Apartemen TOD: Katanya untuk Milenial, tapi Harga Tak Masuk Akal

Oleh: Mohammad Bernie - 7 Oktober 2020
Dibaca Normal 2 menit
Apartemen TOD dirancang untuk milenial. Tapi harganya tidak sesuai dengan kemampuan kebanyakan dari mereka.
tirto.id - Brian, 24 tahun, seperti kebanyakan generasi milenial lain, mulai berpikir untuk punya rumah sendiri. Saat ini ia tengah menabung untuk panjar sembari mencari-cari hunian yang cocok. Di antara sekian pilihan, apartemen berkonsep transit oriented development (TOD) menurutnya paling cocok. Tapi begitu tahu harga per unitnya, ia langsung menyingkirkan jauh-jauh opsi itu dari daftar pilihan.

"Kalau nanggung sendiri berat segitu. Kecuali bokap nyokap gue orang kaya. Haha," kata Brian kepada reporter Tirto, Senin (5/10/2020).

Apartemen berkonsep TOD dengan pangsa pasar anak muda sedang gencar dibangun pemerintah. TOD didesain untuk memaksimalkan akses ke transportasi publik seperti commuter line, MRT, dan LRT. Karena itu umumnya TOD menjadikan stasiun transit atau stasiun pemberhentian sebagai pusat. Ia juga dikelilingi infrastruktur pendukung komersial seperti perkantoran dan pusat perbelanjaan.

Beberapa apartemen itu antara lain terdapat di Stasiun Tanjung Barat, Pasar Senen, Pondok Cina, Depok Baru, dan Citayam. Sedangkan TOD yang terintegrasi dengan terminal berada di sekitar Poris Plawad, Baranangsiang, Jatijajar, dan Pondok Cabe.

Salah satu orang yang menyebut apartemen berkonsep TOD diperuntukkan bagi generasi muda adalah Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR Khalawi Abdul Hamid. Ia mengatakan TOD cocok untuk generasi muda karena mereka biasanya "ingin melakukan mobilisasi dengan mudah."

Ia juga mengatakan konsep TOD membuat penggunaan lahan jadi optimal antara lain karena pembangunannya vertikal--bisa dilaksanakan di lahan sempit asal berpusat pada simpul jaringan transportasi. Ia juga menyebut pembangunan apartemen berkonsep TOD adalah amanat Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.


Berdasarkan keterangan tim pemasaran Apartemen Mahata Tanjung Barat--terintegrasi dengan Stasiun Tanjung Barat--ada tiga jenis unit yang ditawarkan. Tipe studio seluas 22-26 meter persegi dibanderol dengan harga Rp617.760.000 dengan persekot 10 persen dan cicilan 4,9 juta untuk 15 tahun dan 4,4 juta untuk 20 tahun; tipe satu kamar tidur seluas 35-38 meter persegi; dan tipe dua kamar tidur seluas 42-49 meter persegi yang dihargai Rp1.179.360.000 dengan DP 10 persen dan cicilan Rp9,3 juta untuk 15 tahun dan Rp8,2 juta untuk 20 tahun.

Apartemen Mahata Margonda yang terletak di dekat Stasiun Pondok Cina Depok juga memiliki tiga tipe unit. Tipe studio seluas 23 meter persegi dibanderol Rp500 juta; tipe satu kamar tidur 33 meter persegi Rp650 juta; dan tipe dua kamar tidur 45 meter persegi Rp850 juta.

Bagi brian, untuk panjarnya saja ia perlu menabung sampai 3-4 tahun. Itu pun "cicilannya udah 80-85 persen gaji gue," katanya, lagi-lagi sembari tertawa getir.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda mengatakan harga yang ditawarkan memang terlampau mahal untuk bisa dijangkau milenial dan generasi di bawahnya. "Pertama diluncurkan 300 juta, beberapa bulan kemudian jadi 400 juta, bahkan sekarang 600 juta. Tidak match antara visi penyediaan rumah untuk milenial dengan kondisi di lapangan," kata Ali kepada reporter Tirto, Senin.

Batas Atas Harusnya Dipatok

Ali menilai jika memang diniatkan untuk memenuhi kebutuhan warga, pemerintah semestinya mematok harga batas bawah dan atas, alih-alih melepaskan penentuan harga pada mekanisme pasar. Ia yakin Perumnas selaku BUMN penggarap bisa menjual di kisaran Rp300-Rp400 juta dengan syarat mengesampingkan profit.

Jika harganya semahal itu, ia memperkirakan pada akhirnya apartemen TOD akan banyak yang kosong atau dibeli investor untuk disewakan ke orang lain.

"Salah kebijakan dari awal. Bicara public housing itu mesti ada batasan [harga]. Selama enggak ada batasan, selama itu masuk mekanisme pasar dengan alasan keuntungan atau alasan apa pun, enggak akan tercapai tujuannya."

Dampaknya tak hanya dirasakan mereka yang semestinya jadi pembeli, tapi juga seluruh warga kota. Mereka akhirnya memilih membeli hunian di pinggiran kota dengan konsekuensi akan lebih lama menempuh perjalanan berangkat-pulang kerja. Akhirnya, macet pun tak terelakkan.

Panjangnya jarak dan durasi untuk pergi bekerja juga akan berpengaruh pada produktivitas.


Perencana keuangan dari Advisors Alliance Group Andi Nugroho memberikan hitung-hitungan lebih detail bagaimana apartemen TOD sulit dijangkau generasi muda. Seorang pekerja muda dengan gaji Rp5 juta per bulan dan kebutuhan pribadi Rp3 juta, misalnya, perlu menabung selama sekitar 2,5 tahun hanya untuk uang panjar--itu juga dengan asumsi harga hunian tidak naik lagi.

"Ada asumsi gini juga, biasanya ketika mereka udah mulai nabung, udah mulai kerja, orientasinya ada yang ingin cepat-cepat nikah. Berarti yang ia tabung [untuk membeli rumah] bisa jadi lebih kecil dari itu," kata Andi kepada reporter Tirto, Senin.

Aturan Bank Indonesia menetapkan besaran cicilan maksimum untuk hunian adalah 30 persen dari penghasilan bulanan. Artinya, hanya orang-orang bergaji Rp16,6 juta untuk bisa mencicil unit tipe studio di Apartemen Mahata Tanjung Barat. Tidak banyak anak muda berpenghasilan sebanyak itu.

Akhirnya menurutnya TOD "pasarnya akan makin mengerucut, bukan pasar [bagi] sebagian besar milenial."

Kami telah menghubungi Manajer Komunikasi Korporasi Perumnas, Dian Rahmawati, untuk dimintai komentar. Sampai naskah ini tayang tak ada respons dari yang bersangkutan.


==========

(Revisi 8 Oktober 2002 pukul 13.10: Kami mengubah atribusi Andi Nugroho).

Baca juga artikel terkait HUNIAN TOD atau tulisan menarik lainnya Mohammad Bernie
(tirto.id - Sosial Budaya)

Reporter: Mohammad Bernie
Penulis: Mohammad Bernie
Editor: Rio Apinino
DarkLight