari penambahan ruang-ruang perkantoran, apartemen, dan hotel yang tak mudah ditangani di kawasan SCBD.

Dengan segala keruwetan itu, maka tidak mengherankan jika pembangunan gedung-gedung tinggi di Jakarta harus tertunda antara lain Peruri 88, Pertamina Tower, dan lainnya. Dalam hal perlombaan supertall, sepertinya Indonesia patut bersyukur tak jadi juara mengingat masih banyaknya persoalan yang harus lebih dulu dibereskan, termasuk kemacetan.

Baca juga artikel terkait PENCAKAR LANGIT atau tulisan menarik lainnya Dea Chadiza Syafina
(tirto.id - Ekonomi)

Penulis: Dea Chadiza Syafina
Editor: Suhendra
DarkLight